Черногория привлекает мягким климатом, живописной природой и возможностью поплавать в Адриатическом море. Гражданам многих стран разрешено ездить сюда и проживать без виз. До Белграда на поезде около 11 часов, работает паромное сообщение с Италией. Из аэропортов Подгорицы и Тивата можно улететь практически в любую страну мира. Иностранцы приобретают в Черногории недвижимость ради инвестиций, под аренду и для проживания.
ВНЖ и запреты
До недавнего времени в Черногории были не очень высокие цены на недвижимость. Сейчас они выросли, но по-прежнему ниже, чем во многих других странах Европы. Вдобавок здесь осталась возможность получить ВНЖ за покупку дома или квартиры. Ожидалось, что эту программу закроют, но она продлена до конца года. Для получения ВНЖ Черногории за недвижимость нужно приобрести объект на сумму от 250 000 до 450 тысяч евро – в зависимости от региона. С видом на жительство легко и просто оформить визу в любую страну. Потенциальных покупателей привлекает и возможное вступление страны в ЕС.
Искать жилье в Черногории можно на сайтах или с помощью риелтора, который разбирается в особенностях поиска и приобретения недвижимости в этой стране. Иностранцы, как физлица, так и компании, могут приобрести дома и квартиры, а также коммерческие объекты. Существует несколько ограничений, которые чаще всего касаются земельных участков. Нерезиденты не могут владеть:
природными ресурсами;
общественными благами;
сельскохозяйственными угодьями;
лесами и лесными участками.
Под запретом сделки с иностранцами, если в договоре фигурируют памятники культуры, недвижимость, расположенная ближе одного километра от пограничной зоны, островов или других объектов особого значения.
При покупке земли физлицами нужно соблюдать следующие требования:
площадь территории не должна превышать 5 000 кв. м.;
нужно обязательно приобрести и жилое здание, расположенное на участке, – по договору купли-продажи, дарения или другому соглашению.
Приобретение земли без постройки возможно лишь при условии, что участок входит в урбанизированный план – с утвержденным проектом и разрешением на строительство.
Отметим, в стране нет ограничения по паспорту и национальному признаку. Недвижимость в Черногории по-прежнему доступна и для россиян. Эксперт по рынку недвижимости Черногории Анна Свидерская пояснила, что есть перечень объектов, на которые наложен арест, но там владельцы из санкционного списка. У граждан РФ с весны 2022 года разве что более тщательно проверяют происхождение средств на покупку.
Инвестиции и покупка под аренду
На первом этапе нужно определиться с типом недвижимости и расположением. Это могут быть апартаменты, таунхаусы, виллы, земельные участки с разрешением на строительство. Уровень доходов от инвестирования в недвижимость Черногории оценивается в 5-8%. При выборе населенного пункта стоит учитывать цели и ожидания. Если это покупка для последующих заработков на аренде, то, как правило, выбирают курортные зоны. Это могут быть:
Будва и Тиват;
Херцег-Нови и Ульцинь;
Котор и Бар;
Бечичи и Петровац;
Свети Стефан и Жабляк.
Если недвижимость приобретается около моря в Будве или Баре, то большая часть клиентов будет, скорее всего, из России, Беларуси и других стран бывшего Советского Союза. Европейцы предпочитают уют и тишину, поэтому могут проявить равнодушие к популярной среди россиян первой линии у моря и добираться до пляжа на машине или велосипеде. Граждане ЕС чаще выбирают Тиват, Ульцинь или Боко-Которский залив.
Что проверить перед покупкой
Посмотрите разрешение на строительство и соответствие этому документу уже возведенного объекта. Покупатель может получить право собственности и без разрешения на строительство, но такие объекты иногда подлежат сносу. Да и в целом это неперспективная сделка.
При покупке земельного участка важно количество владельцев земельного участка – в некоторых случаях их бывает несколько и трудно договориться об условиях сделки. Процесс может затянуться. Также нужно проверить:
право собственности;
обременение на недвижимость;
качество постройки – вплоть до заказа строительной экспертизы.
Получить данные по любому объекту можно в Земельном реестре и Реестре недвижимости. Также нужно учитывать, что в Черногории возможны срывы сроков по завершению работ и введению в эксплуатацию, бывают и недострои, а иногда дома не подключают ко всем необходимым коммуникациям или по каким-либо причинам не принимает комиссия. Во всех этих случаях покупатель не сможет получить Лист Непокретности (право собственности). Так что при покупке строящегося или только запланированного объекта нужно очень осторожно выбирать девелопера.
Заключение договора купли-продажи
Можно покупать один объект в совместную собственность нескольких лиц, разделив его по долям. Оформлять недвижимость на несовершеннолетних до 18 лет в Черногории запрещено. Допускается удаленное оформление купли-продажи, но в этом случае понадобится нотариально заверенная доверенность.
Случаи мошенничества при продаже практически исключены, все документы тщательно проверяют. После выбора объекта сначала порою подписывается предварительный договор – predugovor. Такая практика используется при покупке строящихся объектов и в некоторых других случаях, если на этом настаивает одна из сторон. При этом покупатель, как правило, вносит депозит – 10% от стоимости недвижимости. Это своеобразная гарантия для обеих сторон. При отказе покупателя от сделки залог не возвращается. Если передумает продавец, то должен возместить сумму в двойном размере.
И предварительный, и основной договор (ugovor) подписывают в присутствии нотариуса. Институт нотариата официально действует в Черногории с 2011 года. Продавец должен предоставить паспорт, документы на недвижимость, согласие жены или мужа на продажу или справку о том, что не состоит в браке. Также предъявляется выписка из налоговой службы об отсутствии долгов и квитанция об оплате коммунальных услуг.
При покупке строящегося жилья нотариус вносит в свидетельстве о собственности информацию о сделке, чтобы недвижимость не могли продать третьим лицам или взять под нее ипотеку. По желанию покупателя такая отметка может быть проставлена и в других случаях.
Договор составляется на черногорском языке. Можно сделать судебный перевод на английский или другой языки. Не исключается возможность подписания и заверения договоров на двух языках. Для заключения сделки с иностранцем необходимо присутствие лицензированного переводчика. В итоге на документе должно оказаться 4 подписи: нотариуса, покупателя, продавца и переводчика. Каждому выдается экземпляр договора, два комплекта документов нотариус отправляет в управление недвижимости и налоговую инспекцию.
Покупателю сначала выдают договор без пункта о переходе права собственности, полную он получает после 100-процентной оплаты и когда продавце подпишет соответствующее заявление. Все процедурные моменты, составление, заверение и регистрация договора, оплачивает покупатель.
Читайте также:
Что влияет на стоимость недвижимости в Черногории
Основные риски покупки недвижимости в Европе