Условия на рынке ипотечного кредитования практически вернулись к состоянию конца 2021 года, предложение жилья — в избытке. Проблема в покупателях, которые всё ещё не отошли от февральского шока.
Периодически мы «сверяем часы» с ведущими череповецкими девелоперами, пытаясь сориентироваться и сориентировать читателей в изменяющихся «координатах» рынка жилья и жилищного строительства.
Помнится, главной эмоцией марта был шок, связанный с взлетевшими «до небес» ключевой ставкой Центробанка и, соответственно, ипотечных кредитов, ставших практически недоступными.
Эту ситуацию один из недавних собеседников в отрасли сравнил с резким торможением водителя авто перед внезапно возникшим препятствием. А реакцию на него потребителей и участников рынка — с шоком неожиданно испугавшегося человека. Шоком, сопровождающимся сердечной аритмией.
Интересно при этом, что потребители, столкнувшиеся с такой «аритмией», перестали покупать жильё, а вот застройщики строить не перестали. И в этом мой собеседник видит заслугу новой системы проектного финансирования в строительстве при всех её явных недостатках. Но именно эта система в условиях кризиса не позволила заморозить стройку и вывести деньги граждан. В 90-е в аналогичной ситуации всё было бы, скорее всего, наоборот: вал банкротств строительных компаний, масса недостроев и эмиграция предпринимателей с чемоданами кэша в «недружественные» страны, откуда «выдачи нет».
Сегодня объекты продолжаются строиться и сдаваться. При этом пока ни строителей, ни банки особо не волнует: продаются они, или нет. Банки даже ограничивают возможности застройщиков в части снижения цен.
А квартиры пока не продаются. Соотношение продаж к предложению примерно 1:10. Причина проста — покупатели всё ещё в состоянии «аритмии». Шок не прошёл. Уверенности в завтрашнем дне нет. Народ не торопится вкладываться в долгую.
Негатива добавляют санкционные проблемы градообразующих предприятий. Особенно «Северстали», у которой сегодня есть явные провалы в сбыте и логистики, и, как следствие, — в загрузке и выручке.
С другой стороны, вряд ли Алексей Мордашов или, например, его коллеги из ФосАгро в нынешней ситуации решатся на резкие шаги, связанные с высвобождением персонала или урезанием заработных плат. Хотя бы потому, что в новых реалиях это будет равносильно потере бизнеса.
Поэтому максимум на что может пойти руководство металлургического холдинга — на уже заявленное 10-процентное снижение операционных затрат, включая и затраты на персонал. Скорее всего пострадают подрядчики, возможно, не будет каких-то премий, но в целом потери будут не столь велики, как это может показаться.
Поэтому вполне вероятно, что к концу года (при условии, что не будет новых геополитических обострений) экономическая ситуация стабилизируется. А вместе с ней должен прийти в норму и «сердечный ритм» потребительских настроений, которому будет способствовать сокращение ипотечных ставок.
В этом случае — рынок почти не заметит кризиса: не изменятся ни динамика стройки, ни уровень цен.
Но если нынешняя «аритмия» продлится до начала 2023 года, возможен новый шоковый вариант, аналогичный тому, что было после «крымской весны» 2014 года, с серьёзным падением (до 40%) цен на невостребованное жильё.