Перед тем, как преступить к чтению, предлагаю ознакомиться с первой частью, если вы этого еще не успели сделать.
Заблуждение 3. Цена недвижимости зависит от приближенности к центру города.
Здесь просто историями и примерами не обойдешься, тут показывать нужно. Для примера возьмем город Краснодар (уже догадались в каком городе я работаю?)
С чем связано такое ценообразование? - Все просто. Локальный спрос.
Оба жилых комплекса находятся рядом с торговыми центрами (рядом с Галактикой - 4 торговых центра, а рядом с Империалом - Oz mall), а так же рядом с Империалом автомойки, автосервисы и автосалоны разных марок, да и самой коммерции внутри достаточно. Понятно, что в Авито указана не цена объекта, а хотелка собственника(это тема отдельной статьи), но откиньте 10% от заявленной цены на момент написания статьи( август 2022г.) и получите цену сделки.
Как это влияет на цену?
Торговые центры, автосервисы, автосалоны и тд - это рабочие места и это бизнесы, которые приносят деньги. Никто не хочет жить далеко от работы, а значит локальный спрос порой поддерживает цену даже на окраине города
И все в этом заблуждении есть доля правды, тк чем земельный участок ближе к центру, тем он дороже, только если речь идет об абсолютно идентичных по документам, коммуникациям и подъездным путям участках.
Заблуждение 4. Цена недвижимости зависит от цены стройматериалов/ремонта/бытовой техники
Ещё один миф, которым пользовались застройщики весной-летом 2021г, нассывая полные уши доверчивым покупателям байками про рост стройматериалов, чем и аргументировали свой картельный сговор, благодаря которому могли спокойно поднимать по 5-10 т.р. с метра в месяц. А покупатели довольно говорили - "Это роса"
Собственники тоже смекнули эту тему и началось: " Посмотрите ЖК "Дом у промзоны" в стройке по 130тр за м², а у меня ещё ремонт. Я поменял двери, штукатурку и наклеил обои из Бауцентра - теперь моя квартира стоит на 1.5 млн дороже..."
С частными домами все ещё веселее.
Это мужчина по имени Леонид
Он покупает участок 10 соток, представляя, как его дети будут играть в футбол на таком большом участке, как он построит гигантский гараж, где будет колхозить свой пепелац, и как купит жене шубу с сапогами
Леонид ставит 3-х этажную коробку (осторожно строительный сленг! Коробка - каркас дома без внутренней отделки) метров на 400м² ещё в ремонт кладет стоимость коробки мечтая как его большая семья будет жить под одной крышей долго долго.
Потом сынишка вырастает, жена находит новую любовь, а Лёню ненавидит вся страна и просит вернуть свои деньги и надо все это счастье продавать и делить со своей супругой, тк ей нужно новое гнездо. И вот стоит Лёня на Авито и пытается по себестоимости сбыть это чудо. Стоит год, другой, третий и не понимает "как же так? Почему мне никто кроме агентов не звонит?"
Запомните! Цены на стройматериалы/ремонт и бытовую технику влияют на маржу застройщика ( или собственника), но не на цену недвижимости. Если вы возведете особняк рядом с помойкой, то увеличится скорее стоимость помойки, чем особняка.
Заблуждение 5. Сделаем два договора, это простая разбивка - ничего такого
Я не знаю откуда пошло это дурацкое заблуждение, которое работает на многих рынках до сих пор. Могу только выдвинуть свою версию:
«Жил был умник. И считал он себя самым умным на земле. И вот однажды умнику попалась квартира на которой можно было бы заработать 1млн рублей за месяц. Подумал умник, потёр свои ручонки да и купил квартиру. Ещё не успели зарегистрироваться документы в органах, а он уже поставил на миллион дороже в объявление.
Недолго пришлось ждать умнику дзынь-дзынь.... Здравствуйте, Агент по недвижимости Василий. Я частный агент, а потому работаю за 15 тысяч в крупном многомиллионном городе. *Бла бла бла.. душит вопросами*.
-Скажите Умник, а сколько у вас будет в договоре?
- В каком смысле?
- Мистер Умник, в нашем государстве с разницы нужно платить налоги. Вы понимаете что если сейчас продадите квартиру то в след.году налоговая попросит вас, безусловно в вежливой форме, заплатить 130 тысяч.
*Такое событие не входило в планы Умника, делиться он не хотел ни с государством, ни с чертом в аду*
- Да?! И что мне делать
- Не переживайте, мистер Умник, если вы заплатите мне ещё 5 тысяч, то я решу вашу проблему. Мы сделаем разбивку и вы ничего не заплатите. Напишем на неотделимые улучшения, а так как в налоговой все дурачки, то ничего не поймут.»
Так состоялся первый умник. И с тех пор количество их растет, но они не понимают что правила меняются.
А теперь информация для всех умников из телеграмм канала моего коллеги Сергея Смирнова
Господа! Поймите уже наконец, налоговая вашу «хитрую схему с занижением цены» при перепродаже знает. Не считайте себя самыми умными. Налоговая давно перестала гоняться за Доходами, теперь она делает Умнее: считает ваши расходы. Это хорошо, если сумма занижения, спрятанная в ячейку составляет 1-2 млн рублей. Но мы видим попытки занизить и спрятать 5-10 млн рублей. И как вы их «обелять» собираетесь? Вас вычислят через анализ трёхлетней статистики расходов. Вы засветите эту прибыль и вас даже вызывать не будут, вычислят сумму и спишут с ваших счетов. Перестаньте думать, что вы самый умный 🧠))))
Запомните! А лучше запишите. Простая разбивка, или как агенты-умники любят говорить " лазейка в законе" это не что иное, как Уклонение физического лица от уплаты налогов (статья УК РФ 198) и соглашаясь на это вы становитесь соучастником, о чем забывают упомянуть умники-агенты.
Продолжение следует...
Было ли у вас одно из освещенных мной заблуждений?
Напишите в комментариях
Каждый подписавшийся считается гением рынка недвижимости!