В 2010 году Тимур купил квартиру в Санкт-Петербурге, чтобы сдавать ее и получать доход. Еще через два года он стал вкладываться в фонды недвижимости REIT. Тимур рассказывает, какой из способов принес больше прибыли.
Герой статьи описывает свой опыт и результат. Инвестировать в REIT и ETF на REIT сейчас рискованно, потому что инструменты имеют зарубежную юрисдикцию. Это не единственный способ вложить средства в недвижимость. Инвесторы могут рассмотреть, например, фьючерсные контракты на индекс недвижимости или акции девелоперов, которые представлены на Московской бирже.
Помните, что никакие инвестиционные инструменты не гарантируют доход. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Как я начал сдавать квартиру
В студенческие годы я прочитал книгу Роберта Кийосаки, где он рассказывает о пассивных источниках дохода. Идея мне понравилась, и я решил ее реализовать.
Тимур Гайнетьянов, автор Telegram-канала об инвестициях и герой статьи
На тот момент квартира казалась оптимальным вариантом для пассивного дохода. Даже если взять ее в ипотеку, часть арендной платы будет идти на платеж по кредиту, а часть — оставаться мне. В теории получалось как по книгам Кийосаки, но в реальности оказалось немного иначе.
Мы с женой решили вложиться в строящееся жилье — недвижимость на вторичном рынке была намного дороже. Квартиру для сдачи в аренду выбирали основательно: учитывали локацию, изучали план будущей развязки метро.
В итоге взяли в ипотеку студию в 27 кв.м за 2,3 млн ₽ с первоначальным взносом в 10%. Процент по ипотеке также составлял 10%. Пока дом строили, я ежемесячно платил 26 350 ₽ и был в минусе. Такая ситуация длилась 1,5–2 года.
Когда застройщик сдал дом, надо было сделать чистовую отделку, обставить квартиру мебелью и техникой. На это я потратил около 200 000 ₽. Найти жильцов сразу не получилось — мало кто хотел заселяться в дом, где еще работают строители. Люди приходили, смотрели и уходили. Но через несколько недель я нашел первых жильцов.
Какие выводы я сделал за 10 лет, пока сдаю квартиру
Стоимость аренды за это время не выросла. В первый раз я сдал квартиру за 26 000 ₽, и это был самый большой платеж. Сейчас квартиросъемщики платят 24 000 ₽. Периодически стоимость аренды приходится снижать. Так было в 2014, 2020 годах и происходит сейчас. В такие моменты платеж по ипотеке может превышать прибыль.
Квартира стала стоить дороже в два раза. Сейчас я могу продать студию примерно за 5 млн ₽, хотя купил ее за 2,3 млн ₽. Даже с учетом ипотеки и инфляции я смог сохранить деньги.
С некоторыми арендаторами придется понервничать. У меня был случай, когда жильцы не могли самостоятельно поменять в квартире лампочку и звонили мне, чтобы я приехал и сделал это. Справедливости ради скажу, что есть и классные арендаторы: платят вовремя и оставляют после себя квартиру чистой.
Квартира в аренду — это не только прибыль, но и расходы на ремонт и налоги.
Посчитаем расходы и примерный доход за 12 лет
Как я начал инвестировать в фонды REIT
Параллельно с покупкой квартиры я начал интересоваться фондовым рынком и покупать акции. Постепенно изучал, какие инвестиционные инструменты существуют, и узнал о фондах недвижимости REIT. Работают они так:
- Фонд покупает недвижимость и сдает ее в аренду.
- Инвестор покупает акции фонда и становится владельцем доли в объекте.
- Фонд получает доход от аренды и распределяет его между акционерами в виде дивидендов. Например, в США фонды обязаны выплачивать акционерам 90% дохода.
REIT есть в разных странах, но больше всего их в США. В России существуют похожие фонды — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Через REIT можно вложиться в квартиры, отели, коммерческую недвижимость, вышки для сотового оборудования, госпитали или фермы. Доход приносят дивиденды и акции, стоимость которых растет, если дорожает недвижимость. Какими объектами занимается фонд, сколько стоят его акции и какие будут дивиденды, можно посмотреть в брокерском приложении.
В первый фонд REIT я вложился в 2012 году. Выбрал компанию, которая постоянно повышает дивиденды, и купил ее акции на 1500 ₽. Потом периодически докупал бумаги на сумму в пределах 10 000 ₽ в месяц.
На тот момент у меня не было определенной инвестиционной стратегии: просто покупал бумаги и через время их продавал. Потом сделал табличку в Excel и посчитал, что держать акции выгоднее. Так я пришел к долгосрочному инвестированию.
Какие выводы я сделал за 10 лет, пока инвестирую в фонды REIT
Чтобы начать вкладываться в фонды, нужно меньше денег по сравнению с покупкой жилья для аренды. Например, квартира стоит 5 000 000 ₽. Чтобы взять ее в ипотеку, нужен первоначальный взнос в 20% — 1 000 000 ₽. Если этой суммы нет, купить квартиру не получится. Минимальная сумма, с которой можно начать инвестировать в фонды, — 10–15 $.
Инвестировать в фонды REIT проще. Заходишь в приложение брокера, выбираешь нужный фонд и покупаешь его акции. Не надо тратиться на ремонт, искать жильцов и менять им лампочки.
Если один фонд не приносит необходимый доход, можно вложиться в другой. В приложении брокера или на аналитических сайтах можно посмотреть, какие дивиденды платит фонд, как часто и на какую сумму они растут. Например, фонд Realty Income платит дивиденды на протяжении 50 лет и постоянно их повышает.
Сейчас в моем портфеле три фонда REIT. Я выбрал их, потому что уверен в перспективности. Например, сейчас развивается стандарт связи 5G и операторы не строят вышки сами, а арендуют их. Я вложился в American Tower — фонд, который занимается строительством вышек сотовой связи.
Расходы включают налог на дивиденды в размере 30% и комиссию брокеру. Она небольшая, поэтому я ее даже не считаю.
Что приносит больший доход
Доход от аренды за вычетом налога я стал получать два года назад, когда выплатил ипотеку. Но сейчас квартиру надо ремонтировать. С учетом цен на строительные материалы потребуется около 300 000 ₽, а значит, надо 15 месяцев откладывать доход с аренды, чтобы окупить бюджетный ремонт.
Фонды недвижимости оказались прибыльнее: я стал получать доход сразу. Сейчас дивиденды составляют примерно 2,5% годовых. Но с учетом последних событий у брокеров возникли сложности с оплатой дивидендов. Кроме того, налоговая США больше не будет передавать информацию об уплаченных иностранными инвесторами налогах. То есть, когда будут выплачивать дивиденды, в США возьмут налог в 30%, а затем могут в России — 13%. Получится двойное налогообложение.
Если вернуться на 12 лет назад с тем опытом, который у меня есть, то я бы предпочел фонды недвижимости. Квартира — хороший способ, чтобы сохранить сбережения, даже если ее не сдавать. Но фонды прибыльнее и проще. Пока сложно сказать, как рынок будет развиваться, но в перспективе я планирую и дальше инвестировать в фонды недвижимости.
Инвестору-новичку не обязательно начинать с фондов REIT. Вложиться в акции российских компаний можно через сервис Газпромбанк Инвестиции. В нем есть подробная аналитика по разным инструментам, а комиссию надо платить только за сделки.
Банк ГПБ (АО). Ген. лицензия Банка России №354.