По общему правилу собственник недвижимости должен заплатить НДФЛ в случае ее продажи, если на момент государственной регистрации сделки объект не находился в собственности продавца 5 лет (при условии, что налоговые вычеты не покрывают полностью цену договора).
Но в ряде случаев закон предусматривает исключение из этого правила — в частности, позволяет применить сокращенный 3-летний срок со дня приобретения недвижимости, чтобы освободиться от налоговой обязанности в случае ее продажи (ст. 217.1 НК РФ). Это относится к недвижимости:
- подаренной, унаследованной или приватизированной,
- полученной по договору пожизненного содержания с иждивением,
- являющейся единственным жильем для собственника.
Как показала практика, вопрос о том, какое жилье признается единственным (а значит, можно не платить НДФЛ с его продажи уже через 3 года со дня приобретения), является весьма не простым. Поэтому ФНС периодически публикует свои разъяснения по этому поводу — разберем основные из них.
1. Если у одного супруга единственное жилье, а у другого — нет?
ФНС напоминает, что к совместной собственности супругов относится имущество, нажитое ими в браке. А то, что принадлежало одному из супругов до заключения брака, а равно полученное им в браке по наследству, в дар или по иной безвозмездной сделке, не является совместно нажитым.
Поэтому при определении единственного жилья исключаются объекты недвижимости, которые не относятся к совместно нажитым.
Например: у мужа есть доля в квартире родителей (в результате приватизации), а вместе с женой они купили другую квартиру.
Так как доля мужа в родительской квартире признается его личным имуществом, она не учитывается — значит, общая квартира супругов является их единственным жильем.
И в случае ее продажи будет применяться 3-летний срок владения для освобождения от налога (Разъяснения на сайте ФНС от 13.04.2021 «НДФЛ: Как определяется единственное жилье у супругов?»).
2. Если унаследовано другое жилье в пределах 90 дней до продажи?
При определении единственного жилья закон позволяет исключить жилое помещение (или долю в нем), если оно приобреталось самим продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до того, как зарегистрирована собственность за покупателем.
В случае с наследованием следует учитывать два момента:
- во-первых, датой приобретения недвижимости по наследству считается не день государственной регистрации права собственности за наследником, а день открытия наследства (дата смерти наследодателя).
Поэтому ФНС считает, что продано единственное жилье, если наследство на другое жилье открылось в пределах 90 дней до даты регистрации в ЕГРН сделки по продаже (Письмо Минфина от 07.04.2022 № 03-04-05/29407).
Например, гражданин получил по наследству квартиру 5 января 2021 г. (дата открытия наследства), а зарегистрировал право собственности на нее 8 июля 2021 г. 20-го июля он продал другую свою квартиру, которой владел 3 года, и заявил об освобождении его от уплаты НДФЛ, т. к. это было его единственное жилье.
Но, как видно, если отсчитывать 90 дней со дня открытия наследства, то на момент регистрации Росреестром продажи жилья они уже давно истекли. Поэтому от НДФЛ его не освободят;
- во-вторых, жилье, унаследованное одним из супругов, не учитывается, если продается единственная квартира, принадлежащая супругам на праве совместной собственности (как уже говорилось выше, это личное имущество супруга).
Поэтому в таком случае можно применить 3-летний срок владения и освободиться от уплаты НДФЛ независимо от даты открытия наследства.
3. Если собственник одновременно продает все свои объекты недвижимости?
ФНС высказалась так: поскольку права на недвижимое имущество возникают и прекращаются со дня внесения соответствующей записи в ЕГРН, то при решении вопроса о единственном жилье имеет значение, было у продавца другое жилье на дату регистрации перехода собственности к покупателю или же нет.
Поэтому в том случае, когда в один день происходит регистрация продажи сразу нескольких жилых помещений, нет оснований для применения 3-летнего срока владения — и в случае такой продажи до истечения 5-ти лет со дня приобретения объектов недвижимости у собственника возникает налоговая обязанность (Письмо ФНС России от 21.07.2022 № БС-4-11/9399@; Письмо Минфина от 20.07.2022 № 03-04-07/70048).