Председатель Курского районного суда Олег Иноземцев рассказывает о тонкостях законодательства, касающегося дачников.
Начиная с весны тысячи горожан почти всё свободное время проводят на дачах. Без проблем не обходится, и «земельные» иски – значительная часть дел, которые приходится рассматривать районным судам. Многие из них связаны с оформлением дачных участков в собственность.
Нередко люди десятилетиями работают на «своей» земле, не зарегистрировав право собственности. О специфике «земельных» споров наш разговор с председателем Курского областного суда Олегом Иноземцевым.
Два хозяина одной дачи
– Олег Валерьевич, почти в каждом садовом некоммерческом товариществе (СНТ есть заброшенные участки. Может ли ими распоряжаться председатель товарищества?
– Участок принадлежит собственнику. К сожалению, председатели СНТ нередко превышают свои полномочия. Человеку показывают участок, выдают членскую книжку СНТ. Но эта книжка не свидетельство права собственности. Дачный участок как любой объект недвижимости оформляется в Росреесте, и владелец получает свидетельство о праве собственности. Порой возникают ситуации, в результате которых возбуждаются уголовные дела. Так, председатель одного из СНТ договорился с предпринимателем, что тот за свой счёт установит ограждение по периметру товарищества, а за это ему выдадут участок. Бизнесмен выполнил условие, и председатель показал ему участок, который якобы он теперь может считать своим. Но это не так. В связи с пандемией многие пожилые люди в течение длительного периода не выезжали на дачи. Предприниматель собирался построить дом и принялся огораживать уже свою, как он считал, землю, но тут появился законный владелец. Он был очень удивлён, что на его участке что-то делает посторонний человек. Председатель СНТ привлекается к уголовной ответственности. По материалам уголовного дела, за установление ограждения он взял из кассы СНТ деньги, которые якобы заплатил за работу предпринимателю, а на самом деле забрал их себе. В другом СНТ в мошенничестве обвиняется главный бухгалтер, которая не только «продала» чужой участок, но и присваивала членские взносы.
– Как действовать покупателю, чтобы обезопасить себя от подобных эксцессов?
– Что бы ни говорил председатель СНТ, продать участок может только законный владелец. Покупателю необходимо его найти. Председатель может и должен только предоставить сведения об этом человеке. Сделка купли-продажи заключается с собственником участка. Сложность состоит в том, что нередко у этого владельца нет свидетельства о праве собственности. Например, участки в Курском районе выделялись в 1994 году постановлением главы город Курска с формулировкой «передать в безвозмездное пользование». В дальнейшем законодатель определил, что безвозмездное пользование даёт право собственности. Хозяевам участков тогда следовало оформить землю, но сделали это не все. Первые дачники – пожилые люди, которые из-за проблем со здоровьем не могут заниматься огородом и готовы продать участок. В 90 процентах случаев они не оформили землю в собственность. Они могут продать землю дёшево, но покупатель должен взять на себя всё оформление, начинания с получения права собственности на землю самого продавца. Это длительная и сложная процедура, но, во избежание ещё больших проблем, её необходимо соблюсти. Недавно у нас рассматривалось подобное дело. Когда-то курянин всего за пять тысяч рублей приобрёл участок в СНТ. Право собственности тогда он не оформил, просто отдал деньги хозяину, а тот сказал, мол, пользуйся. Сам прежний владелец впоследствии развёлся с женой и переехал в другой регион. Теперь дачник собрался продавать землю, но сначала в судебном заседании ему надо было доказать, что он имеет законное право распоряжаться этим участком. Прежнего владельца не нашли. В суде допрашивали его бывшую жену, давно уже взрослых детей, владельцев соседних участков, исследовали архивные документы. В итоге исковые требования мужчины были удовлетворены. Но на это потребовалось немало времени и усилий.
– Если человек фактически длительное время пользуется участком, может ли он на этом основании получить право собственности?
– Законодатель определил, что если лицо добросовестно и открыто владеет участком в течение 15 лет, то он вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности. Но нужны доказательства, в том числе свидетельские показания. За 15 лет может смениться председатель СНТ, могут продать свои участки соседи, которые засвидетельствовали бы, когда именно истец начал пользоваться этим участком. Также истцу придётся доказывать, что он предпринял все меры, чтобы найти хозяина земли либо его наследников. Уже говорил, что это сложный и долгий путь.
Завод по соседству и газопровод через огород
– Олег Валерьевич, летом многие занимаются строительством. Должен ли владелец участка спрашивать разрешение у соседей, чтобы построить дом на своём участке?
