Состояние неопределенности, в которое рынок офисов вошел в I квартале, так и сохранилось до конца I полугодия. Однако, в отличие от ситуации в первом квартале — к концу весны массовая релокация не влияет на офисный рынок так сильно, как раньше. Кроме этого, упал интерес к офисам без отделки, а популярностью пользуются небольшие помещения. К таким выводам пришли в консалтинговой компании NAI Belarus. Realt изучил краткий отчет о состоянии рынка офисной недвижимости за I полугодие 2022 года.
В I полугодии 2022 года появился только один бизнес-центр — «Кампус» на улице Коласа. Общая площадь — 8,2 тысячи квадратных метров, 6,6 тысяч из которых — арендные площади офисов и коворкинг. Что касается МФК «Шантер Хилл» около Дроздов — девелопер продлил инвестдоговор до декабря 2023 года.
— Ждать, что его завершение произойдет раньше обозначенного срока, не приходится, — отмечают авторы отчета.
А вот что может заработать в ближайшие месяцы, по их мнению, это МФК Helen Valery на проспекте Победителей — небольшой проект, интересный для рынка тем, что в перспективе сможет увеличить предложение площадей в классе А.
Большинство запросов — на небольшие офисы
В I полугодии арендаторы продолжили отказываться от крупных площадей, как и в 2021 году, когда EPAM отказалась от аренды ряда крупных бизнес-центров. Сейчас об уходе с рынка заявила компания Wargaming, в портфеле которой был крупный БЦ «Волна» и 11 тысяч квадратных метров в БЦ «Футурис».
— Компании искали или более мелкие помещения, или более качественные или более просторные помещения по более низким ставкам аренды (факты расширения офисов также были характерны для рынка). Поэтому численно доминировали запросы на небольшие офисы, но были и отдельные запросы на помещения в несколько тысяч квадратных метров.
В NAI считают, что в ближайшее время спрос может активизироваться.
— В том плане, что наблюдается рост дешевых предложений и прогнозируется, что он вырастет еще больше, а стремление к экономии в сложившейся ситуации будет доминировать над любыми другими факторами выбора офиса.
Исчезло понятие «среднерыночная ставка»
В отчете отмечается, что в первой половине 2022 года исчезли понятия «среднерыночная ставка», «ставка характерная для определенного класса».
— Более того фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра: вся политика определения ставок аренды стала настолько индивидуальной, что любой приведенный здесь характерный ценовой диапазон будет скорее носить условный характер, чем реально отражать ситуацию на рынке. В текущий период нередки ситуации, когда, например, в одном и том же бизнес-центре в сопоставимых офисах находятся арендаторы, одни из которых продолжают платить докризисную аренду, условно в 14 евро, а другие в период курсовых скачков в марте добились от собственника снижения ставки до 10 евро, включая НДС, а также могут приходить и новые арендаторы по ставкам в 6−7 евро.
В консалтинговой компании рассказывают о прецедентах, когда потенциальный арендатор обращается в бизнес-центры, где «базовая» ставка не ниже 10 евро, но готов платить аренду около 5 евро максимум.
— Иногда арендодатели отвечают согласием, но прописывают, что данная ставка действует условно до конца 2022 года, а с нового года стороны пойдут на пересмотр «до уровня рыночных ставок».
Среди тенденций авторы отчета отмечают снижение среднерыночных ставок аренды в евро, до 30−35% от уровня января 2022 года, тренд на понижение, снижение влияния релокейта на рынок, сокращение спроса на офисы без отделки, активизация на рынке купли/ продажи, появление категории «охотников» за дешевым предложением, замораживание и консервация проектов особенно на ранних стадиях строительства.
Читайте также:
Каркасник с тремя спальнями в 10 минутах езды от МКАД. Как выглядит и сколько стоит?