Данное мнение эксперта не навязывает вам конкретного объекта и основывается на существующих реалиях продажи недвижимости на Черноморском побережье. Сегодня мы постараемся раскрыть инсайдерскую информацию, пробежаться по чатам риэлторов и посмотреть аналитику рынка недвижимости при новой ставке рефинансирования 8%.
В данной статье, вместе с вами разберём, что нужно сделать чтобы сохранить свои накопленная и выгодно вложить их в недвижимость. Никакие акции и голубые фишки ещё долго не будут фишками. Данным подходом могут воспользоваться только предприимчивые люди, которые имеют вторую недвижимость или небольшие накопления.
Где найти объективное мнение и информацию о ценах и состоянии рынка?
Мнения экспертов о состоянии рынка - сплошное Кью
Как повлияет снижение ставки на ситуацию с рынком недвижимости можно прочитать на РБК. К сожалению, статьи СМИ сегодня похожи на умиляющие рассказы и рекламу агентств недвижимости Москвы. Рынок недвижимости черноморском побережье уже давно кардинально изменился. Появились новые территории развития, очень интересные и удачные проекты. Найти сегодня экспертное мнение, на которое стоит обратить внимание и тем более взять за основу, - практически очень невозможно. Любой вопрос отправляет в Яндекс Кью. К сожалению, площадка не проходит жестких рук модерации, и там тоже присутствует нативная реклама. Непонятные мнения уже и на видео от спикеров, которые больше пиарятся.
Модерация Кью увлекается пиаром риэлторов-экспертов. На самом деле это проблема Кью.
Сочи индикатор рынка курортной недвижимости
Пережитки прошлого ещё долго будут откликаться всем участникам рынка недвижимости. Город Сочи стал городом для богатых! О чём заявляли власти - то и получилось. Ценовые ралли со средины 2020 по конец 2021 года были затяжными и вызваны картельным сговором. Для острастки все сослались на ограничения властей. Якобы всему виной мораторий на строительство многоэтажек. К сожалению, Краснодарцы тоже решили не утешать себя низкими ценами на недвижимость. Взяли за опыт ситуацию в Сочи и решили на хайпе поиграться ценой. Для чего? Зачем? Что ждёт рынок Сочи, мы уже прогнозировали в начале года.
Прогноз наш сбывается. Сегодня ситуация с процентной ставкой стала на уровне февраля месяца 2022 года. Цены пока скатились всего лишь на 10-15 процентов. Некоторые продавцы осознали свои просчёты и уронили прайс на все 30 процентов.
Пробежимся по чатам
Сегодня на фоне снижения ставки рефинансирования по чатам пробежали сообщения о позитивных настроениях застройщиков.
Практически все застройщики остановили цены до 1 августа. Такая ситуация не только в Сочи. Анапа и Краснодар не собираются понижать либо повышать цены. Не у всех нервы железные и ряд отделов продаж указали на повышении комиссионного вознаграждения агентам за объекты недвижимости от 10 миллионов рублей. Причем здесь агенты?
Настроения у всех разные. Снижение температуры воздуха ожидается к 1 августа. В этом году Сочи периодически заливает дождями и большое количество показов откладывается на неопределённое время. Июль всегда был провальным месяцем в продажах недвижимости.
Группы в Телеграмм просто стали бессмысленны
В последнее время в Телеграмм появилось большое количество групп с рекламными объявлениями. Например, группа «Недвижимость Сочи» насчитывают уже более 21 000 человек. В них уже находятся все. В основном агенты частники, продавцы и немного покупателей. Последними новости о снижением ставки рефинансирования были приняты овациями, но ничего более.
В чатах мессенджеров Телеграмм и Ватсап, как правило, цены на недвижимость завышены. В последнее время найти что-то интересное в переписке практически не возможно. Вечные хитрости между агентами, и агентами с покупателем. Всё это заканчивается ничем. Последних там держат за дураков. Все понимают, что покупатели в чате. Для них там «всё срочно» и «горячие предложения», «объекты по которому вчера слетел задаток».
В продажах земельных участков Сочи практически полный хаос. В чатах летят сообщения о снижении цен до 30 процентов. Большая часть отправителей инвесторы второго уровня.
На днях, в одной из групп, была беседа с одним из инвесторов второго уровня. Раньше он работал в компании Рост недвижимость. И рассказал очень увлекательную ситуацию.
Агенты сложились и купили земельный участок на перепродажу. Но только, как оказалось, для выполнения плана продаж лидером отдела.
Даже не знаю как это прокомментировать. Все кроме начальника - в пролёте!
