Предисловие: Мы молодая семья из Подмосковья у которой нет своей квартиры, не достался участок от бабушки и нет даже ничего стоящего, чтобы продать и приобрести быстро жильё (даже в ипотеку).
На дворе 2019 год. Цены на недвижимость "до-пандемийные" но уже высокие. После просмотра цен на квартиры стало не ясно почему 30км.м стоят так дорого, и "кто эти люди?", что покупают квартиры. Я всю жизнь прожил в частном доме и мне вообще была страшна мысль, что вокруг меня будут жить люди и непрерывно шуметь и к тому же не довольствовать когда шумим мы. Но я думаю все эти мои страхи для отдельной статьи, ну или для психотерапевта. Решение построить/купить дом казалось единственным верным, но конечно не всё так просто.
Первая стадия: Отрицание
Напоминаю, на дворе 2019 год. Цены высокие, но еще не такие как в 2022 году. Ценообразование на участки строится из 8 основных явных факторов. (и примерно 50 вообще ни разу не "явных"). Для начала нужно определиться с критериями выбора. Мы молодая семья, планировали детей на тот момент, нам была важна доступность всей основной инфраструктуры и независимость от необходимости возить детей каждое утро в школу, к друзьям, на детские площадки и в прочие места куда ребенок в состоянии добраться с нашего разрешения.
Наши основные пожелания к будущему участку:
- Пешая доступность школы
- Пешая доступность продуктового магазина
- Пешая доступность детских площадок
- Близость к Москве
Близость к Бабушкам и Дедушкам (да да, нам родители помогают с этим вопросом 😊)
1 фактор: размер участка
От 8 до 12 соток - самый оптимальный размер участка чтобы разместить средний дом и не сойти с ума обслуживать гектары земли.
2 фактор: удаленность от города
Помимо удалённости от Москвы на цену сильно играет роль удаленность в принципе от любого райцентра или культурного посёлка.
3 фактор: доступ коммуникаций
Можно недорого купить участок на стадии размежевания земель. Без электричества, воды, газа, канализации. Остаётся только добавить это в дальнейшие затраты как становится ясно,что выгоды никакой нет. Советую сразу думать об электричестве, воде и канализации. Если есть Газ по-сути это уже приятный бонус (тыс за 300 конечно же). Спрашивайте у продавцов и узнавайте у соседей сколько киловатт можно максимально провести и нет ли длительных перебоев электричества.
4 фактор: юридические вопросы
Речь об категориях СНТ, ИЖС, ЛПХ и прочие. Самый безопасный вариант (и дорогой) это - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), остальные формы имеют уйму ограничений и вероятных событий. ЛПХ к примеру мы не рассматривали вообще, а в историях риелторов «можно ЛПХ переделать в ИЖС» не ищите правды. Риелторы в России по частным домам и участкам - это вообще удивительный и странный мир. Подпишитесь - обязательно опишу нашу историю взаимодействий с «риелторами».
5 фактор: инфраструктура рядом
Ближайшая минимальная инфраструктура увеличит стоимость участка. Есть продуктовый, школа, парикмахерская рядом и всё, ваш участок уже «в черте города»
6 фактор: границы участка и госреестр
Зачастую в объявлениях указывают больше соток прибавляя к участку территории рядом с домом или незаконно «никому не нужные» территории. Будьте внимательны и спрашивайте про реальные границы участка. Проверяйте всю информацию на сайте госреестра. Размер и примерные границы участка для сравнения можно увидеть на карте.
7 фактор: имеющиеся коммуникации и постройки
Про возможность провести коммуникации мы говорили, а теперь добавочная стоимость от уже проведённых коммуникаций. К примеру уже стоит бытовка (сейчас это дорого если покупать, а не делать самому из чего под руку попадётся), заведена центральная вода из посёлка, или стоит готовый фундамент без дома. Цена возрастает моментально.
8 фактор: класс, статус, понты и бла бла бла
Ну и естественно цена зависит от целевой аудитории которую владельцы посёлка пытаются собрать в одном месте, чтобы люди с высоким уровнем достатка чувствовали себя комфортно на одной улице или же люди с низким достатком сильно не завидовали соседу. Квартальные взносы, шлагбаумы, охрана, частные детские сады и прочее добавят в цене и "статусу" первые пару лет, пока посёлок продаётся. Потом как обычно всё забросят и пустят на самотёк.
Остальные 50 факторов будут периодически проявляться. Описывать так подробно я их не буду.
Вторая стадия: Гнев
Уважаемые риелторы, пропустите пожалуйста этот раздел, чтобы не травмировать свою психику от неприятной уху и глазу правды о себе. Если хотите продать участок, никогда... вообще ни в коем случае не доверяйте это риэлторам. Риелторы видимо наработали свои "кейсы" и "фишки" на квартирах, а про участки и дома они знать не знают ничего. Про поведение при осмотре, внешнем виде и абсолютном незнании объекта я наверное когда нибудь напишу отдельную статью.
