Несмотря на регулярное принятие мер и внедрение законов правительством РФ, связывающих руки мошеннической деятельности – полностью исключить такие сделки из практики по-прежнему не удаётся. В этой статье мы расскажем: на что обратить внимание, чтобы не попасться на уловку аферистов!
1. Убедитесь, что продавец имеет право на продажу квартиры
Покупатель обязательно должен убедиться в праве продавца на распоряжение имуществом. Если в качестве продавца выступает не собственник, а иное лицо – у него должна быть нотариально заверенная доверенность от собственника. В таком документе прописаны все полномочия лица, осуществляющего продажу имущества собственника. Также, нередко возникают ситуации, когда собственник не единственный. В таком случае продажа квартиры без согласия всех собственников будет являться незаконной.
Для того, чтобы убедиться в праве собственности на квартиру перед покупкой, необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую вам должен предоставить продавец. В данной выписке есть вся информация о самой квартире и истории перехода собственности.
Если собственник недвижимости менялся часто, это должно насторожить будущего покупателя. Такие квартиры нередко используются в мошеннических схемах и рассматривать вариант, где регулярно сменяется собственник лучше не стоит.
2. Проверьте документы и зарегистрированные лица
Для того, чтобы ознакомиться с квартирой и её потенциалом к покупке получше, продавец должен предоставить покупателю следующие документы:
• Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-подажи, долевого участия, наследства, приватизации, дарения и т.д.)
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из домовой книги
• Справка из пенсионного фонда (чтобы подтвердить, что квартира куплена без материнского капитала, а доли не принадлежат несовершеннолетним)
• Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан
• Согласие супруга или супруги на продажу квартиры
• Разрешение органов опеки на продажу квартиры (если в квартире доля принадлежала несовершеннолетнему)
• Справки НД и ПНД (чтобы сделку было невозможно опротестовать)
Важно
Изучайте только оригиналы договоров и документов, т.к. копии не могут гарантировать подлинности указанной в них информации. Проверьте историю квартиры самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам/юристам. Также услугу проверки могут предоставить некоторые крупные банки, например «Сбербанк» и «ВТБ»
3. Установите личность продавца
Не стесняйтесь просить у собственника паспорт для ознакомления, чтобы убедиться, что перед вами находится действительно он или лицо, у которого есть право на продажу. Данные должны совпадать с теми, что указаны в документах, а сам паспорт должен быть действителен: проверить можно на сайте МВД. Также не стесняйтесь просить водительское удостоверение или иные документы для сверки данных.
Паспорт продавца может вам подсказать: какие документы стоит запросить дополнительно. Например, семейное положение. Если квартира приобреталась собственником в браке, покупателю стоит запросить согласие супруга или супруги на продажу квартиры, которое должно быть заверено нотариально.
Также, если у квартиры несколько собственников, желательно получить справки НД и ПНД от каждого из них. Данные справки являются необязательными, но мы рекомендуем настоять на их предоставлении. От каждого собственника понадобится нотариально заверенное согласие на продажу.
Помимо вышеперечисленных факторов важно, чтобы продавец не был участником судебных разбирательств и не имел за собой крупных долгов. Информацию о судебных разбирательствах можно узнать на сайте Верховного суда, а информацию о задолженностях на сайте ФССП.
4. Перепланировка и её законность
Немалое количество квартир на вторичном рынке пережили перепланировку и к сожалению не все изменения в планировку вносились законно. Законность планировки в квартире можно проверить запросив технический паспорт на квартиру из БТИ и сравнив его с фактическим состоянием жилья.
Если в квартире сделана незаконная перепланировка, законодательно квартира считается непригодной для жизни. Позже её будет сложнее продать, а новому собственнику может грозить штраф за перепланировку бывшим владельцем. Поэтому советуем ознакомиться с данной деталью в обязательном порядке.
5. Проверка задолженностей по квартире
Здесь важно понимать, что все долги бывшего владельца становится проблемой покупателя после перехода права собственности и именно ему нести за них ответственность. Например: долги за воду, отопление, электроэнергию закреплены за квартирой и на неё могут наложить арест.
Чтобы проверить квартиру на наличие задолженностей, вы можете заказать справку у компании обслуживающей дом, а в некоторых регионах в отделении МФЦ. Стоит учитывать, что такую справку может получить только собственник квартиры и покупателю важно об этом договориться с продавцом перед покупкой заранее.
Даже если на квартире имеются непогашенные долги, покупатель вполне может договориться о небольшой скидке при покупке, соразмерной задолженности.
6. Не соглашайтесь на снижение цены в договоре
Некоторые продавцы могут попросить прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму, чем сумма продажи. Делается это для того, чтобы снизить налоговую нагрузку для продавца при продаже квартиры, но это лишние риски для возникновения спорных ситуаций, которые могут разыграться не в пользу нового владельца.
Такие сделки выглядят так: в договоре прописывается заниженная стоимость квартиры, реальная сумма фиксируется в дополнительном соглашении, а факты передачи денег фиксируются расписками. В данном случае покупатель может потерять деньги при покупке, т.к. юридическую силу имеет только зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи.
Также на основании суммы, прописанной в договоре, новый собственник в дальнейшем может оформить налоговый вычет. При занижении стоимости в договоре, новый владелец получает сниженную сумму налогового вычета.
7. Не покупайте квартиру банкрота
Покупка недвижимости у банкрота всегда имела свои тонкости и нюансы, связанные с рисками. Суд может признать сделку недействительно в течение одного года после или до её проведения. В некоторых случаях сделки должника за последние 3 года могут быть оспорены арбитражным управляющим.
Риск для покупателя довольно простой – если сделку признают недействительной, квартира возвращается продавцу, а за покупателем остается только право требовать деньги с банкрота. Деньги, как вы понимаете, дождаться довольно трудно.
8. Фиксируйте порядки передачи денег, переводите через банк
В разделе «Порядок расчётов» договора купли-продажи должна быть внесена информация о том, какой формат расчета будет при оформлении сделки. Самый популярные из них: через банковскую ячейку, счет-аккредитив или наличными (самый рискованный). Самые популярные и безопасные – через ячейку и счет-аккредитив.
При такой оплате покупатель открывает счет в банке и вносит туда сумму, указанную в договоре. Деньги будут переведены продавцу со счета только после регистрации перехода права в Росреестре. Таким образом покупатель защищает себя от многих рисков, связанных с оплатой покупки.
9. Ознакомьтесь с предложениями крупных компаний
Сегодня на рынке есть несколько компаний, осуществляющих продажу вторичных квартир после ремонта или проведения «юридической очистки». Подобные компании выкупают квартиру с долгами или иными юридическими проблемами, после чего делают в ней новый ремонт, закрывает задолженности и проблемы оставленные предыдущим владельцем, после чего выставляют на продажу готовую к проживанию вторичную квартиру, исключив риски для будущего владельца
Например, в каталоге компании BERI.RU квартиры прошли юридическую проверку и избавлены от обременений. Также квартиры из каталога полностью готовы к проживанию: обновлены коммуникации, сделан дизайнерский евро-ремонт в скандинавском стиле и уже установлена комфортабельная современная мебель
Помимо покупки, вы можете обменять свою старую квартиру на новую с ипотекой на сумму доплаты, что упрощает процесс улучшения жилищных условий для покупателя. Всю работу с документами компания берет на себя и выделяет личного менеджера, который проконсультирует покупателя по каждому этапу сделки