Да, сейчас должна выйти статья про "почему не стоит люто шортить", но я на днях сходил на бизнес-завтрак, и мне не терпится поделиться впечатлениями.
Прекрасным (жарким душным) утром я отправился послушать про особенности инвестиций в недвижимость ОАЭ и получение резидентства. Клиенты всякое рассказывают, тема на слуху, особенно у любителей недвижимости, вот я и решил послушать, так сказать, от первоисточника. Я часто на подобные вещи хожу, вдруг есть что-то классное в инвестиционной сфере, про что я не знаю? Такая уж у меня работа, всегда быть в поиске...
Итак, что предлагают?
Купить новостройку на этапе котлована за $112000, внести всего 20% от стоимости недвижимости, сразу получить ВНЖ для себя и семьи, бонусом зарегистрировать фирму и вообще получить 13% доходности в первый год, 11% во второй, 9% в третий и последующие. И еще получать 20% прироста стоимости недвижимости ежегодно. ВНЖ позволяет открывать банковские счета в ОАЭ, учиться, работать и т.д. Бизнес тоже вести выгодно, 0% подоходный налог и прочие арабские плюшки.
Простите, не могу выразить всю вкусноту полученного предложения, т.к. у всей этой прелести есть несколько "но", которые выяснялись посредством задавания неудобных вопросов. Так в чем же ложка дёгтя?
1. Студии по $112 тыс. уже раскуплены, остались только по $200 тыс.
2. Квартира будет построена только в конце 2024-го года, и потом её надо будет мебелировать и довести до ума.
3. Доходность рассчитана "на фактически внесённые средства".
4. Доходность рассчитана исходя из посуточной аренды, амортизация не учитывалась. Учитывались ли расходы на коммуналку и управляющую компанию, которая будет заниматься арендой - неизвестно.
5. 20% ежегодного прироста стоимости - "исходя из презентации застройщика"
6. Вероятно, что со следующего года будет введён налог на доходы бизнеса 9% (при обороте от $100 тыс.)
Есть еще пункты, но остальное мелочи. Нет, одну не мелочь я всё-таки забыл упомянуть: это грёбаная пустыня и прошлым летом там было +47 градусов… Там, конечно, есть пляжи! Можно выйти, немного пройтись и принять на жаре горячую ванну, т.к. вода в заливе прогревается соответствующе. Звучит как отпуск мечты)) Пожить в квартире, из которой можно выйти только ночью... Это к вопросу о заполняемости и аренде. Сезон - зимой, а летом - я пока не очень понимаю кто и зачем туда поедет.
Важно понимать, что у эмиратской недвижимости есть неприятная особенность - это скоропортящийся товар. Регион бурно развивается, каждый год "самое модное место" находится в новом месте. А про старые с инвестиционной точки зрения забывают. Плюс им не свойственно заниматься ремонтом, а он имеет срок годности. Поэтому работают так: построили новую крутую новостройку, все арендаторы радостно в неё переселяются. Свежий ремонт, все удобно, красиво. Проходит 2-3 года - рядом строится еще одна, круче, моднее - арендаторы переезжают туда, а подобшарпанная трёхлетка сильно теряет в цене, чтобы хоть как-то заполняться или, тем более, продаваться. При этом если квартира сдаётся посуточно - ремонт убивается быстрее, а новых вариантов с более свежим ремонтом в округе всегда хватает.
Поэтому инвестиции в недвижимость эмиратов должны быть как бизнес: нашел новый модный проект, зашел, построилась - через год/два вышел. Не могу утверждать, что это истина в последней инстанции, это личное впечатление.
То есть реальную инвестиционную доходность таких квартир я бы оценил либо близкой к нулю, либо вовсе в минус, с учетом начавшегося недавно тренда на снижение цен на недвижимость по всему миру, в том числе в Эмиратах.
Если вы по каким-то причинам собираетесь прямо жить в эмиратах, и вам нужно резидентство - то озвученное предложение это неплохой вариант. Вложили деньги, забыли про них, получаете небольшую доходность - ну и Аллах с ней, с этой квартирой. Вы решили свою задачу по перетаскиванию своей семьи в эмираты. Можно открыть счета, отправить детей учиться, самим снять где-нибудь квартиру и жить там спокойно.
А если с инвестиционной точки зрения, без переезда... Вы, например, среднестатистический россиянин из категории $100 000+. У вас есть альтернативы! Если нужен запасной аэродром, то вам ничего не мешает создать себе инфраструктуру в Турции. Сделать ВНЖ - практически бесплатно. Счета в банках откроют без проблем. Захочется приехать - море, солнце, фрукты, шопинг - всё есть, причем по ценам на порядок ниже эмиратских. И закапывать в недвижимость почти 200 штук не нужно. При этом есть и другие страны с хорошими альтернативами про инфраструктуру для жизни.
Так что сегодня, особенно в условиях мирового кризиса и начавшего сдуваться пузыря недвижимости, инвестиционная составляющая подобных предложений с покупкой квартир в эмиратах мне кажется сомнительной.
Может, конечно, там есть и поинтереснее предложения, но пишу мнение о том, что слышал сам. Про недвижку в ОАЭ часто говорят "У меня есть знакомый, он круто денег на росте поднял!" Но вопрос ведь не в том, что было, а в том, что будет дальше, верно?
Автор: Иван Онищенко