Нередко бывает так, что у владельца земельного участка нет ни проезда ни прохода к своему участку с земель общего пользования, а попасть на свой участок можно только через другие участки. Так в одном из поселков в Московской области владелец земельного участка с жилым домом гражданка В. многие годы соседствовала с садовым товариществом (СНТ). За пару десятков лет территория СНТ разрослась, что буквально окружила земельный участок В. и еще несколько других участков жителей поселка. СНТ настойчиво предлагали В. и оставшимся владельцам земельных участков поселка, окруженных территорией СНТ войти в границы СНТ и стать членами товарищества. Постепенно инфраструктура СНТ развивалась все больше и больше, были обустроены дорога и освещение, построена детская площадка, производилась уборка территории, вывоз мусора, а на въезде в СНТ поставлен пост охраны и шлагбаум, въезд был ограничен для посторонних лиц. Собранием членов СНТ был установлен ежегодный взнос в размере 22 тысяч рублей в год. Жителям поселка и В. в том числе, окруженных территорией СНТ было предложено платить ежегодный взнос, за пользование инфраструктурой поселка, а также за пользование дорогой для проезда к своим участкам. Кто-то из жителей согласился и оплачивал взнос, В. платить отказалась и проезд по дороге, являющейся территорией СНТ, ей был запрещен. Автомобиль приходилось оставлять возле поста охраны и идти к своему участку пешком примерно 250 метров. Иного проезда к своему земельному участку у В. не имелось.
Что говорит закон
Согласно ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» на государственный кадастровый учет не может быть поставлен земельный участок, если к нему не имеется доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования). Но если такой участок уже существует и доступа к нему нет, то у собственника этого земельного участка возникает право на установление сервитута.
Сервитут, согласно статьи 274 Гражданского кодекса РФ – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Решение вопроса
От имени В. в адрес СНТ было направлено предложение об установлении частного сервитута для проезда В. к своему земельному участку. Положительного ответа от председателя СНТ не получено.
В защиту прав и законных интересов В. было подано исковое заявление с требованием об установлении частного сервитута в отношении земельных участков ответчика (СНТ), на которых располагалась дорога, пользоваться которой В. ответчик запрещал.
Основанием для удовлетворения требований по установлению частного сервитута является отсутствие иного варианта доступа к участку, кроме как через участок ответчика. В качестве доказательства отсутствия иного доступа к участку истца был представлен подготовленный кадастровым инженером План расположения границ земельных участков ответчика относительно земельного участка истца. Согласно указанного Плана для проезда к своему земельному участку истцу необходимо установить частный сервитут на земельный участки ответчика, то есть на часть дороги площадью 850 кв.м, протяженностью около 250 метров.
Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований истца, полагал, что истец имеет задолженность по членским взносам, которые обязан оплачивать в порядке 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Ответчик в суде подтвердил, что истцу запрещен проезд к земельному участку до оплаты задолженности по членским взносам. Однако, доказательств, что земельный участок истца является территорией СНТ не представил. Истцом же в свою очередь, представлены правоустанавливающие документы, доказывающие факт расположения ее земельного участка на территории поселка, своего согласия на включение участка в границы СНТ не давала, в члены товарищества не вступала.
По ходатайству ответчика судом была назначена землеустроительная экспертиза, на разрешение которой судом поставлены вопросы о возможности организации проезда (прохода) к земельному участку истца иным способом, не сопряженным с проездом (проходом) через земельные участки, принадлежащие ответчику, а также о расчете стоимости сервитута.
Заключением судебной экспертизы подтвержден факт отсутствия иного доступа (прохода и проезда) к земельному участку истца, кроме как через земельные участки ответчика, указано на необходимость установить частный сервитут общей площадью 1173 метра и рассчитана стоимость сервитута – 122 000 рублей в год. Однако, такая стоимость являлась совершенно необоснованной и несоразмерной.
Согласно позиции, изложенной в пп. 10, 12 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.
Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.
Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Чтобы не затягивать судебный процесс и не просить суд назначить повторную судебную экспертизу, в кратчайшие сроки было заказано заключение у другого эксперта и представлено в судебное заседание в качестве доказательства необоснованности стоимости сервитута в 122 000 р. В новом заключении эксперт указал, что земельный участок ответчика в результате обременения его сервитутом не выбывает из фактического владения ответчика. Препятствий в использовании по назначению не создается. Кроме того, ответчику не понадобится проводить какие-либо работы в связи с установлением сервитута для истца. Эксперт определил величину рыночной стоимости права требования возмещения убытков, возникающих у ответчика в результате ограничения права пользования (установления сервитута) на часть земельных участков ответчика общей площадью 1 173 кв.м. - 7 212 рублей в год.
Суд согласился с позицией истца о явной несоразмерности и необоснованности платы за сервитут в размере 122 000 рублей, установленной экспертом, проводившем судебную экспертизу и было принято во внимание заключение другого эксперта (не судебного), определившего более разумную и обоснованную плату для истца за пользование сервитутом.
Выдержка из мотивировочной части решения суда:
«Специалист, подготовивший заключение, обладает специальными познаниями в области оценки, что подтверждается соответствующим дипломом, также имеет сертификат соответствия судебного эксперта, стаж работы в экспертных учреждениях с 2009 года. У суда нет оснований не доверять представленному заключению специалиста и суд считает возможным положить данное заключение в основу решения в части определения стоимости сервитута. Ответчиком данное заключение не оспорено».
Резолютивная часть решения
Исковые требования – удовлетворить.
Установить бессрочный частный сервитут в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и №, принадлежащих Садоводческому некоммерческому товариществу «…» для обеспечения проезда и прохода В. к земельному участку с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, принадлежащему В. в границах, установленных экспертным заключением № в следующих координатах: (указаны координаты).
с установлением соразмерной платы за сервитут в виде ежегодного платежа в сумме 7 212 рублей.
#сервитут #правонадоступ #земельныеспоры #снт #адвокат