– Это обязательно. Даже строительство небольшой хозяйственной постройки без согласования является нарушением. Представьте ситуацию: человек весной приезжает на свой участок, чтобы начать огородные работы, видит «глухой» забор и узнаёт, что владелец смежного участка огородил свою территорию, да ещё и собирается построить трёхэтажный особняк. Это нарушает права огородника – забор и здание будут затенять его насаждения. Между смежными участками можно установить светопропускающее ограждение. Многие вопросы строительства дома решают так, чтобы не нарушать права соседей. К примеру, проект двухэтажного дома предусматривает первый этаж в цоколе, здание не будет высоким и не создаст затемнения на участке соседей. Ещё один вариант – приобретение двух участков, строительство дома и хозпостроек вдали от земли соседей. Скажу, что иски с требованием снести строение не всегда удовлетворяются. Суд тщательно изучает ситуацию и учитывает все обстоятельства. Например, курянка является владелицей дачного участка с домом. Дом был старый, и она его реконструировала, тем самым увеличив площадь здания. Энергетики обратились в суд с требованием снести дом, так как он находится в полосе отвода линии электропередач. В иске им было отказано. Суд пришёл к выводу, что дом на этом месте находился изначально, ответчица только расширила его площадь. Если здание за долгие годы не вызвало и теперь не вызывает перебоев в функционировании линейного объекта – в этом случае линии электропередач, то причин для его сноса нет. В суд было представлено заключение экспертов о том, что строение и после реконструкции не создаёт угрозы функционированию линии электропередач.
– Какие дела вы назвали бы самыми сложными?
– Когда стороны добиваются решения вопроса под воздействием личных неприязненных отношений. То есть проблема в людях. Гражданин на своём участке установил небольшой асфальтобетонный завод. Владелец соседнего участка обратился в суд с требованием снести этот завод, так как шум, пыль и вредные, по его мнению, выбросы этого предприятия нарушают его права. При этом истец умолчал, что объект в течение последних трёх лет не работает, что было установлено судом. Также владелец завода собирался в дальнейшем перенести это производство. В иске было отказано. Также в ходе заседаний выяснилось, что мотивом обращения в суд истца стал давний конфликт. Когда-то мужчина работал на этом предприятии, но владелец его уволил. Ещё один сложный момент – соблюдение баланса интересов. Как пример: женщина приобрела участок, потом родила ребёнка и долгое время землёй не занималась. Когда она собралась продать участок, то выяснила, что по её территории провели газопровод. Сеть проходит на глубине 0,6 метров. Копать огород можно, но строить на нём ничего нельзя, что снижает стоимость участка и его привлекательность для покупателя. Женщина потребовала, чтобы газопровод перенесли, но суд ей отказал, так как объект снабжает газом два населённых пункта.
Курск растёт, земля дорожает
– С 2019 года стал возможен перевод садового дома в категорию жилого. Все ли дачные дома подходят для этого?
– Законодатель определил регламент этой процедуры. Владелец дачного участка обращается в районную администрацию, специальная комиссия обследует дом и даёт заключение о том, что он пригоден для жилья. Для этого дачный дом должен соответствовать всем нормативам жилого помещения, в том числе наличием коммуникаций: электроэнергии и водопровода. Участки, на которых располагаются дачи, не входят в территории населённых пунктов, что создаёт определённые проблемы: несоответствие ширины улиц нормативам противопожарных правил. В случае экстренной ситуации это может затруднять подъезд пожарной техники. Не получив положительное заключение комиссии, люди обращаются в суд с требованием обязать районную администрацию признать их дачный дом пригодным для жилья. Это невозможно, пока не будут соблюдены все прописанные законом нормы. Вопрос с подъездом решается проще, если дом угловой или граничащий с дорогой. Но определённые неудобства при постоянном проживании на территории СНТ остаются. Например, удалённость от социально значимых объектов: образовательных и медицинских учреждений: поликлиник, детских садов, школ.
– Дайте совет юриста нашим читателям-дачникам, что им делать с землёй.
– Всем советую оформлять свои права в установленном законом порядке и не медлить с решением этого важного вопроса. Мы уже говорили об этом, но хотелось бы отразить ещё одну тенденцию. Границы Курска расширяются, появляются микрорайоны новостроек. Застройщик готов заплатить крупные суммы, чтобы приобрести земельные участки. Расширяются дороги, и владельцам участков, попавших в эту зону, выплачиваются средства из бюджета. Но если у вас не зарегистрировано право собственности, ни из казны, ни от застройщика вы ничего не получите.
Беседовала
Анна ЖУРАВЛЁВА
