Расскажем наиболее частые приемы обмана и манипуляций, которые встречаются на рынке частного домостроения.
Итак, прием номер 1.
Этот прием дает одно из максимальных снижений итоговой суммы: занижение объемов фундамента и несущих стен в предварительной смете. Как правило, величина искусственного снижения — около 20%. В результате, в смете уменьшаются суммы на одни из самых дорогих строительных разделов.
Когда ошибка вскрывается (обычно после рабочего проектирования, когда заказчик уже оплатил первый платёж), аргумент компании “ранее был ручной расчет, а сейчас точный, проектный, приносим свои извинения за ошибку в предварительном расчете”. И это действительно может быть так.
Проблема тут в том, что предварительные сметы рассчитываются, как правило, без проекта — без точных строительных объемов — ручным способом, и ошибки в них неизбежны. Однако, некоторые компании паразитируют на этом и занижают объемы системно и намеренно. При этом, приём популярен у компаний, которые завлекают заказчиков низкой ценой..
Некоторые компании идут дальше и не показывают объёмы материалов вообще, при этом показывают низкие цены. Это почти всегда связано не с искусственным занижением объемов, а с реальным занижением объемов (делаются ниже высоты этажей, меньше стен делаются брусовыми (несущими) и.т.п., об этом мы подробнее расскажем дальше).
Прием №2.
Другим приемом, к которому прибегают строительные компании в целях снижения суммы первоначальной сметы — в цене учтены минимальные высоты этажей, бывает что 2.5м “в грязную”, что приводит к 2.3-2.4м “в чистоте”.
Такие высоты не являются желаемыми даже к эконом сегменте, не говоря уже о бизнес классе, где нормой является чистовая высота от 2.8-2.9м.
Также следует обращать внимание на высоту аттикового подъема (самой низкой части мансардного этажа. см. картинку), на ней так же возможна экономия. Каждые 15-20 см этой высоты значительно повышают комфорт использования площади второго этажа и обходятся в сотни тысяч рублей бюджета.
Бывает, что недостаточная высота вскрывается только на стадии проекта, когда уже оплачена стоимость проектирования или еще позже. Аргументы менеджеров “я же вас предупреждал и говорил про высоты по телефону” не сильно успокаивают. В конечном итоге приходиться доплачивать за дополнительную высоту или мириться с высотами, заложенными в смету.
Как бороться?
Сложность заключается в том, что большинство застройщиков явным образом не указывает высоту этажей в своих сметах. На иллюстрациях мы показываем, как эти высоты указаны в сметах Рубкофф. По этой же причине в наших проектах мы указываем чистовые высоты, а не только “от перекрытия”.
Наша рекомендация: требовать от застройщиков письменного указания высот, учтенных в смете. Только этот способ позволит выстроить позицию в переговорах в случае проблемы. Необходимо уточнять у компаний объёмы основных материалов (клееный брус, поротерм итд), учтенных в смете.
Прием №3.
Следующим популярным приемом, которым часто пользуются строительные компании (СК), является предоставление коммерческого предложения (КП) вместо сметы. КП отличается от сметы тем, что в нем минимум конкретики, и, как правило, отсутствуют строительные объемы.
Цель, которую преследуют СК, отправляя КП — завлечь заказчика низкой ценой, давая при этом минимум информации, чтобы в будущем было легче обосновать увеличение цены.
Важно заметить, что нельзя провести сравнение КП и сметы — в КП отсутствует информация об объемах, потому невозможно ответить на вопрос: одинаковая ли комплектация учитывается в смете и в КП. Это означает, что имея на руках КП от одной СК и смету от другой, нельзя утверждать, какое из двух предложений является более выгодным:
- не понятно, одинаковый ли набор несущих стен учтен,
- одинаковые ли высоты учтены,
- одинаковый ли спектр работ учтен: смета содержит несколько десятков строк с перечислением видов работ, КП — всего десяток пунктов).
А ведь один и тот же дом даже в одной и той же компании может быть посчитан в “Теплый контур” с разницей в цене до 40-50%, в зависимости от того, какие материалы и их объёмы учтены в фундаменте, стенах, перекрытиях, кровле и окнах.
Как бороться?
Чтобы принять решение о выгодности предложения, следует просить у потенциального подрядчика строительную смету. Расчет сметы — очень трудоемкая работа, поэтому он производится не для всех запросов. На этапе начала переговоров опираться можно только на примерные “приценки”, по которым нельзя судить о выгодности предложения, и следует обращать внимание на другие аспекты СК: компетентность архитекторов, тех. специалистов, опыт компании, портфолио и др.
Прием №4.
Одним из популярных приемов занижения первоначальной стоимости в смете является исключение внутренних несущих стен, точнее — их замена на каркасные перегородки. Это дает существенное снижение суммы сметы, так как кубатура брусовых стен становится ощутимо ниже. Дополнительное снижение суммы сметы достигается за счет экономии на том, что под каркасные стены не требуется фундамент, а стоимость каркасных перегородок без отделки — сильно ниже стоимости брусовых стен, хотя еще чаще — каркасные стены вообще не включены в смету, о чём мы расскажем далее.
Получается, что на планировке показаны внутренние стены (обычно каркасные перегородки обозначены более тонкими линиями на планах, что не бросается в глаза) и заказчик предполагает, что они есть в смете. На деле же бывает, что заказчик приезжает на приемку и удивляется, что внутри дома у него только несущие столбы в местах пересечения каркасных стен, а все остальное пространство — свободное.