Огромное количество недостоверной рекламы выкладывается практически на все площадки
Циан, Дом Клик и Авито уже не в счёт. Новички «Метр квадратный» и «Мир квартир», в виду слабой модерации, заполонили свои площадки совсем дикими ценами из позапрошлого года. За счёт фиктивных объявлений, риэлторы стараются повысить количество звонков. Лидеры создателей фонарей: Винсент, Лето, Атлас и Аска. К ним приближается ещё десяток компаний. Винсент, тот самый знаменитый и элитный, два года назад не связывался с продажами объектов с ценой ниже 10 миллионов. А что происходит сейчас? Нет смысла их обсуждать - по фэйкам у них первое место! Причём эти ребята умудряются выставлять объявления дешевле собственника с его же фотографиями. Чудеса модерации!
Вывод
Отсутствие информации об объективных ценах резко снижает количество сделок - на психологическом уровне. Противоречия в рекламе не дает возможность продавцу правильно сориентироваться. Сегодня практически ни одно агентство в Сочи не даст информацию о фактических сделках с недвижимостью, которые происходят на рынке.
Болезнь делать фейковые или недостоверные объявления перекинулась на Краснодар.Можно сказать завезли заразу перебежчики. Сегодня реклама о покупке квартиры в Краснодаре за 12 000 рублей просто в тренде.
Анализ покупательной способности в зависимости от ставки рефинансирования
Ставка рефинансирования, как мы ранее уже говорили, на продажи недвижимости в Сочи - не влияет.
Более 80% сделок в Сочи происходит без ипотечного кредитования - только за наличный расчёт. Даже если сделка и будет ипотечная, то большая часть денежных средств будет оплачена на неотделимые улучшения. Такую систему продаж банки поддерживают. Сбер двумя ногами проталкивает такие сделки через СБР. Страдает через два года продавец!
Для других городов ставка рефинансирования это уже существенный индикатор, который определяет продажи и меняет рынок. Особенно для Анапы, Геленджика и Новороссийска. Как вы уже поняли, недвижимость Краснодара остаётся, в нашем обзоре, за рамками. Единственный элемент, на который хотелось бы обратить внимание это таунхаусы.
Потребительский спрос на таунхаусы увеличится: ценовые и качественные показатели имеют более приоритетные показатели, чем квартиры в новостройках.
Эталон недвижимости для расчётов
Возьмем самый интересный инвестиционно-привлекательный вариант: двухкомнатная квартира в новостройке. Почему двухкомнатная? Потому, что отвечает всем требованиям долгосрочной аренды. Квартиры-студии и однушки имеют сезонный вариант пользования, и есть свои нюансы. Мы уже давали пояснения на эту тему.
Анализ ипотечного кредитования
Для расчета мы взяли ипотечный калькулятор, и не хитрыми манипуляциями сделали расчет исходя из программы ипотечного кредитования и арендного платежа.
При анализе цен необходимо учесть большое количество параметров. Но можно обойтись упрощённой моделью. Учитывается взаимосвязь:
- срок кредитования не более долгосрочного периода аренды 120 месяцев
- ежемесячный платеж должен быть сопоставим стоимости аренды
- первоначальный взнос не более 50%
- сумма кредита при залоговом имуществе не более 30%
Расчёт показал, что стоимость двухкомнатной квартиры или доходного апартамента не должна превышать 9 500 000 рублей. При условии: первоначальный взнос не более 50 процентов, ставка рефинансирования 8 процентов, срок кредитования - 15 лет. Апартамент должен приносить доход ежемесячно, не менее 37 000 рублей.
Так как заработать!
Мы просим прощения за долгий расклад, но он необходим, иначе нет логики в действиях и оценки ситуации. Найти реальные цены не представляется возможным, что усложняет расчёт.
Доход за счёт продажи с дисконтом
Вот мы и добрались до главной темы - как заработать на падающем рынке? Данный раздел для собственников недвижимости, которые имеют второй объект, в котором не проживают. Сегодня много людей не понимает, что вторичная недвижимость не задействованная в имущественном обороте сильно обесценивается.
Сегодня нужно думать как сохранить деньги, но не недвижимость
Сегодня и завтра вторичка будет падать в цене, и этот процесс будет затяжной и существенный. Идёт естественный процесс перезагрузки рынка недвижимости. Вся маржа перераспределяется по мультипликаторам - отраслям которые обеспечивают стройку всем необходимым. Ставка ипотечного кредита вторички субсидироваться не будет - это закон экономики. Следовательно всегда будет высокая. Оттуда и проблема с продажами. Только 20% рынка покупателей перекладывается во вторичку или решают свои житейские проблемы.
