Перед началом проверки запросите стандартный минимум у Продавца:
1. Правоустанавливающие документы, т.е. договор на основании которого возникло право (например, договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.), 2. Правоподтверждающие (свидетельство о государственной регистрации, Выписка ЕГРН с ФИО собственника и правоустанавливающими документами или Свидетельство о государственной регистрации права),
3. Копии паспортов продавца и супруги
4. Документ, подтверждающий оплату недвижимости собственником (расписка, платежные поручения банка)
5. Форма 7,9,12
Это то, с чего начинаем первичный анализ.
И знаете какие документы чаше всего не хотят показывать Продавцы и их риелторы? Правоустанавливающие и подтверждающие оплату. Аргументом обычно выступает то, что если есть Выписка ЕГРН, значит, остальные документы они показывать не обязаны, ведь переход права состоялся, а в правоустанавливающих документах есть конфиденциальная информация. Зачем они, если Росреестр уже зарегистрировал сделку, банк проверил, нотариус проверил (если последние были в сделке)?
Сделка по договору купли-продажи - это передача вещи за определенную плату.⠀Когда эта оплата произойдёт, до или после подписания договора, стороны решают самостоятельно.
⠀
Пример, недавний, основание собственности мировое соглашение между супругами о разделе имущества, согласно которому бывший муж должен в рассрочку выплатить бывшей супруге 2,5 млн. руб., а квартира переходит в его единоличную собственность. Соответственно, собственность зарегистрирована только на мужчине. Наш агент запросил у бывшего мужа подтверждение выплаты данной суммы .....мужчина отказался. Объект мы не согласовали к покупке нашему покупателю. Сейчас объявление снято с продажи. Дисконт был около 20% от рынка...Кто-то купил. Если бывшая супруга подаст в суд, и мужчина не подтвердит оплату, то договор купли-продажи будет признан недействительным, а покупатель будет признан недобросовестным.
Это называется безденежность сделки.⠀Свидетели в такой ситуации не помогут.
Все, что связно с суммой свыше 10 000 рублей, должно оформляться письменно (ст. 161 ГК РФ).⠀
Таким образом, ни риелтор, ни сотрудник банка, ни нотариус, ни акт приема передачи, ни кто-либо другой не сможет подтвердить, передачу денег!⠀Расписка должна быть всегда, при оплате наличными!⠀
Второе, что мы обязательно детально проверяем и без чего не покупаем недвижимость..это документ правооснование.
Смотрим, соблюдена ли форма? Примерно каждый сотый договор, который должен быть в нотариальной форме, составлен в простой письменной и зарегистрирован Росреестром. Кто-то недосмотрел, кто-то не знал. А договор сразу перед нами недействительный.
Давайте приведу пример, покупатели супруги приобретают в долевую собственность по 1/2 доли. Такой договор должен быть или нотариальным, или у супругов должен быть брачный договор, если же перед Вами договор в простой письменной форме (после 2016 года), то его можно оспорить. Так как в простой письменной форме супруги могут приобретать только в совместную собственность.
Смотрим, есть ли согласие органов опеки, когда оно требуется.
Супер популярная ошибка два покупателя, мама и несовершеннолетний ребенок. Простая письменная форма, потому как приобретать имущество несовершеннолетний может, без согласия опеки. Тут важно смотреть раздел расчетов...если написано, что оплатили ПОКУПАТЕЛИ, то договор не должен быть зарегистрирован в Росреестре, если написано, что оплатила одна мама, то нет нарушений.
Почему? Потому как отчуждать имущество несовершеннолетний имеет право только с согласия органов опеки, а деньги...это тоже имущество. Или получаем согласие опеки, или пишем, что оплачивает по договору мама.
Дальше смотрим, что соблюдены ВСЕ существенные условия договора: предмет, цена (если кредит, то переписываем основные условия кредита) и...все обременения, ограничения, в том числе зарегистрированные лица. Что тоже зачастую игнорируется.
Этот пункт требует анализа специалиста по недвижимости, потому как нужно оценить все нюансы, которые обязательно должны быть в договоре. Скажем, однажды в предоставленном нам договоре дарении, зарегистрированном в Росреестре, стояли сроки дарения...представляете? Подарок, который подарили на год))
В договоре правооснования могут быть прописаны ограничения, которые Вы не увидите в выписке ЕГРН, например, пожизненное проживание третьего лица.
Есть еще те, кто думает, что для выхода на сделку достаточно Выписки ЕГРН?
По остальным документам, которые есть в списке поговорим в следующей статье
С уважением, Мария Р.
⠀