Делить квартиры и дома на микродоли – то есть доли, площадь которых составляет менее 6 «квадратов», запрещает новый закон, одобренный этим летом Советом Федерации РФ. В чем суть этого запрета? Давайте разбираться!
НА КОВРИКЕ ПЕРЕД ДВЕРЬЮ
Еще недавно в законодательстве не было нормы, устанавливающей минимальные размеры долей, на которые можно поделить жилое помещение. Любой владелец житья мог продать, а любой желающий – купить хоть «коврик перед дверью». Известны случаи покупки квадратного метра, и даже полуметра жилья. Зачем? Все очень просто: покупателями таких микродолей становятся люди, которым нужна постоянная регистрация в каком-либо городе, а денег купить нормальное жилье – нет. Или же оно просто не нужно. Таким образом и возникают так называемые «резиновые» квартиры, где зарегистрированы десятки, а то и сотни человек.
Также микродоли появляются при наследовании, разделе имущества и выделении детей в недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала. И это – еще полбеды. Родственники или наследники как-то договариваются между собой, кто-то выкупаем доли остальных, или же спорная квартира продается и деньги делятся поровну. Словом, рано или поздно вопрос решается.
Совсем другая история – когда микродоля покупается с криминальной целью. Дело в том, что даже если человеку принадлежит только «коврик перед дверью», он имеет те же права, что и остальные жильцы: проживать в квартире или доме, пользоваться кухней, ванной и другими общими помещениями. Этим и злоупотребляют черные риэлторы, которые выкупают у нуждающихся семей небольшую часть их квартиры якобы исключительно с целью прописки, а затем вселяются туда и превращают жизнь остальных совладельцев в ад: скандалят, шумят, водят гостей, угрожают и прочими способами пытаются вынудить своих жертв продать им остальную часть квартиры или дома. Разумеется, по цене гораздо ниже рыночной.
Таким образом, отсутствие законодательной нормы, устанавливающей минимальные размеры долей, на которые можно поделить жилое помещение, часто становится причиной нарушения жилищных прав совладельцев жилого помещения. Причем пострадавшей стороной может оказаться как собственник основной доли, которого владелец «коврика перед дверью» буквально выживает из квартиры, так и добросовестный владелец микродоли, который по каким-то причинам пытается воспользоваться своим правом проживания в той квартире, кусочек которой ему принадлежит. Суды, где истец требует вселения, к примеру, в свою 1/50 квартиры – такое же обыденное дело, как и иски, в которых истец требует признать долю незначительной и принудительно выплатить за нее компенсацию. Такой механизм допускается согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ, который гласит, что «в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».
К тому же разделение жилой недвижимости на микродоли затрудняет его использование в гражданском обороте: такой дом или квартиру крайне сложно продать, официально сдать в аренду, отдать под залог. Также у собственников возникают определенные сложности при желании подарить свою долю или оставить ее в наследство. И тут тоже не обходится без судов. Так что наличие множества квартир, принадлежащих десятку-другому совладельцев, добавляет работы и без того перегруженным российским судам.
НЕ РЕЗИНОВАЯ!
Борьба с микродолями взволновала российских законодателей уже давно. За последние 11 лет на рассмотрение Госдумы выносилось несколько законопроектов, так или иначе регламентирующих хаотичное деление жилья на доли и дольки. А в 2013 году президент России Владимир Путин утвердил закон о борьбе с фиктивной регистрацией, который предусматривал уголовную ответственность умышленное создание «резиновых» квартир.
Однако окончательно точку в ситуации с микродолями поставит лишь закон, который вступит в действие, начиная с этой осени. Его задача - урегулировать ряд практических вопросов: сделать невозможным создание «резиновых» квартир и пресечь противозаконные аферы черных риелторов.
Именно он наконец-то установил предельно допустимый минимальный размер части жилья, разрешенный для выделения из общей площади. Отныне нельзя купить, продать и подарить кусок квартиры или дома площадью менее 6 «квадратов».
Исключение делается в трех ситуациях. Во-первых, раздробить квартиру или дом на доли менее 6 квадратов можно при получении наследства. Например: если шесть внуков унаследовали дедушкину «однушку» площадью 30 квадратных метров, то доля каждого составит всего 5 «квадратов».
Во-вторых, доли менее 6 «квадратов» могут образоваться в результате приватизации муниципальной квартиры большой семьей. К примеру: в квартире площадью 50 квадратных метров прописаны бабушка, дедушка, мама, папа и пятеро детей. Если они решают ее приватизировать, доля каждого из 9 человек составит 5,5 «квадрата». Это ниже нормы – но в данной ситуации допустимо.
В-третьих, когда жилье покупается с использованием материнского капитала. Иногда у семьи с детьми денег хватает только на покупку небольшой студии. При этом по закону необходимо выделить доли каждому ребенку. Лишать родителей доли в таком жилье – тоже не честно, ведь большая часть потраченных на покупку квартиры денег заработана ими, а маткапитал составляет лишь небольшую долю. Если, например, студию 25 квадратных метров поделить поровну между двумя родителями и тремя детьми, то получится по 5 «квадратов» на каждого.
Все иные сделки с микродолями, кроме их выкупа остальными собственниками данного жилья, после 1 сентября становятся невозможными. Так как закон не имеет обратной силы, то микродоли, купленные или подаренные до его вступления в силу, останутся за своими владельцами. Но вот продать или подарить их третьим лицам они уже не смогут. И, разумеется, выделять новые микродоли в жилых помещениях также станет невозможно.
По мнению большинства экспертов, закон упорядочит ситуацию на рынке вторичной недвижимости, существенно уменьшит количество судебных споров и будет способствовать дальнейшему усовершенствованию законодательства и судебной практике.