Недвижимость в РФ – одна из самых мошеннических сфер. По данным «Деловой России», 50% сделок купли-продажи жилплощади на вторичном рынке – махинации так называемых черных риелторов. Ежегодно мошенники при покупке квартиры зарабатывают на россиянах более 300 миллиардов рублей. За последние 5 лет количество преступлений выросло на 18%. Поэтому в 2021 году каждый человек, который планирует покупку недвижимости, должен научиться распознавать аферистов.
В статье мы рассмотрим, как не стать жертвой аферы при покупке или продаже квартиры, как распознать мошенников, какие существуют схемы обмана и как от них защититься.
Способы обмана при покупке или продаже жилья
При покупке или продаже жилья мошенники обманывают покупателей самыми разными способами. Чаще всего это опытные манипуляторы, которые знают болевые точки клиентов и умеют правильно на них надавить.
Например, одна из обманутых девушек – Алина – поделилась негативным опытом в интернете. Девушка искала квартиру своей мечты и наткнулась на объявление на одном из сайтов по продаже недвижимости. Она находилась в центральном районе Воронежа, рядом со школами, больницами и работой Алины. Девушка восхищалась планировкой квартиры. Когда она увидела ее, то сказала: «Да, это то, что мне нужно!».
Алина загорелась желанием купить квартиру. Она позвонила продавцу и хотела договориться о показе жилья. Им оказался мужчина, который сказал, что квартира пользуется спросом и ее хотят посмотреть еще 6 человек. Девушка почувствовала страх: она понимала, что от такого жилья не откажется никто. Тогда продавец предложил сделку: Алина перечисляет ему задаток, а он «придержит» квартиру. Девушка сразу согласилась.
Когда Алина перевела задаток в размере 2000 рублей, продавец перестал отвечать на звонки. Девушка решила прийти по адресу, указанному в объявлении. Он оказался ложным: там находился совсем другой комплекс, в котором не продавались квартиры.
Задаток показался Алине маленьким, поэтому она решила не обращаться в полицию. Девушка учла негативный опыт и решила углубиться в тему недвижимости, чтобы больше не попадаться на удочку мошенников.
Эта история – один из примеров мошенничества. Алина отделалась небольшой суммой – 2000 рублей. Другие аферисты более изощренные: они обманывают россиян на десятки и сотни тысяч рублей. Если знать основные схемы мошенничества, можно вовремя распознать обманщика и защитить себя и своих близких от больших материальных потерь.
Чаще всего мошенничество в сфере недвижимости совершается на вторичке. По словам экспертов, это письменные сделки, которые подписывают обе стороны. Жертвами обмана становятся обычные россияне, у которых нет юридической базы и не знакомых с действующим законодательством РФ. Как правило, ими легко манипулировать, и аферисты этим пользуются.
Один из вариантов обмана – подмена одного договора на другой. Продавец говорит собственникам, что они заключают договор ренты, а по факту человек подписывает дарственную на квартиру.
Еще один способ обмана – искажение правовой сути сделки. Собственника просят подписать договор купли-продажи, уверяя, что это лишь страховка. В результате человек остается без дома.
Советник президента ФНП отмечает, что жертвы аферистов в сфере недвижимости редко могут защитить свои права. Например, они подписали документ о передаче квартиры или дома в чужие руки. Соответственно, расторгнуть его можно при согласии двух сторон. И доказать, что документ был подписан путем обмана, крайне сложно.
Обманутые россияне часто не понимают, на кого ложится ответственность за преступления в сфере недвижимости. Например, они начинают требовать компенсацию с риелтора – это же он предложил им сотрудничать с мошенником. Но они не понимают, что риелтор – человек, который решает коммерческие вопросы (анализирует рынок, выбирает выгодные варианты жилья), но никак не связан с юридическим аспектом купли-продажи недвижимости.
Такая же ситуация и с сотрудником МФЦ. Человек лишь принимает документы на регистрацию перехода права собственности, но не несет ответственности за совершенные преступления.
«А на кого же повесить вину? Я не разбираюсь в недвижимости, стал(а) жертвой аферы и еще и остался(ась) виноватой?», – негодуют россияне. Ответственность за преступления с недвижимостью ложится на нотариуса. Его задача – рассказать сторонам об их правах и обязанностях. И если они не соблюдаются, к ответственности привлекается именно нотариус.
