Рынок недвижимости штормит. Цены на жилье то незначительно падают, то показывают микроскопический рост. А покупатели пытаются понять, стоит ли ждать серьезного обвала цен или идеальное время для покупки жилья уже наступило?
Давайте рассмотрим перспективы рынка недвижимости с нескольких ракурсов. И начнем с довольно болезненного вопроса для людей, у которых не получается «проесть» всё заработанное: как сберечь отложенные деньги от обесценивания.
Самым надежным инструментом сохранения денежных средств всегда считались банковские депозиты. А в феврале ЦБ поднял ключевую ставку на рекордно высокий уровень – до 20%. В итоге хранить деньги на банковских депозитах стало не только надежно, но и действительно выгодно. Правда, продлилось это недолго: уже во второй половине июня максимальные ставки в десяти крупнейших банках составляли в среднем всего 8,14%. Тогда как инфляция в нашей стране, согласно прогнозу Банка РФ на 2022 год, составит 14-17%. Получается, что каждый вложенный миллион на счету за год подешевеет на 60-90 тыс. рублей.
Основной альтернативой банковских депозитов всегда оставалась валюта. Однако за последние полгода рубль успел обновить свои многолетние и минимумы, и максимумы. Здесь, в отличие от рынка недвижимости, настоящий шторм. В марте доллар стоил 120 рублей, но в мае упал вдвое и до сих пор пребывает в коридоре 55-60 рублей. Такие американские горки серьезно подорвали доверие россиян к главной мировой валюте.
Что плохо для депозитов, хорошо для ипотеки
Последним прибежищем для инвесторов остается рынок жилья, тем более что в периоды серьезных экономических катаклизмов люди склонны вкладывать деньги в реальные активы, которые можно потрогать. И здесь мы переходим к главному вопросу: стоит ли ждать падения цен на жилье? Главный довод сторонников пессимистического сценария – снижение доходов населения. Однако, согласно прогнозам Минфина РФ, в 2022 году они снизятся на 6,8%, что, прямо скажем, не критично.
На противоположной чаше весов – накопления россиян и ипотека. Жилищное кредитование всегда была одним из главных катализаторов рынка недвижимости. Снова вернемся в конец февраля текущего года, когда Центробанк РФ поднял ставку до 20%. В тот момент хранить деньги на депозитах было выгодно, а брать кредиты, в том числе ипотечные, – нет, что стало одной из основных причин стагнации на рынке жилья. По данным портала IRN.ru, цены на квартиры в Москве в апреле выросли на 1,6%, в мае – подешевели на 0,6%. Однако суммарно новостройки все-таки немного выросли в цене. По данным агентства «Метриум», средняя цена жилья бизнес-класса на первичном рынке увеличилась за полгода на 9,1% (на 7,4% за первый квартал, и на 1,7% – за второй).
При этом в июне срок действия высокодоходных вкладов закончился, а ставка по льготной ипотеке была снижена до 7%. Теперь ситуация повернулась в обратную сторону: брать ипотеку стало выгодно, а хранить деньги на депозитах – нет. К тому же и сами девелоперы, чтобы привлечь покупателей, начали вместе с банками-партнерами предлагать выгодные программы.
Так, ГК «Основа» в июле 2022 года совместно с крупными банками запустила несколько ипотечных программ для покупки квартир в эко-комплексе VERY, расположенном у Ботанического сада. Например, вместе с банком Дом.РФ девелопер запустил программу семейной ипотеки со ставкой 1,1% годовых на первые два года кредитования. Максимальная сумма кредита по этой программе составляет 12 млн рублей, а минимальный размер первоначального взноса – 15%.
Вторая программа, совместная с Дом.РФ – для IT-специалистов. Программисты и веб-дизайнеры могут взять в кредит до 18 млн рублей по ставке 0,1% годовых. Подробнее об этих ипотечных программах можно прочитать на сайте жилого комплекса VERY.
Еще одна совместная программа от ГК «Основа» и Дом.РФ – ипотека «Микс», которая предполагает комбинацию государственных и рыночных программ. По ней максимальная сумма кредита может составить 25,5 млн рублей, а ставка – 6,3% на весь срок кредитования.
В итоге, начиная с середины июня, деньги с депозитов перемещаются на рынок недвижимости. Активность ипотечных заемщиков в июне, подсчитали аналитики агентства недвижимости «Метриум», увеличилась по сравнению с маем на 15%. Спрос на новостройки в Москве, по данным Росреестра, в июне вырос почти на 30%, а на вторичном рынке жилья – на 15%.
Серьезного оживления рынка можно ждать к осени, считает руководитель направления первичной недвижимости «АвитоНедвижимость» Дмитрий Алексеев. Похожая ситуация происходила и в первой половине 2020 года после начала пандемии, вспоминает он, тогда льготную ипотеку банки предложили весной, а спрос появился только спустя несколько месяцев – осенью.
Судя по всему, цены на жилье нашли свое дно, а дальше будут расти. Получается, что текущий шторм – идеальное время для покупки жилья, тем более что сегодня на рынке новостроек можно найти очень интересные объекты по доступным ценам. Так, в комплексе бизнес-класса «ФизтехСити», строящемся на севере столицы у станции метро «Физтех», апартаменты можно купить от 5,9 млн рублей. При этом застройщик предлагает покупателям ипотеку со ставкой 1,5% на первый год кредитования и первоначальным взносом 20%.
P.S. Подробнее об этой ипотечной программе можно прочитать на сайте комплекса по ссылке ниже. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф. Застройщик - OOO «Основа». Финансовые услуги - АО «Дом.рф»