Инвестиции в апарт-отели: инструкция по применению

В Петербурге апарт-отели уже мощная индустрия. В Москве же история пока только набирает обороты, поэтому ловите пост. Принцип работы апарт-отелей глобально похож на то, что мы видим в гостиницах. Это полноценный гостиничный комплекс со всеми сервисами: прачечная, питание, консьерж-сервис, уборка и так далее. Набор услуг зависит от «звёздности» и категории. Само собой, в экономе будут хуже и номера, и обслуживание.

Главное отличие от гостиничных номеров — апартаменты больше похожи на полноценные квартиры. В них в 95% случаев есть собственная кухня, даже если это небольшая студия. Кстати, обычно такие апартаменты продаются сразу с отделкой и мебелью — это удобно.

Советов по инвестированию несколько.

Во-первых, проследите, что покупаете именно номер в апарт-отеле, а не просто апартаменты. Это, как правило, заявлено застройщиком. В некоторых комплексах какой-то из корпусов отдаётся под апарт-отель, а остальные продаются как обычные апартаменты.

Во-вторых, проинспектируйте репутацию управляющей компании. Какая именно будет управляющая компания, обычно известно задолго до ввода апарт-отеля в эксплуатацию. Если и не на котловане, то уж точно на стадии строительства нижних этажей. По оператору/отельеру/УК сразу можно понять, насколько хорошо будет работать отель. Если в управлении есть несколько отелей разных сегментов, значит, отельер хорошо справляется со своими обязанностями и приносит доход.

В-третьих, крайне важна локация. Если отель стоит в непроходном месте, там будут и низкие цены, и не самая топовая загруженность. Если он расположен в близости к центру туристического города или, к примеру, рядом со склонами в Сочи, загруженность в нём почти гарантирована. Аналогично с отелями, заточенными под бизнес-конференции. То же самое с проектами, которые возводятся возле аэропортов. У таких отелей высокий потенциал, и доход зависит от того, как УК проводит маркетинговую политику.

В-четвёртых, как правило, по договорам с УК у владельца есть право на то, чтобы жить в апартаменте самому или бесплатно заселять туда своих знакомых/родственников. Но обычно на берегу оговаривается количество дней и условия, при которых это можно сделать. К примеру, летом в Петербурге или Сочи вероятность того, что отельер согласится бесплатно заселить в номер даже собственника, близка к нулю. Ведь это самый сезон и по деньгам, и по загрузке.

Вариантов программ доходности несколько.
1. Фикс. Независимо от загрузки апартамента/номера, отельер выплачивает определенную сумму владельцу.
2. Гибкая, то есть напрямую зависящая от того, сколько дней будет сдан номер. Может быть как намного выше фикса, так и ниже.
3. Смешанная, то есть с фиксированной суммой и процентом от сдачи.
4. «Котловая». Месячный доход от сдачи апартаментов во всём комплексе складывается в один «котел» и делится пропорционально между всеми владельцами.

Если брать такие истории на стадии котлована, на выходе можно получить хороший пассивный доход. Но рассчитывать более чем на 15% годовых не стоит. С другой стороны, от собственника не требуется вообще ничего: все вопросы решает отельер. Поэтому для пассивных инвестиций история сильная. Но нужно грамотно подходить к анализу застройщика, отельера и локации.