Помещения для стрит-ритейла на первых этажах жилых комплексов с каждым годом привлекают все больше частных инвесторов. Они покупают более 90% площадок. Причин тому несколько.
Первая — инвестор получает стабильный арендный доход, который в среднем составляет 10–12% годовых, а зачастую и больше.
Вторая — высокая ликвидность. Если сделать вложение на старте продаж, к моменту сдачи объекта стоимость вырастет минимум на 30%. Из-за большого спроса продать помещение не составит труда.
Третья — стрит-ритейл наиболее стабильная торговая недвижимость. Даже с бешеным ростом востребованности маркетплейсов и онлайн-сервисов экспресс-доставки, люди не перестают совершать спонтанные покупки. Возвращаясь с работы, кто-то забежит с булочную за глазированными пончиками или в лавку за лотком малины. Гуляя с детской коляской после очередной бессонной ночи, девушка зайдет в кофейню за спасительным американо. Тащить пуховики и одеяла в химчистку проще на первый этаж, чем в другой конец района. У этих арендаторов даже в кризисное время стабильная выручка.
Разумеется, все это актуально, если вы изначально сделаете правильный выбор. Поэтому ниже рассмотрим основные правила поиска доходных помещений для стрит-ритейла.
Ловите старт продаж
Новички часто делают одну ошибку: покупают помещения в готовых домах, чтобы как можно раньше сдать их в аренду и начать получать доход через два–три месяца, а не года. Опытный инвестор скажет — самые ликвидные помещения расходятся на старте продаж, причем купить их можно по максимально низкой цене. К моменту сдачи стоимость вырастает в среднем на 30%, а выбор оказывается невелик.
Регулярно мониторьте новостные ленты сайтов о недвижимости, подпишитесь на соцсети крупных застройщиков, чтобы среди первых отхватить «лакомые» площади. Например, в конце июля стартовали продажи коммерческих помещений в жилых комплексах ЦДС Dreamline и Parkolovo. Сдача проектов намечена на конец 2023 и 2024 года соответственно. Стоимость от 9,1 млн рублей.
Оценивайте потенциал локации
Не доверяйте первому впечатлению, а проявите дотошность и изучите планы развития территории около жилого комплекса. Собирается ли город строить рядом станцию метро? Какие еще объекты реализуются по соседству? Возможно, через несколько лет на неприглядной пустоши появится бизнес-центр или гигантская жилая застройка. В будущем это значительно повысит ликвидность ваших активов, то есть приобретенных помещений.
Как пример, рассмотрим сити-кластер ЦДС «Новосаратовка». Сейчас идет строительство 11 корпусов премьерного квартала «Город Первых». В проекте развития территории выделены участки, где появятся культурно-досуговые центры, деловой и производственный комплексы. В перспективе здесь будет мини-город с полноценной инфраструктурой. Пока же стоимость жилых и коммерческих помещений примерно на 15% ниже, чем в ближайшем к Новосаратовке Кудрово.
Выбирайте помещения небольшого метража
Основные профили арендаторов помещений стрит-ритейла в жилых кварталах — пекарни, кофейни, продуктовые лавки, аптеки, маникюрные салоны, пункты приема химчисток и выдачи интернет-заказов. Меньший процент площадей занимают сетевые супермаркеты и рестораны.
Спрос у малого бизнеса выше на небольшой метраж где-то от 50 до 80 «квадратов». Если вы рассматриваете площади от 100 и более квадратных метров, убедитесь, что их можно поделить на два–три самостоятельных помещения. Во-первых, так проще найти арендаторов, во-вторых, вы назначите максимально высокую арендную ставку.
Анализируйте трафик
Есть ли рядом остановки общественного транспорта? Сколько квартир включает ЖК? Расположены ли помещения вдоль прогулочных бульваров и аллей? Отследите пути следования потенциальных клиентов ваших будущих арендаторов, убедитесь, что их вывески будут хорошо видны, а не спрятаны вглубь двора. Например, стрит-ритейл в ЦДС Dreamline расположен строго вдоль пешеходных дорог, а в Parkolovo на «первой линии» прямо рядом с парком-бульваром и опять же вдоль пешеходных дорожек вокруг квартала, местом концентрации жителей и их гостей.
Считается, что наибольший трафик у магазинов и заведений в угловых фасадных помещениях. Эти варианты, как правило, самые дорогие. Но высокая арендная ставка не равно идеальному расположению помещения: часто к ним неудобно подойти или подъехать на автомобиле.
Проверяйте технические параметры
Будьте внимательны к мелочам и задавайте больше технических вопросов. Сколько выделено электрической мощности (хороший показатель от 0,25 кВт/кв. м), какие выводы водоснабжения, продумана ли система пожарной безопасности, есть ли зоны разгрузки/погрузки, можно ли размещать на фасаде вывеску и т. д. Лучше предусмотреть потребности как можно более широкого спектра бизнеса. Так, для заведений общепита крайне важно наличие мощной вытяжки, для магазинов одежды весомым плюсом станет витрина.
Также оцените возможности перепланировки и оформления помещения по желанию арендатора.
Рассмотрите разные схемы оплаты
Как и в случае с жилой недвижимостью, при приобретении коммерческих помещений существуют разные варианты оплаты: рассрочка, ипотека, индивидуальный график выплат. В строящихся комплексах ЦДС доступна рассрочка от застройщика с первым взносом от 30%. При 100% оплате предоставляется скидка 10%. Выгода может составить до 44 тысяч рублей с каждого квадратного метра. Срок окупаемости от 9,5 лет.
Если вы инвестируете в коммерцию в строящемся комплексе, учитывайте, что прибыль от сдачи помещений в аренду вы начнете получать не с момента ввода дома в эксплуатацию, а где-то через-3–6 месяцев, когда жильцы начнут активно заселяться. Чтобы не упускать время, этот период потратьте на поиск арендаторов.
Переходите на сайт и оставьте заявку на подробную консультацию.
Все проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рф. Количество помещений ограничено.
ЦДС Dreamline www.cds.spb.ru/...dreamline/
Застройщик: ООО «Специализированный застройщик «Универсал Инвест Каменка» входит в Группу ЦДС. Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф.
ЖК Parkolovo www.cds.spb.ru/...parkolovo/
Застройщик: ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» и ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива 1». Входят в Группу ЦДС. Проектные декларации размещена на сайте наш.дом.рф
ЖК «Город Первых» https://www.cds.spb.ru/complex/gorod-pervyh/
Застройщики: ООО «Правобережный» и ООО «Специализированный застройщик «Правобережный 1». Входят в Группу ЦДС. Проектные декларации на сайте наш.дом.рф