Ответ менеджера в данных случаях: “Посмотрите, вот же на планировках они обозначены другим способом, вот смотрите пояснение к планировке, вот посмотрите в смете отсутствуют строки с каркасными перегородками, поэтому у вас они и не смонтированы. Нет никакого обмана, мы построили ровно то, что оплачено, каркасные перегородки возводятся в следующем этапе за дополнительную стоимость.” При этом заказчик не может приступить к следующему этапу инженерии и электрике, так как для этого этапа каркасные стены уже должны быть смонтированы, заказчик оказывается в ситуации, когда нет выбора и приходится доплачивать.
С точки зрения конструктива такое решение является надежным, если правильно выполнен расчет всех нагрузок (что может сделать только квалифицированный конструктор). Кроме того, наличие каркасных стен бывает очень целесообразно, например рядом с зоной с.у., ванных комнат, бойлерных — чтобы в них “прятать” коммуникации, а также чтобы разнообразить отделку в деревянном доме.
Как бороться?
- Обращайте внимание на планировках, какие стены каркасные, а какие несущие. Если нет планов, просите письменно уточнить, какие стены в смете каркасные.
- Обращайте внимание в смете на наличие каркасных стен и их комплектацию: только каркас, черновая обшивка с утеплением или чистовая отделка.
- Если в смете объем бруса ниже, чем у других компаний, то это не означает более низкую цену, это значит, что в данной смете больше внутренних стен рассчитаны каркасными, а не брусовыми.
Пример того, как выглядят каркасные перегородки в смете Рубкофф, смотрите на иллюстрациях ниже.
Прием №5.
Следующим приемом для занижения первоначальной сметы является использование материалов стен минимального сечения: клееного бруса толщиной 160мм, оцилиндрованного бревна диаметром 180-200мм, и т.д.
Как правило, такие дома подходят для постоянного проживания, но клиенты удивляются, когда им на встрече в офисе объявляют толщину стен, заложенную в смету. Замена материалов на большие сечения приводит к очень существенному удорожанию сметы. На вопрос к менеджеру “Почему вы мне сразу об этом не сказали”, следует ответ “У нас часто заказывают дома с такими стенами, вы у меня это не спрашивали”. И это правда.
Как бороться?
- Обращать внимание на сечение материала несущих стен, указанного в смете.
- Если в смете не указано, требовать у менеджера письменно указать.
Пример того, как указываются параметры материала несущих стен в сметах Рубкофф, смотрите в иллюстрации ниже.
Прием №6.
Популярным приемом для занижения первоначальной сметы является использование материалов из линеек эконом-класса, при этом пользуясь неинформированностью заказчиков по маркам материалов или не указывая производителя.
Рассмотрим на примере металлочерепицы. Некоторые компании учитывают в первоначальной смете металлочерепицу толщиной 0.4мм, хотя стандартом для этого вида материала является толщина 0.5мм.
Другими вариантами этого сценария являются:
- в смете указываются материалы noname (без указания марки и типа) — по факту на участок могут привезти самые дешевые, и по смете будут правы, чего не сказать о качестве. Хороший долговечный материал по цене может отличаться от дешевого аналога в несколько раз.
- использование самых дешевых пленок — ветро-влагозащитных, пароизоляционных, гидроизоляционных. Класс пленки по названию может понять только профессионал. Заказчик об этом узнаёт только постфактум.
- использование самых дешевых материалов — утеплителя, водосточной системы, крепежных элементов, снегозадержателей, кровельного покрытия, доборных элементов, материала подшива кровли, мансардных окон и т.д.
- использование пиломатериала естественной влажности там, где рекомендуется сухой пиломатериал. Цена отличается в 1,5-2 раза.
- пиломатериал меньшего сечения, чем должно быть согласно проекту или нагрузкам.
Как бороться?
- Привлекать специалистов Рубкофф для сравнения смет и их анализа.
- Обращать внимание на параметры материалов, указанных в смете.
- Если в смете не указано, просить у менеджера письменно указать.
Пример того, как указываются параметры материалов в сметах Рубкофф, смотрите в иллюстрации ниже.
Резюме.
Практика искусственного занижения первоначальной сметы является обычной для рынка частного домостроения в РФ. По нашему опыту, величина занижения первоначальной сметы у некоторых компаний может достигать 40-50%.
К сожалению, лишь часть манипуляций вскрываются до строительства — на этапе переговоров и согласования сметы. Бывает, что какая-то часть ускользает от внимания заказчиков, и их обнаруживают только на этапе стройки, что приводит к разочарованию и не всегда возможно что-то переиграть, исправить, даже “за дорого”.
Как бороться?
Сложность и наполнение полноценной строительной сметы не дают возможности неподготовленному человеку провести квалифицированный, полный аудит сметы и сделать ее компетентное сравнение с другой сметой — то, которое даст понимание:
- чем отличаются комплектации,
- какая из двух смет является более выгодной:
Поэтому мы рекомендуем предоставлять сметы на анализ нашим экспертам. Наша задача — предоставить вам полную и достоверную информацию для принятия решения. Ваша задача — на основе этой информации принять решение.
Пример сметы компании Рубкофф вы можете посмотреть на фото ниже.
Мы анализируем 50-100 аналогичных смет ежемесячно и знаем куда смотреть в первую очередь.
Если у вас на руках уже есть строительная смета, наши специалисты готовы рассчитать для вас смету Рубкофф и провести сравнительный анализ двух смет. Заходите к нам на сайт и оставляйте заявку.