Продолжаем серию статей с реальными историями о том, как покупатель недвижимости лишился приобретенного имущества, оказавшись жертвой чужих действий.
На этот раз история, доказывающая, что покупатель вторички рискует всегда.
Продавец законно владел квартирой 6 лет
31 марта 2016 г. Ивлеев П.С.* купил по договору купли-продажи квартиру у Лопарева Н.К.*
На момент продажи квартиры Лопарев Н.К. владел ею уже более 6 лет.
Гражданин Лопарев приобрел данную квартиру по договору дарения 12 января 2010 года. Даритель - его собственная мать, Лопарева В.С.*
Для покупателя Ивлеева П.С. законность владения квартирой продавцом не могла вызвать каких-либо сомнений, тем более с учетом столь длительного срока владения.
Неожиданный иск
В мае 2016 года Ивлеев П.С. получает исковое заявление об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Ивлеев не мог предполагать, что судебные разбирательства будут длиться более 5 лет и закончатся тем, что он лишится купленной квартиры.
При чем тут наследство, племянник и бабушка
При покупке квартиры в цепочке собственников не было ни одного владельца, который приобрел бы квартиру в порядке наследования. Отчуждение квартиры осуществлялось собственниками, которые приобретали квартиру на основании сделок, законность которых никем не оспаривалась.
Однако истцом по иску об истребовании квартиры из владения Ивлеева стал племянник продавца - гражданин Лопарев Д.В.*
В обосновании иска он указал, что его бабушка, гражданка Лопарева В.С., умерла 22 октября 2015 г. Он является наследником Лопаревой В.С. по праву представления, так как его отец, второй сын Лопаревой В.С., умер к моменту открытия наследства (ст. 1146 ГК РФ).
Как наследник Лопаревой В.С., истец вправе претендовать на ½ долю в праве собственности на квартиру и потому просит вернуть ее в наследственную массу, истребовав из владения покупателя - Ивлеева П.С.
Истец указал, что гражданка Лопарева В.С. страдала психическим заболеванием, а потому не могла подарить квартиру другому своему сыну Лопареву Н.К.
Назначенной по делу посмертной судебно-психиатрической экспертизой установлено, что в период дарения квартиры своему сыну гражданка Лопарева В.С. находилась в психическом состоянии, лишавшем ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Что решил суд
По рассматриваемому делу было вынесено несколько судебных актов, в результате дело дошло до Верховного Суда, который разъяснил:
так как гражданка Лопарева В.С. страдала заболеванием, не позволявшим ей понимать значения своих действий и руководить ими, то сделка была совершена с пороком воли первоначального собственника - бабушки истца.
Это означает, что квартира выбыла из владения бабушки помимо ее воли, а значит, сделка дарения является недействительной и квартира подлежит истребованию у добросовестного покупателя Ивлеева П.С., несмотря на то, что он не знал и не мог знать, что продавец Лопарев Н.К. не мог ее отчуждать.
При этом срок исковой давности по иску об истребовании квартиры начал течь только после смерти Лопаревой Н.К., когда о состоявшемся факте дарения узнали наследники.
Что это значит
Учитывая, что по делу проводилась посмертная судебно-психиатрическая экспертиза в отношении лица, которое являлось одним из собственников в цепочке владения, психическое состояние которого покупатель никак не мог проверить, покупатель недвижимости всегда рискует оказаться жертвой порока сделки, которая была совершена задолго до покупки квартиры.
Коварство ситуации в том, что покупателя не спасет даже трехлетний срок владения продавца, так как срок исковой давности об истребовании квартиры в этом случае исчисляют с момента смерти одного из собственников квартиры, когда о сделке с пороком узнали наследники, а к этому моменту уже могут пройти многие и многие годы добросовестного владения квартирой.
Порекомендовать можно только страховать титул.
По материалам судебных актов:
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.08.2019 №64-КГ19-3;
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2021 №88-3739/2021
* имена изменены
Продолжение - в следующих статьях
Подписаться: Дзен.
Благодарим за 👍