Продолжаем серию статей про обман при совершении сделок с недвижимостью. В этой статье история, когда обманули нотариуса, а пострадал покупатель.
Рассмотренные случаи обмана, к сожалению, получили широкое распространение. Опасность ситуации в том, что порок сделки возникает за много лет до ее совершения на основании документов, которые покупатель не видит и не может проверить.
Статья подготовлена по материалам судебной практики:
апелляционное определение Московского городского суда от 20 декабря 2021 г. по делу № 33-47678/2021;
определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05 июля 2022 г. по делу № 5-КГ22-51-К2;
постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П
Юридически чистая квартира
в апреле 2017 г. Анна Сергеевна* нашла на сайте объявлений о продаже недвижимости квартиру, которая подходила ей по все параметрам - площадь, район расположения, цена.
Квартира была "юридический чистой": продавец, Павел Андреевич*, сам приобрел ее ранее по договору купли-продажи в декабре 2014 г. у Олега Петровича*, который в ноябре 2014 года приобрел ее у Ольги Станиславовны*, которая в августе 2014 года приобрела ее в порядке наследования на основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом г. Москвы.
Неожиданный иск
В феврале 2020 г. Анна Сергеевна, собственница, получает исковое заявление Департамента городского имущества г. Москвы об истребовании квартиры из чужого незаконного владения.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы исковые требования удовлетворяются - квартира переходит в собственность города Москвы.
Решение суда было мотивировано тем, что квартира перешла в собственность первоначального продавца, Ольги Станиславовны, в результате представления в 2014 г. нотариусу города Москвы поддельного свидетельства о рождении, на основании которого нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, на основании которого Ольга Станиславовна зарегистрировала свое право в ЕГРН. Мошенническую схему выявили в 2020-м году и признали Департамент городского имущества потерпевшим, так как квартира должна была перейти в собственность г. Москвы как выморочное имущество в отсутствие других законных наследников.
При этом в вину (неосмотрительность) Анне Сергеевне поставили то, что она, приобретая квартиру уже у третьего собственника после Ольги Станиславовны, не проверила подлинность свидетельства о рождении на официальном сайте ЕГР ЗАГС. И именно поэтому ее признали недобросовестным приобретателем. Тот факт, что право собственности продавца была зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН, не повлиял на решение.
Правду нашли в Верховном Суде
Законность решения об истребовании квартиры была подтверждена в апелляционной и кассационной инстанциях.
Чтобы добиться отмены решения суда Анне Сергеевне пришлось дойти до Верховного Суда РФ.
Именно ВС РФ напомнил об особом статусе органов публичной власти в делах о наследовании выморочного имущества, что они должны принимать меры к выявлению выморочного имущества. Также Верховный Суд напомнил, что согласно п. 4 ст. 302 ГК РФ
суд отказывает в удовлетворении требования публичного органа об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения.
Ранее на необходимость соответствующих изменений указал Конституционный Суд РФ.
Более того, судебная практика по делам о покупке квартир, ранее оформленных по подложным документам в порядке наследования, в последние годы складывалась именно в пользу добросовестных покупателей (см., например, апелляционное определение Московского городского суда от 20 декабря 2021 г. по делу № 33-47678/2021).
Что нужно учесть
Нужно иметь в виду, что публичные органы (в частности, Департамент городского имущества), несмотря на судебную практику, продолжат обращаться с исками об истребовании квартир от покупателей в случаях, если будет устанавливаться факт мошенничества при наследовании. Орган публичной власти действует по установленным алгоритмам и процедуре и не станет произвольно отказываться от обращения в суд.
Как защитить сделку
1) Предельное внимание к квартирам, которые находятся в собственности продавца менее 3-х лет;
2) Просить продавца предоставить выписку об истории перехода прав на квартиру;
3) Если в истории перехода наблюдается частая смена собственников, это повод для еще более тщательной проверки или отказа от покупки;
4) Если в истории перехода прав фигурирует свидетельство о праве на наследство, это также повод для более тщательной проверки, приобретение квартиры ранее истечения 3-х летнего периода владения продавцом становится рискованным;
5) Помнить про возможность страхования титула.
*имена изменены
Продолжение - в следующих статьях
Подписаться: Дзен
Благодарим за 👍