Привет, друзья! На дворе август! В очередной раз так и не дождалась +40 в Краснодаре, хотя те, кто никогда не жил на юге так активно об этом пишут🏝 ну да ладно, они обязательно расскажут о том, как лежали здесь под кондиционерами всё лето, когда наступит январь - сейчас не время!). Погода комфортная, иногда жарковато, но в целом - всё прекрасно!
Август является последним месяцем календарного лета, у нас это начало "второго лета", которое обычно продолжается до ноября, в общем, как говорят те, кто здесь никогда не был: "Ничего особенного!"😊
Для тех, кто здесь недавно - это блог о недвижимости Краснодара, где публикуется честная и реальная аналитика.. Два раза в месяц, а иногда и три, выходит информация о рынке недвижимости Краснодара, где я описываю более или менее значимые события, которые у нас происходят, для тех, кто планирует переезд сюда.
Естественно, я с радостью Вам помогу при переезде на юг, честно и открыто рассказав о минусах и плюсах, при этом уберегу вас от ошибок телефон +7(928)211-33-77. Поверьте, здесь всё лучше делать со своим человеком, а если хотите быть в курсе новостей о недвижимости Краснодара и Краснодарского края - вот здесь выходят самые важные - не забудьте подписаться.
Рынок недвижимости Краснодара в августе 2022: цены вторичка и первичка!
Глобальных перемен в ценовой политике в к началу августа не произошло, стоимость метра первички в Краснодаре: 120 486 рублей, вторичный рынок на 3 августа 2022 года удерживает планку 104 995 рублей(само собой - это средние цены.
Те, кто следят за моими публикациями знают, что на рынке всё перевёрнуто, и благодаря поддержке государства банки, которые скрываются под именами застройщиков - удерживают цены. Сегодня квартиры в домах, которые ещё даже не построились - стоят дороже, чем такие же, но сданные и с ремонтом! Немного странно, но многие уже привыкли. Между тем, интересно это всё выглядит, когда повышенные риски продаются дороже, чем безрисковые проекты. Самое интересное, что это покупают(далее объясню почему)
Стоит отметить, что до сих пор встречаются "горячие головы", которые считают, что цены в Краснодаре дошли до 150 000 рублей и выше, наивно размещая объекты, которые им "впарили" друзья друзей с фразой: "Обязательно вырастет! Я лично знаю того, кто знает!"
Мир не без "добрых" людей.
Вторичка в Краснодаре падает...пока падает...
Здесь, достаточно приятные новости, но, учитывая динамику по первичке не на долго.
На данный момент квартир, со стоимостью 83 000 -90 000 рублей за метр не много, но они есть. Понятно, что это ниже рынка и это всегда какие-то срочные варианты, между тем, благодаря постоянно повышавшимся ценам - рынок стал менее активным, а значит варианты с разницей от общерыночной стоимости - будут появляться чаще(надеюсь, логику объяснять не нужно).
Как Вы помните, Краснодар перестаёт быть дорогим городом и на сегодняшний день находится на 19-ом месте по стоимости жилья в России (среди региональных центров, вот здесь цифры.
Понятно, что причина не в том, что сюда не хотят ехать - город является мечтой миллионов, дело в цене на недвижимость. Его просто не могут себе позволить с такими ценами.
Ипотека в Краснодаре начала оживать?
Вот это было открытие, и я знаю, что эта новость многим не понравится, но от этого она не перестаёт быть реальностью:
Застройщики, видя, что первичная недвижимость не вызывает интереса у населения, совместно с банками придумали так называемую субсидированную ипотеку.
Для тех, кто не понимает до сих пор - субсидируете её вы!)
По сути, схема стара как мир: вместо огромных процентов по ипотеке, застройщик договаривается с банком(вернее теперь банки сами предлагают такие программы застройщикам), что с продажи объектов выплачивает за клиента проценты по ипотеке.
По сути, квартира, стоимость которой 3 000 000 рублей - продаётся за 5 или 6 миллионов, но под процентную ставку 0,01%. Почему не 0%, потому что 0% - нельзя!
В общем, вся стоимость завышения закладывается в ваш основной платёж.
Хорошо это или плохо? Сложно сказать, но ежемесячный платёж стал меньше. Есть ли риски? Конечно есть, так как в любом договоре прописано одностороннее изменения процентной ставки со стороны банка. С другой стороны - на данный момент мы даже в марте ни разу не увидели, чтобы по действующим договорам ставку по ипотеке повысили...вероятнее всего таких вариантов не будут и далее.
В общем, вариант такой есть. С одной стороны- это странно, покупать квартиру по цене в два раза выше стоимости на рынке, с другой стороны - ежемесячный платёж ниже, чем при такой же покупке, но по средней ипотечной ставке.
Если покупать такие квартиры, то нужно точно понимать, что продать в краткосрочной перспективе её не реально. Думаю, что это временный тренд.
Некоторые застройщики всё же готовы отдавать квартиры по реальным, но ранее завышенным ценам.
Мы всё-таки нашли застройщиков, которые на данный момент выдают ипотеку под 0,01% на весь срок, при этом субсидируя её за свой счёт. Ну не даром же мы работаем на этом рынке?) Таких застройщиков два, и они субсидируют ипотеку почти за свои, но со *
Цены застройщиков завышены уже более полутора лет и даже 120 000 рублей за метр - это неподъёмные суммы для большинства. На данный момент два застройщика готовы выдавать в Краснодаре ипотеку, не увеличивая сумму, но думаю, что через пару месяцев их станет больше.
