Почему коммерческая недвижимость приносит владельцам убытки? Как сильно упали (и будут продолжать падать) доходы владельцев коммерческой и офисной недвижимости? Куда вложить деньги ВМЕСТО коммерческой недвижимости?
Недвижимость в целом и коммерческая недвижимость в частности долгое время воспринималась, как эталон стабильности. Что может пойти не так? Ведь она приносит высокую доходность, требует минимум усилий и вообще - у вас всегда ключи в кармане, можно прийти стены пощупать...
Но жизнь показывает, как сильны были эти заблуждения. И демонстрирует наглядно: нужно что-то менять, пока еще есть возможность!
Потому что коммерческая недвижимость в России умирает. И те, кто не выйдут из нее вовремя, могут сильно пожалеть об этом!
Уже сейчас наблюдаются проблемы в заполняемости торговых центров. Закрываются большие и малые магазины, количество вакантных мест для аренды возрастает. А это совершенно закономерно приводит к тому, что снижается СТАВКА АРЕНДЫ, которую могут получить владельцы недвижимости, а также востребованность недвижимости и ее стоимость!
Обвал ставки арендной доходности на 45% - как вам такое? А ведь это вроде бы сверхнадежная и сверхдоходная инвестиция с минимальными рисками. Увы, нет. Недвижимость несет в себе прямые риски, которые крайне тяжело диверсифицировать, если только у вас нет недвижимости по разным странам и городам. 1-2 объекта - значит вы имеете почти нулевую диверсификацию рисков!
Так куда же бежать? Где можно получать более высокую доходность с более высокой надежностью?
Уходить в фондовый рынок с качественным и диверсифицированным портфелем. И, если инвестор опирается на получение денежного потока - инвестировать в высокодивидендные CEF.
Да, достаточно агрессивный дивидендный инструмент. Но если инвестор достаточно смел, чтобы вкладывать свой капитал в такой рискованный, нестабильный и ненадежный актив, как коммерческая недвижимость в России - CEF по сравнению с ней имеет около нулевые риски:)
А учитывая уровень диверсификации, который можно получить по CEF - риски еще более снижаются!
Инвестор в портфель из CEF способен получать дивиденды порядка 7% в долларах после налогов стабильными ежемесячными платежами. Без каких-либо активных действий, усилий или необходимости следить за арендаторами, контролировать объект, обслуживать его и т.д.
Осознание этого зачастую вводит владельцев инвестиционной коммерческой недвижимости в ступор. Как так? За портфелем не нужно следить и не нужно сидеть за терминалом каждый день?
Да, именно так! Качественный портфель обеспечивает максимальную степень пассивности и автономности, которая недостижима для коммерческой недвижимости. Например, я трачу на свой портфель в крайнем случае несколько часов в месяц. А может ли позволить себе такую пассивность владелец недвижимости?
Конечно, нет!
Так что для меня выбор очевиден. Риски коммерческой недвижимости в России реализовались. И они будут усугубляться еще больше. Невозможно будет заместить и заменить тех арендаторов, которые уже ушли. И даже если найдутся арендаторы на замену - придется снижать цены, а значит терять доходность, десятки процентов доходности! Это огромный риск, такого сокращения дивидендов - на 45% - портфели из акций не видели даже в кризисные годы!
Еще есть время выйти из коммерческой недвижимости, пока не все поняли, связанные с ней проблемы. Еще есть время зафиксировать риски и переложиться в надежные активы, требующие минимума усилий для получения такого же или более высокого результата с меньшими проблемами.
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #коммерческаянедвижимость #инвестиции #аренда #доходность