Основные схемы мошенничества с недвижимостью и способы, как их раскрыть:
- Передача задатка. Задаток – это нормальная практика чистых сделок при покупке недвижимости. Собственник и покупатель обсуждают залог – символическую сумму, которая гарантирует, что стороны не откажутся от сделки. Как правило, это 50–100 тысяч рублей. Покупатель вносит залог, продавец регистрирует переход права собственности на жилплощадь, а затем новый собственник выплачивает оставшиеся деньги. Задаток хорошо обогащает мошенников. Они пользуются схемой: выставляют на продажу квартиру. Как правило, с хорошим ремонтом и низкой ценой. Выстраивается очередь из клиентов, жаждущих ее купить. Продавец показываем им жилье и документы. Покупатели думают: «Казалось бы, все в порядке: документы есть, квартира реальная. Нужно обязательно брать! Такая удача бывает раз в жизни!». И решают купить квартиру. Дальше стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Покупатель передает продавцу задаток – 100% гарантию того, что сделка не сорвется. Но перед этим собственник предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка: если покупатель отказывается от сделки, то залог остается у продавца. Человек боится, что его отказ заставит владельца пересмотреть условия сделки и повысить цену. Поэтому он соглашается и вносит задаток. Когда деньги попадают в руки собственника, появляются неожиданные детали. Оказывается, что жилплощадь находится под арестом или в залоге. По закону покупатель должен отказаться от сделки: он так и поступает. В договоре купли-продажи прописано, что в случае отказа залог остается у продавца. Получается, что собственник «развел» клиента на 50–100 тысяч рублей. Чтобы не стать жертвой махинаций с задатком, нужно детально изучать документы на недвижимость. Перед подписанием соглашения покупатель должен потребовать у продавца расширенную выписку из Росреестра – подтверждение того, что у жилплощади нет обременений. Дополнительно нужно запросить справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку.
- Появление наследников. Согласно законодательству РФ, у наследника есть 6 месяцев со дня смерти родственника, чтобы вступить в наследство. Как правило, на имущество наследодателя претендует не один человек, а несколько. Один из них первым узнает о смерти родственника и оперативно обращается к нотариусу, чтобы стать единоличным владельцем недвижимости. Это беспринципный человек, который готов обмануть не только постороннего человека, но и другого законного наследника. Мошенничество с недвижимостью и «внезапным» наследником проводится по следующей схеме. Один из претендентов узнает о смерти родственника и своевременно подается документы нотариусу, чтобы получить права собственности на жилплощадь. Затем он выставляет квартиру или дом на продажу. Чтобы ускорить продажу недвижимости, наследник-собственник указывает очень низкую цену. Покупателей привлекает дешевая недвижимость, поэтому они соглашаются подписать договор купли-продажи в кратчайшие сроки. За 2–4 недели у квартиры или дома появляется новый владелец. Через некоторое время появляется второй претендент. Он узнает о том, что является законным наследником недвижимости. Чтобы защитить свои права, человек обращается в суд с требованием восстановить сроки принятия наследства. Он оспаривает сделку. Нового собственника вызывают в суд: его задача – доказать, что он не знал о втором наследнике и купил жилплощадь по закону. В 95% случаев суд становится на сторону второго наследника. Он восстанавливает срок принятия наследства и расторгает сделку купли-недвижимости. Если повезет, первого наследника привлекут к ответственности: ему придется выплатить компенсацию второму наследнику. А покупатель, который не является претендентом на имущество, потеряет деньги. Самый неудачный вариант – выделение доли в праве собственности. Человеку, который купил квартиру по закону, придется делить жилплощадь с другими наследниками. Это заканчивается долгими судебными разбирательствами и конфликтами. Чтобы не стать жертвой мошенничества при участии наследников, нужно изучить цепочку собственников. Перед тем как подписывать договор купли-продажи, нужно запросить у продавца выписку из ЕГРН о переходе права собственности на жилплощадь. Чем больше собственников указано в документе, тем выше риск появления «внезапных» наследников. Недвижимость можно смело покупать, если собственник унаследовал ее более 3 лет назад. Чтобы обезопасить себя и свои деньги на 100%, нужно прописать в договоре купли-продажи, что материальные потери при появлении скрытых наследников несет продавец, а не покупатель. Если собственник уверен в продаваемой жилплощади и не скрывает никаких подводных камней, то он согласится на это условие.
- Материнский капитал и несовершеннолетние собственники. Аферисты могут продавать недвижимость, которая была куплена на материнский капитал. Владелец сертификата – родитель – по закону обязан выделить каждому ребенку долю в доме или квартире. Как правило, они забывают об этом и оформляют жилплощадь в личную собственность. Затем недвижимость продают. Спустя какое-то время новому владельцу приходит уведомление от органов опеки или законных владельцев – детей, достигших совершеннолетия. Они обращаются в суд с требованием получить свою долю в доме или квартире. В результате человек покупает недвижимость, которую вынужден делить с детьми продавца, участвовать в судебных разбирательствах. Чтобы не стать жертвой аферы с материнским капиталом и несовершеннолетними собственниками, нужно запросить выписку со счета в пенсионном фонде. Если недвижимость куплена с помощью материнского капитала, это будет указано. В противном случае деньги будут находиться на счету. Это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке квартиры и с ним можно заключать сделку. Материнский капитал в 2021 году: при рождении 1 ребенка – 483,8 тыс. рублей, при рождении 2 – 639,4 тыс. рублей. В зону риска попадают квартиры, которые продавались много раз. Чтобы подстраховаться, клиент должен запросить расширенную выписку из ЕГРН: в документе прописывается история владельцев. Если среди них есть несовершеннолетние, нужно потребовать дополнительные бумаги, которые подтверждают законность предыдущих договоров. К таким мерам нужно прибегать, если квартира действительно понравилась клиентам, и они понимают, что другой вариант им не по карману. В других случаях эксперты рекомендуют воздержаться от сделки.
