По профилю блога постоянно сижу в разных источниках: от каналов частных специалистов до крупных порталов. С завидной регулярностью, чуть ли не каждый месяц с позапрошлого года, мелькают прогнозы цен на недвижимость. Разной степени достоверности. В статье мы с вами взглянем на вопрос с другой стороны.
Что влияет на цену жилья? Уверен, вы уже мысленно перечислили с десяток параметров. Для простоты условно разделим их на глобальные и локальные.
Например, в 2020-м году по всей стране запустили льготную ипотеку в 6%. Фактор глобальный. Программа привела к росту цен всех новостроек страны, там где они были.
Другой пример, в 2019-ом году в регионах Дальнего Востока запустили свою ипотечную программу под 2%. Фактор уже локальный, поскольку повлиял только на определенную группу.
Еще пример. В апреле 2021-го года подскочили цены на материал и стройматериалы. В итоге себестоимость жилья увеличилась. Конечно, фактор глобальный.
Финалочка. Представьте, что в ходе строительства конкретного жилого комплекса объявили точную дату открытия ст.м. Ручьи.
Будет ли влияние на стоимость квадратных метров в конкретно этом жилом комплексе и прилегающих домах? Да ясен пень, что скачок возникнет.
Это все к чему
Любой общий прогноз, который попадается вам на глаза следует прокручивать через локальное сито восприятия. Особенно, если вы присматриваете квартиру в конкретном городе и районе.
На графике показано изменение цены за год в Красногвардейском районе Питера, новостройки. Видим положительный общий тренд относительно прошлого июля. С февраля наблюдаем значительное замедление роста, а в июне даже падение.
Теперь другой пример (ох, как их много сегодня у нас). Двухкомнатная квартира в Воркуте. Вторичка.
Взглянем на динамику стоимости продажи:
Тут мы уже видим падение. И это не единичный случай такой динамике у квартир. Поскольку идет отток населения, по разным весомым причинам. Как раз локальный фактор. Вряд ли льготная ипотека тут стимулировала цены.
Берем заряд мощнее. Смотрим на статью в Ленте с начала февраля.
Теперь смотрим на цифры по тому же Циану:
Из-за изменения ключевой ставки и внешней ситуевины мы видим, что распродажи то никакой и не было, хотя ее предрекали. Темп замедлился – факт. Речь только про внешние причины.
Давайте еще. Посмотрим на родной Дзен. Вот цитата статьи крупного автора. Прочитайте.
Как бы с 1922 года мы привыкли к однопартийности, с 1991-го по 1999-й отвыкали, а потом снова привыкли. Шучу.
Самую главную меру 2020-го года запилил Михаил Мишустин, который вообще является беспартийным. Меры поддержки для заемщиков и до этого были, ибо все-таки государство может помогать.
Вот на куче примеров мы с вами и увидели что не так с прогнозами цен на недвижимость.
Переходим к выводу
Продуктивный вывод
Пожалуй, он будет полезен потенциальным покупателям квартир. Обращайте внимание не только на общие тенденции по рынку недвижимости: что там сделали с субсидиями, какую ставку установили. Поглядывайте еще на локальные факторы: что собираются строить, какие перспективы у района, какая ситуация в самом регионе.
Погрузившись в это все варево, вы для себя сами определите хороший момент покупки.
Поблагодарить за материал:
В тему:
Да пребудет с вами вычет!