История Ксении о том, как она копила на квартиру, и что из этого вышло.
В 2018 м году, погасив первую ипотеку, я решила, что теперь буду копить на квартиру мечты и в ипотеку больше не полезу.
Мой расчет был прост - за несколько лет скопить сумму, позволяющую мне, продав квартиру, переехать в другое жилье поближе к метро.
Первая ипотека
В 2010 году я, взяла ипотеку на квартиру в ближайшем Подмосковье. Это была программа 10-10-10 от Сбербанка.
10 процентов первоначальный взнос, 10 процентов – ставка, 10 лет – срок кредита.
Отличные условия. Ключевая ставка на тот момент составляла 7,75 %.
Покупая квартиру, я уже знала, что буду стремиться переехать в границы МКАД, ближе к метро.
Пока платила ипотеку, прочувствовала бремя ежемесячных платежей (хотя у меня особо выбора не было – арендовать или платить ипотеку). Тем не менее решила, что больше «в кабалу» не полезу. Когда погашу ипотеку, буду по максимуму копить так, чтобы, продав текущее жилье, была возможность либо без кредита, либо с минимальным кредитом купить другую квартиру в Москве.
В 2018 году я благополучно погасила ипотечный кредит с небольшим опережением срока. И уже тогда понимала, чего хочу от нового жилья – близость к метро, не более 10 минут пешком и определила для себя район, в который хочу переехать. Также было понятно, какая площадь мне нужна, количество комнат. В общем, основные параметры я определила заблаговременно.
Изначально, в 2010 году квартиру я брала в новостройке. После новостройки уже не хотелось жить в старом жилом фонде. Поэтому для новой покупки рассматривала только новостройки.
И все это время я мониторила цены на интересующий меня формат квартир.
Итак, за окном 2018 год. Цель поставлена. Осталось дело за малым – накопить.
Начинаем копить
Ожидаемый горизонт накопления в ценах 2018 года составлял для меня от 4х до 5 лет. К целевой сумме накоплений должна был прийти к 2022-2023 году. Меня это устраивало.
Какие использовала инструменты накопления: частично это был рублевый депозит, частично фондовый рынок (российские дивидендные акции, примерно 50 на 50).
Выбирала самые недооцененные, на мой взгляд, акции.
Копила и наблюдала за своим портфелем. 2018-й, 2019-й. В конце 2019-го депозит очень бодро рос.
Ну а потом пандемия и март 2020-го.
Обвал 2020 г.
А что нам март 2020-го? Я же инвестор. А Инвесторы не продают акции. Купил и держи. Я, как удав, со стойкостью истинного инвестора наблюдала, как мой брокерский счёт сжимается в горошину.
Мои акции улетали вниз в два раза, потом росли, потом опять вниз. И так полгода. Но это ерунда. У меня перед глазами пример Баффета.
Более того, я же копила с конкретной целью - покупка квартиры. Поэтому сидеть в просадке воспринимала как нормальную ситуацию, я зашла в акции на длительный срок
При этом я была уверена, что в 2020 м году в условиях явной рецессии недвижимость тоже подешевеет.
Затем государство объявляет льготную ипотеку и стремительно снижает ключевую ставку, выгоняя все финансовые накопления граждан в рынок. Центробанк надеялся, что экономику можно будет разогреть денежной массой. А разогрел он в итоге цены на недвижимость, которая стала восприниматься как защитный актив.
Огромную роль сыграла также серьезная девальвация рубля, когда курс изменился с 62 за доллар до 78 за доллар, люди стали искать защиту в бетонных активах.
Квартира мечты
И прямо у меня на глазах квартира моей мечты начала от меня ускользать. Прайс начал нещадно расти, а мой депозит на фондовом рынке начал так же стремительно таять.
Параллельно эксперты в недвижимости считали своим долгом в унисон заявлять, что цены перегреты, что вот-вот, уже скоро будет коррекция, а был на тот момент август 2020 года, когда весь рост, как оказалось, был еще впереди.
Потом они же говорили, что государство обязательно продлит льготную ипотеку и это должно успокоить спрос.
И призывали с уверенностью - сидите, ждите, скоро ипотечники начнут скидывать свое жилье, вот тут-то вы и закупитесь квартирками.
Эскалатор
Я никого не стала слушать и взяла ипотеку, продав все акции.
На себе убедилась, что накопления на квартиру без ипотеки – это как попытка подняться по эскалатору, который едет вниз (пока копишь, деньги обесцениваются, а жилье дорожает).
Самое интересное, что даже если бы фондовый рынок рос вместе с ростом цен на недвижимость и рос мой депозит, я была бы в проигрыше, так как размер накоплений составлял всего 10-15 процентов от стоимости жилья.
Соответственно, если квартира прибавляет в цене 20 процентов и стоимость моего депозита прибавляет 20 процентов, квартира по стоимости становится от меня дальше по цене на 18 процентов. То есть раньше мне не хватало 90 процентов от цены квартиры, то теперь мне будет не хватать 108 процентов от предыдущей цены квартиры, хотя и мой депозит вырос.
Учитывая, что я давно мониторила цены на интересующую меня квартиру, я смогла убедиться, что даже с учетом роста цен к августу 2020 года мой платеж по льготной ипотеке был заметно ниже, чем тот, который я рассчитывала в 2019 году.
После сделки цена квартиры с тех пор выросла на 80 процентов. Копить эту разницу мне пришлось бы долгие, долгие годы.
Поэтому сейчас я говорю фондовому рынку спасибо за это фееричное падение, иначе бы шла по своему эскалатору и копила.
Поступила бы я так же сейчас - не знаю. Текущие ожидания цен на жилье и доходности финансовых инструментов другие, условия сильно изменились. Если бы я не совершила ошибку в выборе района в 2010 году, капитал в недвижимости сейчас был бы ещё больше. Об этом я расскажу в следующий раз.
Ксения - финансист. Ее публикации будут появляться на нашем канале.
Благодарим за 👍