В объявлении часто указывают размер вместе с прилегающими территориями которые официально вашими не являются. Не верьте, что какой то участок можно перевести в другую категорию, а так же фразы "и на ЛПХ люди стоят и ничего нормально", за такие деньги как сейчас ненормально! Количество участков при минимальных запросах как у нас оказалось мизерным и по сути основное время мы ждали новых объявлений. Осмотр участков был грустным и в 99% случаев оставлял негативный осадок после себя (спасибо риелторам). И повторюсь, когда вы что-то продаете по цене хотя бы более пары миллионов, наверное нужно быть подготовленным и иметь минимальные знания об этике. Обратные преимущества: тихий участок в лесу, близость к водоёму = нельзя вырубать деревья просто так, водоохранная зона с ограничениями! Обратите на это внимание. Коттеджные посёлки тоже интересный вариант, опустим все менеджерские-риелторские фишки, тут менеджеры уже лучше работают. По факту просто найдите чат поселка, отзывы о посёлке в интернете, посмотрите сколько участков опубликованы на перепродаже, постучитесь к людям которые уже там построились и живут. По факту может оказаться, что в поселке множество проблем которые не позволят вам спокойно жить. P.S. Мы в итоге отказались от всех вариантов с коттеджными посёлками.
Совет: не ищите участки на одном сервисе, поверьте участок который Вам понравится будет опубликован завтра в самом непопулярном месте или просто в объявлении на заборе. Хороший товар быстро покупают, будьте начеку. Наш участок был опубликован только одном сервисе. (и мы удачно на него зашли, хотя искали постоянно в других местах)
Третья стадия: Торг
И так, прошёл уже примерно год. Мы выбрали "лучших" 3 варианта. Новый участок в коттеджном посёлке, старый маленький участок с домом под снос в частном районе и пустой участок с забором подальше от города в посёлке (в Новой Москве). Разберём каждый из вариантов.
Участок в коттеджном посёлке
Плюсы: 10 соток, недалеко речка со своей зоной отдыха и детской площадкой. Шлагбаум, КПП, и типо охрана. Ну и невысокая цена!
Минусы: Пешком никуда не дойдешь, общественного транспорта вблизи нет, максимум 8квт электричества, газа нет (как топить с 8квт электричеством?), нет воды и канализации, СНТ
Старый маленький участок с домом под снос в частном районе
Плюсы: Всё в пешей доступности и вся инфраструктура города включая общественный транспорт, ИЖС
Минусы: Затраты на снос дома, плюс ко всему к дому уже подключен газ, что усложняет процесс сноса, реконструкции, и регистрации газа заново. Участок 6 соток неправильной формы, дом по новым правилам на нём разместить очень сложно и территория вокруг дома будет бесполезной со всех сторон. Высокая цена так как продаётся не участок, а дом, да еще и с газом, с ума сойти!
Пустой участок с забором подальше от города в посёлке (в Новой Москве)
Плюсы: Участок "почти" правильной формы, 12 соток, рядом речка, уже имеются на участке, центральная канализация, центральная вода, проведено электричество, стоит бытовка с 2 комнатами, и много плодовых деревьев и кустов с ягодами, Новая Москва с перспективой развития посёлка, ИЖС
Минусы: цена... прям большая на тот момент, "выбор" из 1 школы и детского сада, участок на первой линии от проездной дороги (шумновато),
О торге: немного скинули цену коттеджный посёлок, а так же пустой участок с забором после общения напрямую с владельцами участка (риелтор не хотел терять ни копейки).
Четвертая стадия: Депрессия
На окончательный выбор и договоренности у нас ушло пару месяцев. Пока - это был самый эмоциональный период нашей жизни. Учитывая, что мы берём ипотеку и будем строить дом на свои деньги с небольшой помощью родителей, ошибка будет стоить нам сильных переживаний и неудобств. Подумайте сто раз и не делайте поспешных решений. Даже если эти деньги Вас не тянут. Подумайте и делайте как считаете нужным опираясь на свой пройденный опыт и советы тех, кто уже с этим сталкивался. Поспешные решения = финансовые риски. Эмоции в покупке подобных сложных вещей недопустимы. И да, люди из квартир, ничего не знают о жизни за городом. Дача - это не опыт загородной жизни. Остаётся последний этап. Самый позитивный и приятный.
Пятая стадия: Смирение или принятие неизбежного
Когда вы хорошо обдумали и переспали 30 раз со своими мыслями можно делать окончательный выбор. Наш выбор остановился на пустом участке с забором подальше от города в посёлке (в Новой Москве). Владельцы участка были согласны к покупке через банк в ипотеку. На самом деле это очень безопасный вариант покупки. Я могу бесконечно рассказывать о подводных камнях, в частности как мы нашли закопанные блоки ФБС при раскопке котлована под фундамент.
Предлагаю остановиться на основных пунктах в выборе участка для жизни:
- Нужна ли вам инфраструктура города? Может у Вас уже взрослые дети и вы наоборот хотите спокойной размеренной жизни подальше от города и уж тем более не нужна возможность передвигаться на общественном транспорте, так как без авто вам будет тяжело жить в своём доме.
- Важен ли вам статус места в котором вы хотите жить?
- Готовы ли вы тратить время на юридические споры и ограничения в связи в тем что у вас ЛПХ, СНТ и прочие формы которые пока проходят по дачной амнистии. Но надолго ли эта амнистия? А вдруг кто-то решит через ваш посёлок построить мост? 😊
- Готовы ли делать реконструкцию / снос старых построек?
- Готовы ли столкнуться с автономными коммуникациями на участке и обслуживать их? Нам повезло со всем "центральным" это большая редкость. По факту нужно будет делать свою скважину, автономную канализацию (септик), проводить ГАЗ или топить дом электричеством, при условии, что хватит мощности электричества.
Эти вопросы и рассуждения не служат остановить процесс покупки участка, а подробнее подойти к его выбору. Мы этот этап прошли. Строим дом.
Буду рад ответить на вопросы в комментариях. Тема настолько обширна, что её тяжело всю описать в одной статье.
Очень интересен Ваш опыт покупки участка.