К цифрам по ипотеке в Краснодаре:
В апреле 2022 года в Краснодарском крае взяли 1868 ипотек по средней ставке 6,45% (первичка 4,18%, вторичка - 11,25%)
В мае 2022 года в Краснодарском крае взяли 1 416 ипотек по средней ставке 5,95%(первичка 3,28%, вторичка - 11,05%)
В июне 2022 года взяли 2 450 ипотек по средней ставке 5,06% (первичка 2,77%, вторичка - 8,90%)
В июле 2022(данные не точные, собраны из разных источников, точные данные будут в конце августа) взяли 3 670 ипотек, а средняя ставка составила почти 4%
В общем, то, что люди хотят жить здесь и сейчас - понятно. Отсюда и покупка недвижимости по таким ценам, но не всё так плохо.
Загородная недвижимость Краснодара. Что происходит с малоэтажным строительством в августе 2022 года?
Если говорить именно о новых домах, построенных на продажу, то в период с мая по август стоимость домов рухнула в разных частях пригорода на 15-20% - и это только заявленная стоимость. Клиентов стало меньше, рынок, конечно, ещё существует, но активность резко снизилась.
Интересный момент!
Интересный момент: в Краснодарском крае очень много инвестиционных домов в слабых локациях.
Инвестиционный дом по-кубанки - это дом, построенный на деньги инвестора из другого города, который поверил местным "специалистам", расписавшим ему перспективы локации. К примеру, для человека из Москвы посёлок Российский выглядит очень презентабельно, если смотреть на него в перспективе, как на Новую Москву, но стоит только узнать, что за последние 10 лет в Краснодаре построилась только одна небольшая трамвайная ветка, что стало событием десятилетия - посёлок Российски и подобные локации сразу выглядит как-то иначе, но, обещать у нас умеют - эт о ж юг! Поэтому многие инвесторы вложились в локации, от которых нужно держаться подальше...
Благодаря активной стройке в 2020 - 2021 году в пригородах Краснодара привлечено достаточно много инвестиционных средств, при этом инвесторы сравнивали спрос в Краснодаре с Москвой и строили дома по 10-15 миллионов(к слову: некоторые из них действительно качественные их качественных материалов, надеясь продать их. В реальности, активного рынка с такими суммами здесь нет и не было. Есть единичные покупатели, но не рынок. В итоге, по два -три года в пригороде стоят непродаваемые дома, которые ещё через год-два просто начнут приходить в негодность.
На данный момент, количество таких домов измеряется тысячами, при этом порой они находятся в такой локации, где не продались бы даже за себестоимость.
Сегодня появились дома по 4 миллиона и даже по 3,5. Конечно, у этих домов могут быть моменты со *, но цена... ничего не поделать. Они есть...
Есть ли хорошие дома в хорошей локации? Есть конечно, просто их не тысячи, а гораздо меньше.
Золотой диаметр стойко держится на своём!
Несмотря на то, что в ближайшем пригороде из-за цен - продажи практически стоят, цены не снижаются от слова "Совсем!".
И здесь, мне бы хотелось сказать, что цены устремятся вниз, но в памяти всплывает ситуация с "Горячим Ключом", который держал цены несколько лет, пока не дождался своих покупателей
Сейчас ГК торгуется по обычным краснодарским ценам, немного выше, но было время, когда стоимость недвижимости здесь длительное время превышала краснодарские цены почти вдвое, а на вопрос: "Почему здесь так дорого?", продавцы, пожимая плечами говорили: "Так повелось..."
В общем, значительных изменений по ценам на вторичку в пригороде - пока не видно, хотя и продаж очень мало.
На сегодняшний день немного в стоимости падают избушки, и остановился рост на стоимость участков, в остальном... пока всё стоит и в части цен и в части домов.
Второй диаметр Краснодара - удерживает планку!
Здесь ситуации пока не менялась. Сюда едут, едут с удовольствием и покупают не дорогие домики. Что-то можно купить и за 2,5 и за 3,5, ну а за 4,0 можно купить что-то действительно стоящее.
Думаю, что именно в этом отношении ситуация критично не изменится, пока не устаканятся цены, так как во втором диаметре можно купить дом с хорошим участком, а разница во времени езды до Краснодара всего 20 минут. При этом такой же дом, с таким же участком в "Золотом диаметре" стоит буквально в два раза дороже.
Что ждать? Какие прогнозы недвижимость Краснодара август 2022 года?
- В ближайший месяц стоит ожидать большего количества застройщиков, которые будут субсидировать ипотеку за свой счёт, а не за счёт клиентов (это не только в Краснодаре - это по всей РФ). Возможно будет гибридное субсидирование.
- Больше будет появляться объектов вторички и коттеджей по адекватным ценам.
- К сожалению, спрос на новостройки снова даст застройщикам передышку и принципиального снижения стоимости ожидать в ближайшие месяцы не стоит.
Друзья! В общем, всё более или менее важное рассказала. Как всегда, если материал - интересен - отреагируете, так я пойму, что такой информации нужно больше. Кому нужно звоните и пишите - телефон в начале заметки.
Хорошего дня! И замечательного настроения!