- Недееспособные владельцы. Согласно действующему законодательству РФ, продажа недвижимости, принадлежащей недееспособному лицу, осуществляется с разрешения органа опеки. Мошенники действуют по следующей схеме: заключают договор купли-продажи с недееспособным физическим лицом, а затем продают его недвижимость. Как правило, это одинокие пенсионеры, наркоманы и алкоголики, которые проживают за чертой бедности. Аферист покупает дом или квартиру по низкой стоимости. Затем немного повышает ее и выставляет недвижимость на продажу. Быстро находится покупатель, который даже не подозревает, что покупает жилплощадь недееспособного человека. Покупатель подписывает договор купли-продажи. Через некоторое время его вызывают в суд: приходит родственник недееспособного или представитель из органа опеки, который оспаривает сделку. Судья принимает сторону истца согласно ст. 171, 176 и 177 ГК РФ. Покупателю будет сложно доказать, что он не знал о наличии недееспособного владельца. Чтобы не стать жертвой мошенничества с недееспособным владельцем, эксперты советуют запросить выписку из ЕГРН. В документе указаны предыдущие владельцы. Если квартира продавалась часто (между сменой собственников проходит менее 3 лет), от сделки стоит отказаться.
- Занижение стоимости жилья в договоре купли-продажи. Иногда продавец просит занизить стоимость дома или квартиры в договоре. Это поможет ему уменьшить налог с продажи. Нельзя идти на поводу у продавца и соглашаться на его условия: вероятнее всего, это мошенник. Например, продается дом за 6 миллионов рублей. Собственник просит уменьшить стоимость в договоре купли-продажи до 4 миллионов. Покупатель соглашается. Он переводит на счет продавца задаток – 50–100 тысяч рублей. Оставшуюся сумму (5 млн 900 тысяч рублей) он помещает в банковскую ячейку. Собственник получит деньги, когда покупатель официально зарегистрирует право собственности на недвижимость. И тут продавец меняет тактику – он отказывается продавать дом или квартиру и оспаривает сделку. В качестве причины он указывает, что продажа недвижимости для него убыточна. Он возвращает сумму по договору – 4 миллиона рублей. Если суд принимает сторону истца, покупателю приходится возвращать недвижимость. Продавец-аферист возвращает сумму, которая указана в договоре. Оставшиеся деньги (2 миллиона рублей) и недвижимость он забирает себе. Чтобы не стать жертвой мошенничества с занижением стоимости жилья, нужно взять с собственника расписку о получении фактических средств. Эксперты не советуют соглашаться с требованиями продавца и не занижать в договоре реальную стоимость дома или квартиры.
- Недвижимость с долгами. Даже если покупатель тщательно проверяет чистоту сделки, из его поля зрения может ускользнуть маленькая деталь – долги по ЖКУ. По закону владелец недвижимости не обязан погашать задолженность по ЖКУ за бывших собственников. Долги остаются на счету продавца. Тем не менее наличие задолженности создаст проблемы новым хозяевам. Поставщики газа и электричества могут перекрыть доступ к ресурсам, сославшись на задолженность. В результате новому владельцу придется тратить время и объяснять работникам коммунальных служб, что это не его долги. Чтобы обезопасить себя от покупки квартиры с долгами, перед покупкой нужно запросить справку из ЖКУ. Документ выдается в МФЦ или управляющей компании. У продавца можно запросить квитанции за последние месяцы об оплате услуг за недвижимость.
Как защититься от мошенников при сделках с недвижимостью
Глава юридической компании AVLG Legal приводит статистику: в 90% случаев махинации с недвижимостью – это продажа одного объекта сразу нескольким покупателям, фальшивые документы и завещания. Алексей Гавришев отмечает, что любая афера с жилплощадью связана с поддельными бумагами, поэтому их нужно проверять в первую очередь.
Одна из таких историй произошла в Липецке. Аферисты продали 2 раза квартиру умершей пенсионерки. В местный суд обратился сын, который является законным наследником жилплощади с 2010 года. Его заявление привлекло внимание следственных органов.
