В последнее время мы всё чаще слышим от представителей государства о цифровизации нашей жизни, переводе документооборота в цифровой формат, упрощении процедур и межведомственном обмене по электронным системам. Нужно признать, что это неизбежно в современном мире. Но нужно ли так уж сильно торопиться, опережая действительность и игнорируя баланс интересов? Не наносит ли вред такая позиция руководителей различных ведомств различным сферам жизнедеятельности? В этой статье кратко остановимся на последствиях некоторых решений в данном вопросе.
Женат или не женат?
Не так давно, Постановлением Правительства от 15.07.2021 года №1205 были внесены изменения в Положение о паспорте гражданина РФ. Данными изменениями была отменена обязательность внесения в паспорт отметки о регистрации брака. Такая отметка теперь проставляется по желанию гражданина.
Действительно, доведение информации о своём семейном статусе до третьих лиц является личным делом каждого. Однако, в некоторых случаях подобная информация имеет серьёзное юридическое значение и её сокрытие может приводить к негативным последствиям. Речь идёт о сделках с недвижимым имуществом. Как известно, для продажи недвижимости, нажитого в браке, необходимо получить нотариальное согласие супруга (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ). Если объект будет продан без такого согласия, то супруг сможет оспорить сделку. Пострадавшим в данном случае будет покупатель. Именно поэтому, при проверке приобретаемого объекта важно установить семейный статус продавца и определить, входит ли недвижимость в состав совместного имущества супругов. До внесённых изменений официальным документом, по которому можно было установить семейный статус продавца, являлся паспорт. Можно сказать, что паспорт не давал стопроцентной гарантии, так как недобросовестные продавцы всё же находили способ утаить информацию. Но для этого нужно было произвести соответствующие манипуляции с документами, что значительно усложняло им жизнь и покупатель мог сослаться на информацию из официального документа, обосновывая свою добросовестность и тщательность проверки. Теперь же Правительство решило отнести получение информации о браке полностью в сферу «доброй воли» продавца. Иным способом, легально и официально, получить подобную информацию покупатель возможности не имеет. И все риски недостоверности сообщённой продавцом информации несёт покупатель. Государство, отменив обязательность проставления отметки о браке в паспорте, не предоставило покупателям никакой альтернативы для получения соответствующих данных, упростив жизнь недобросовестным лицам.
Тот ли самый договор?
Как мы недавно писали в разделе «Юридические новости», очередным передовым «цифровым» решением стала отмена регистрационной записи на договорах по отчуждению недвижимости. Мало того, но «бумажный» вариант договора теперь вообще не будет попадать в дело объекта в Росреестре. В деле будет лишь его электронный образ. Повышает ли это безопасность сделок? Вряд ли.
Теперь покупатель должен задуматься: является ли предъявленный текст договора тем самым, на основании которого была произведена регистрация права собственности. В связи с этим, Росреестром было разъяснено, что для того, чтобы проверить безопасность сделки, покупатель может попросить продавца предоставить копию договора, заверенную сотрудниками Федеральной кадастровой палаты, с отметкой о соответствии данной копии электронному образу, находящемуся в деле объекта недвижимости. Получить такую копию можно по отдельному запросу. Также предложено получить выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающего документа. Такую выписку может получить официально также только собственник, то есть продавец. Таким образом, покупатель вновь ставится в зависимость от «доброй воли» продавца в предоставлении соответствующей информации. Вместо проверки регистрационной записи на представленном продавцом документе теперь нужно, в случае наличия сомнений, совершать дополнительные шаги по истребованию дополнительной информации, на что нужна воля продавца.
Есть ещё один важный вопрос, касающийся отсутствия «бумажного» экземпляра договора в регистрационном деле недвижимости. Недвижимость является частым объектом различных манипуляций, мошеннических действий. В ходе рассмотрения судебных дел, связанных с незаконным отчуждением квартир и других объектов, зачастую проводятся почерковедческие и технические экспертизы документов. В рамках данных экспертиз определяется лицо, в действительности подписавшее документ, давность изготовления документа, факт его полной подделки, либо изменения его содержания и т.д. Подобные исследования проводятся с оригиналами документов на бумажном носителе. Как это часто бывает, экземпляр договора в деле Росреестра является единственным сохранившимся (остальные либо не сохранились по стечению жизненных обстоятельств, либо намеренно уничтожены). Соответственно, отмена обязательного предоставления «бумажного» экземпляра в регистрирующий орган и его хранения, повышает риски того, что будет отсутствовать возможность проведения соответствующих экспертных исследований и установления истины как в рамках гражданских, так и в рамках уголовных дел. Последствия этого будут нести также покупатели, либо лицо, в отношении которых совершены недобросовестные действия и которые не смогут доказать соответствующие факты без проведения экспертиз.
А что в итоге гарантирует государство?
В итоге получаем, что решения, принимаемые руководящими органами в последнее время, способствуют развитию «цифровых услуг», устраняют бумажный документооборот. Но учитываются ли при этом негативные моменты?
Принимаемые решения могут считаться обоснованными в том случае, если государство в полном объёме гарантирует безопасность сделок, достоверность реестра, берёт на себя реальную (а не декларативную) ответственность за изъятие объекта у покупателя. Но как мы видим, юридическую ответственность за предоставление неверной информации несёт продавец, который в случае признания сделки недействительной должен вернуть покупателю деньги. Но государство не гарантирует и возврата этих денег. Покупателю выдадут исполнительный лист, по которому продавец может выплачивать ежемесячно по 500 рублей всю жизнь, сославшись на отсутствие дохода. А в некоторых случаях покупатель может остаться даже и без формально присуждённых денег.
Иных же официальных и легальных способов получения информации об объекте, кроме данных от продавца, покупатель не имеет. Он не может теперь получить информацию о браке из паспорта продавца, о соответствии текста договора тексту, содержащемуся в Росреестре, из предоставленного продавцом экземпляра договора. Помимо этого, покупатель, без согласия продавца, не может просмотреть историю объекта по проживавшим лицам (архивная выписка из домовой книги), а также получить иную важную информацию (об учёте продавца в диспансерах, например). Отсутствие подобной информации увеличивает риски покупателя оказаться без недвижимости и без денег, с зачастую бесполезным исполнительным листом на руках или, в некоторых случаях, даже без подобного документа. Государство предлагает доверять реестру недвижимости, выписке из ЕГРН. Но имеется ли там информация о нарушениях, допущенных при предыдущих сделках (в ходе приватизации, например), о том, что продавец страдает психическим заболеванием, либо, что объект является совместной супружеской собственностью? Нет, подобной информации в реестре не содержится. Но такая информация напрямую влияет на безопасность сделки.
Соответственно, государство либо должно предоставить покупателю возможность получить и проверить указанную информацию, либо взять риски с отсутствием такой информации на себя, либо обеспечить действующий во всех случаях механизм быстрой и безотказной компенсации покупателю убытков, связанных недостоверностью предоставленной информации или её отсутствием.
Результатом принятых решений становится обращение покупателей к нелегальным источникам информации, которые не гарантируют достоверность информации, и не позволяют предъявить данную информацию в судебное разбирательство в случае необходимости.
Является ли такая цена за «цифровизацию» адекватной по последствиям? Является ли развитие передовых технологий самоцелью, оправдывающей средства, или оно должно быть лишь средством для развития общества с соблюдением баланса интересов, обеспечения безопасности её участников и товарооборота? Или успешная «цифровизация» возможна лишь при достижении институтами государства соответствующего уровня развития?