Инвестиции в недвижимость нельзя считать повсеместным финансовым инструментом. Нельзя применять процесс инвестирования в любой новостройке. Недвижимость переоценена, как и многие жизненные потребности.
Окончательные директивы в отсутствие смысла вкладываться на котловане внесли последние изменения в 214-ФЗ, когда ввели счета эскроу. Кому нужен инвестор?
Наше мнение: Продавайте вторичку с дисконтом или вступайте в Trade-in. Перекладывайте в перспективные курортные новостройки и шеринговую недвижимость. Для нас перспективные новостройки - курортная недвижимость на побережье, где количество двухкомнатных квартир не менее 20 процентов. Только не в студии и однушки! Или вложитесь в доходные апартаменты с количеством номеров в комплексе не менее 45. Почему 45? Читайте Метропологию.
Вложения с дисконтированием
Теперь рассмотрим ситуацию, когда у покупателя есть небольшие сбережения. Мы раскрывали тему инвестиций в недвижимость и указывали на индикаторы, ставки, и другие финансовые термины. Расчёт инвестиционной привлекательности это в первую очередь определение ставки дисконтирования. Не путайте с дисконтом - скидкой!
Не стоит подкупаться на последние маркетинговые фишки - субсидирование ипотеки застройщиком. Это продажа с отсрочкой платежа. Вам всё равно придётся платить, только дороже!
Наше мнение: На фоне падения продаж в июле месяце стоит приобрести объект недвижимости в рассрочку или в ипотеку на общих основаниях. Показатели ипотечного займа мы рекомендуем рассматривать исходя из указанных выше.(В августе будет естественное восстановление спроса после долгих каникул.) Имейте ввиду, что в 2022 году ставка рефинансирования не упадёт ниже 7 процентов. Так стоит ли ждать падения ставки, когда можно приобрести с дисконтом? Приобретая в ипотеку последующем у вас будет возможность провести рефинансирование.
Локации и проекты
Сочи сегодня имеет возможность предложить вам доходные апартаменты. Искать в Телеграмм группах хорошие предложение за 9 500 000 рублей - бессмысленно. В чатах и Авито будут массово предлагаться пиратские стройки: жилые помещения и прочий жилфонд. Приобретать такие объекты мы не рекомендуем. Ранее это были самые дешевые объекты с историей.
Сегодня на рынка курортной недвижимости появились новые лидеры - апартаменты. Причем качество некоторых предложений довольно достойное. Анапа и Новороссийск сегодня имеет достаточный и высокой потенциал для развития.
И море здесь - не причём
Не все районы курортных городов, и тем более не все проекты попадают в прицел нашего внимания. Существуют ярко выделенные территории, которые имеют уже историю развития. Не стоит обращать особое внимание на пригороды. Они еще менее развиты. В отличие от исторических курортных центров там нет полноценной культуры. Не стоит эти центры искать на карте, они существуют в потребительском спросе. Точнее это территории излюбленного паломничества туристов.
Можно вложиться с трофей, но это уже иной процесс, который сейчас мы не рассматриваем.
Тёмная лошадка
Сегодня наше внимание направлено не только на отечественный рынок, но и на наших соседей. Мы имеем достаточно информации, о том какая недвижимость других стран продается. Нас более интересует доходная недвижимость в курортных городах Черноморского побережья. И если быть честным к самому себе, то выбор падает в пользу Грузии. Мнения разные, но всё таки моя Дальневосточная соседка Лалико всегда положительно относилась к русским. И до сих пор ничего не изменилось.
Публикуя контент о недвижимости Грузии, в курортном Батуми, мы не увидели негативных комментариев. Один из наших спикеров канала, его зовут Валентин, рассказывает о курортной недвижимости Батуми от первого лица.
Мы скоро будем проводить прямые онлайн трансляции, поэтому подписывайтесь на наш канал и не пропускайте новости.
Цены приятно удивляют
Немного о ценах на курортную недвижимость в Батуми. Они очень приятно удивляют. Сегодня можно приобрести однокомнатную квартиру в 100 метрах от моря, с предчистовой отделкой, - за 50 000 долларов. Да вы не ослышались! По цене студии в Краснодаре.
Сейчас время покупателя и нет смысла ожидать падения цен. Нужно сделать правильный расчёт своих возможностей. А для большей вашей осведомленности мы сделали подборку журнала Метропология. Читайте и подписывайтесь!