С 2010 по 2018 год мужчина не вступил в наследство. Он узнал от соседей, что в квартире его матери поселились новые жильцы. В декабре 2018 года в МФЦ была зарегистрирована сделка: покойная пенсионерка якобы пришла в регистрирующий орган с паспортом и продала жилплощадь. В феврале 2019 года сделка повторилась: владельцами квартиры стали новые люди.
Еще одна история произошла в Калининграде. 96-летний ветеран стал жертвой мошенничества: сотрудница Многофункционального центра подложила пенсионеру договор купли-продажи квартиры, а сама сказала, что он подписывает завещание.
Случаев мошенничества предостаточно. Поэтому важно научиться распознавать аферистов и не попадаться на их уловки. Это сэкономит время, деньги и нервы. Эксперты Росреестра делятся рекомендациями, которые обезопасят россиян от аферистов.
3 способа, как защититься от мошенничества при покупке и продаже недвижимости:
- Запись в Росреестре о запрете на проведение сделок без участия физлица. Россиянин обращается в Росреестр и пишет заявление о невозможности заключения сделок купли-продажи недвижимости без его личного присутствия. Это означает, что никто не сможет продавать, покупать его жилплощадь и накладывать на нее ограничения. Исключения – решение судьи и требование судебного пристава-исполнителя. Заявление остается в Росреестре и создает дополнительное условие для сделок с недвижимостью. Аферисту, который обратится в Росреестр с документами собственника, будет отказано. Подписывая заявление, физлицо снижает риски мошенничества в случае утери документов – паспорта или бумаг на дом или квартиру. Кроме того, ограничение защищает права недееспособных лиц и пенсионеров, которые часто становятся жертвами аферистов.
- Указать электронный адрес в ЕГРН. С 2019 года заключение сделок купли-продажи недвижимости с помощью электронных ресурсов считается незаконным. Документы направляются государственным органом, представителем из местной администрации или нотариусом. Несмотря на ужесточенные правила, аферы с недвижимостью посредством интернета остаются. Чтобы обезопасить себя от потери собственной квартиры или наложения на нее обременений третьими лицами, нужно обновить данные в ЕГРН. А именно – обратиться в МФЦ и указать актуальные контактные данные. Среди них номер телефона, адрес электронной почты и другие. Росреестр уведомляет собственников, когда получает электронные документы на их объекты недвижимости. Человек получает письмо и понимает, что не обращался в регистрирующий орган. Он своевременно реагирует на мошенников и аннулирует сделку.
- Детальная проверка документов продавца. Перед заключением сделки нужно изучить документы собственника – договоры купли-продажи, дарения, приватизации и наследования. Это поможет покупателю убедиться, что перед ним – законный собственник, который имеет право распоряжаться своей недвижимостью. Также нужно запросить выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах. Это гарантия того, что продавец – законный собственник, а не третье лицо. Запрашивать нужно исключительно оригиналы документов. Если собственник предоставляет только копии, от сделки нужно отказаться.
Документы продавца, которые нужно запросить для проверки недвижимости:
- выписка из домовой книги – информация о лицах, прописанных в доме или квартире;
- выписка из ЕГРН на объект недвижимости – проверка на наличие обременений и ограничений;
- выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости – информация о предыдущих владельцах;
- технический паспорт – общая информация об объекте недвижимости (площадь, перепланировки);
- справка из МФЦ – проверка на долги по ЖКУ;
- справка из паспортного стола № 9 – данные о выписанных физических лицах.
Правоустанавливающие документы продавца изучаются детально, без спешки. Сверяются его паспортные данные с информацией, указанной в выписке из ЕГРН.
Если продавец находится в браке, он предоставляет нотариально заверенное согласие супруги или супруга на совершение сделки купли-продажи. Исключение составляет брачный контракт.
В доме или квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние лица. В этом случае продавец предоставляет разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки. Если собственник не приносит документ, покупатель отказывается от сотрудничества. Не нужно идти на поводу у продавца и соглашаться на скидку – в 99,9% случаев это попытка обмана. Лучше купить недвижимость дороже, чем выписывать чужих детей в судебном порядке и подвергать себя риску остаться без крыши над головой.
Особое внимание уделяется сделкам купли-продажи, в которых от лица собственника выступает доверенное лицо. Первым делом доверенность нужно проверить на подлинность. Для этого покупатель заходит на сайт Федеральной нотариальной палаты.
В России учащаются случаи мошенничества с недвижимостью. По словам коллегии адвокатов Санкт-Петербурга, чаще всего аферисты подделывают документы и продают жилплощадь недееспособных и несовершеннолетних лиц. Чтобы распознать мошенника и не стать жертвой аферы, нужно запрашивать оригиналы документов, задавать продавцу личные вопросы, побеседовать с нотариусом собственника, отказываться от сомнительных предложений и не соблазняться на большие скидки. Сотрудничество с нотариусом и риелтором обезопасит покупателя от потери денег и времени.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.