Кризис, который происходит в данный момент, является далеко не первым в истории современной России. Наиболее похожие на нынешний сценарий – события в 2014 году, тогда на Россию впервые были наложены серьезные санкции из-за конфликта в Украине. Правда, в данный момент масштаб куда более крупный, но несмотря на это, некоторые сценарии остаются предсказуемы
Ретроспектива
В данный момент в стране нарастает процент импортозамещения, а у России имеется опыт после 2014 года, который позволяет преодолевать некоторые ограничения. В том же году, к слову, на фоне обострения геополитической обстановки и экономических нюансов, квадратный метр московского жилья потерял до 20% стоимости. Экономика адаптируется постепенно и не может моментально подстроиться под введенные ограничения в отношении РФ. Таким образом квартиры могут подешеветь вплоть до 30% – считают эксперты
По сценарию конца 2014 года, ослабление рубля и резкое удорожание ипотеки с 9,5% до 20%, привели к паническим настроениям на рынке недвижимости, послужив катализатором для покупателей с рублевыми накоплениями для сбережения средств и желающих оформить ипотеку пока есть возможность это сделать по старым условиям. Но ключевая проблема заключается в том, что спрос обусловлен паникой и пессимистичными представлениями, которые не сбылись. С марта по июнь индекс стоимости жилья мог увеличиваться вплоть до 10% на фоне ажиотажа, однако хватило этого, закономерно, ненадолго
Уже к концу апреля спрос на жильё в Москве пошел на спад, а количество сделок сократилось на 34% по сравнению с мартом и аналогичным периодом прошлого года. В Подмосковье падение оказалось ещё более ощутимым. Спустя некоторое время, снова были введены льготные ипотечные программы, которые оказали укрепляющее воздействие на спрос. Однако, несмотря на снижение ключевой ставки, ипотека по-прежнему остается дорогой в сравнении с 2021 и 2020 годом.
К слову, с 2020 по 2021 год стоимость жилья выросла в среднем на 48%. Драйвером роста оказались низкие ставки на ипотечное кредитование. Таким образом на рынке недвижимости сформировался ценовой пузырь, который в данный момент слегка усложняет аналитику дальнейшей ситуации
Прогноз
В обозримом будущем цены на жилье должны вернуться до периода начала 2022 года, то есть снизиться на 5-10% при оптимистичном сценарии в эконом и комфорт классе вторичного жилья. Этого стоит ожидать в том случае, если экономика быстро адаптируется под введенные ограничения. Однако, цены в бизнес-классе могут снизиться вплоть до 30% в связи с меньшим количестве покупателей в сегменте. Рынок недвижимости реагирует на актуальную ситуацию в стране и адекватно её оценивает, ведь даже инфляция съедает весомую часть доходов граждан и выбор потребителя стал больше склоняться к товарам первой необходимости.
На сегодняшний день, ключевая ставка по ипотеке снова была снижена до 8% обычной и до 7% по льготным программам. Это говорит о том, что спрос на жильё в данный момент продолжает падать и таким образом идёт попытка разогнать рынок. Вероятно, мы ещё увидим корректировку ставки до конца 2022 года, за исключением льготной ипотеки, которую утвердили до конца года и вероятно, это будет оставаться драйвером стоимости жилья ещё какое-то время. При самом худшем сценарии мы увидеть откат цен до уровня 2020 года.
В исходе сценария немаловажную роль играет ценовой пузырь, который формировался как раз с 2020 года. На сегодняшний день благодаря снижению ключевой ставки и возможности субсидирования ипотечных программ, у застройщиков есть возможность поддерживать и даже увеличивать стоимость на квартиры. Но вероятно, падения точно будет трудно избежать в силу низкой потребительской способности, сложности обстановки и по прежнему не дешевой ипотеки. Но в случае с первичным рынком жилья, масштаб оценить, безусловно, сложнее – основной вопрос заключается в том, насколько долго застройщики готовы поддерживать стоимость жилья субсидированными ипотечными программами и на сколько это для них целесообразно в ближайшей перспективе.
Ситуация с рынком недвижимости подкреплена к множеству факторов, которые могут либо улучшаться, либо усугубляться и всё зависит от момента или событий в конкретный день или даже минуту. В текущих реалиях можно сделать вывод, что падение спроса на недвижимость подстегивает увеличивать количество субсидированных ипотечных программ, а также снижать ключевую ставку. Это, в свою очередь, подстёгивает застройщиков держать цены примерно на одном уровне, но вероятно, в ближайшей перспективе они будут вынуждены пойти на снижение
Стоит ли покупать квартиру сегодня?
Одно можно сказать точно – найти и купить хорошее предложение или выгодно продать квартиру по прежнему остается возможно и всё зависит от отдельно взятой ситуации. Если вы планируете покупать или продавать квартиру – стоит оценивать и следить за ситуацией регулярно, так как динамика рынка довольно серьезная. Регулярная оценка и понимание основ поможет совершить наиболее выгодную для вас сделку
Если вы нашли отличный вариант для приобретения - лучше зафиксировать его за собой. Ожидание падения цен на Московском рынке жилья – довольно распространенная практика, но редко венчается успехом, так как стоимость жилья стабильно растёт. Даже если падение неизбежно, на это понадобится время и вы никогда не знаете: какая у вас будет финансовая ситуация в час Х или останется ли вариант в продаже
Безусловно, каждый оценивает ситуацию самостоятельно, исходя из возможностей и личных планов, но мы рекомендуем покупать, если вариант действительно вам понравился и вы не уверены, что его не купят в ближайшей перспективе