Началась эта история в январе 2021 года. За семь лет до этого, в 2014 году мы переехали из маленькой современной квартиры в большую, но в доме советской постройки 91-го года.
* МКД - многоквартирный дом
Это жильё должно было стать для нас временным перед очередным расширением... НО. Кризис 2014 года и куча навалившихся проблем...
В общем: "Нет ничего более постоянного, чем временное..."
К тому же, дети подросли и стали задавать мне "неудобные" вопросы: "А почему вокруг не так, как в Финляндии? Почему так грязно и неблагоустроенно??" т.д. и т.п.....
Понимая, что эту квартиру (еще и ипотечную) теперь поменяем не скоро, мне стало самому интересно: "А действительно, почему вокруг такая разруха? И что за грязь кругом?". Самой главной мыслью было показать своим детям, что всё вокруг зависит от нас самих (от них в будущем), а не от того, что "кто-то придет и нам порядок наведет"...
Тогда я еще слабо представлял, во что ввязываюсь...
1. Начало.
В начале прошлого года и до августа (прошлого года) благоустройство у нашего дома выглядело вот так:
Ржавое ограждение сквера напротив дома только добавляло уныния к впечатлению от "разрухи":
Внутри подъезды (наш в частности) выглядели вот так (снаружи входные группы в "парадные" выглядели не лучше):
И ещё фото подъезда "как было" (для ощущения контраста "как стало потом"):
Тут конечно, можно было бы сразу выложить кучу фоток, - что в итоге получилось (и ведь получилось же!) чтобы вы меня похвалили и наставили лайков.... Но не это является целью. Мысль этой публикации в том, чтобы на основании моего опыта каждый ДОЛЖЕН хотя бы попробовать сделать тоже самое у себя в доме (кому надо). Или просто не связываться с покупкой квартиры в МКД (многоквартирном доме), где много проблем. Или ВООБЩЕ отказаться бы от покупки квартиры в пользу частного дома. Про катастрофу, - это я не шучу. Дальше по тексту поймете что к чему...
В общем, первым делом я пришел в управляющую компанию, обслуживающую наш дом. Тогда мне казалось, - что может быть проще? - деньги на текущий ремонт по квитанциям вносим? - Вносим! - Тогда надо взять этот текущий ремонт и провести. Но не тут-то было.
Надо сказать, раньше я уже задавался вопросом улучшения состояния нашего общедомового имущества, сразу после покупки квартиры, но домом на тот момент управляло ТСЖ из местных жильцов, встречая любую инициативу "в штыки". Собственно за это их через год (после моего появления в доме) жильцы и "снесли", заменив на Управляющую Компанию (бывший ЖЭК, который оказался в разы лучше).
Для информации. ТСЖ, как правило, - более дорогая и менее гибкая для жильцов форма управления многоквартирными домами. Дорогая, - потому что административные расходы на председателя, бухгалтера и пр., - ложатся на один дом, а в хорошей "управляйке" (Управляющей Компании), - те же самые затраты распределяются на несколько объектов. К тому же, управляющую компанию легче проверять и легче на неё "давить", - достаточно выйти на контакт с её директором или учредителями.
В общем, как мне объяснили в нашей "управляйке", - в любом случае, необходимо собрание собственников (жильцов) нашего дома, чтобы принять те или иные решения, в том числе по текущему ремонту.
2. Первое ПРОВАЛЬНОЕ собрание собственников:
Надо сказать, что мне повезло с сотрудниками этой УК, - они организовали собрание собственников (жильцов), - всех оповестили. Другое дело, - сколько из оповещенных пришло. Первое собрание должно было состояться в феврале прошлого года в помещении этой УК. И это собрание.... не состоялось. В указанное время на него явилось... 10 человек от 10 квартир при общем количестве квартир в доме, - ДВЕСТИ...
Оказалось, в зависимости от уровня вопросов, для признания решений по ним легитимными, необходим кворум от 50% до 2/3 всех голосов.
Для принятия решения по административным вопросам, к примеру о назначении "председателя совета многоквартирного дома" и самого совета дома, - достаточно не более 50% голосов собственников. Но для распоряжения общедомовым имуществом (сдача его в аренду, проведение тех или иных работ по текущему ремонту и пр., - уже необходимы более 2/3 голосов собственников. Самое интересное, что у нас в России отсутствует кворум на выборы президента, но есть жёсткие требования к кворуму собрания по ремонту подъезда. Получается, что президентом стать легче, чем легитимно решить, - красить или не красить стены в подъезде?)))
Как говорится: "Отрицательный опыт, - тоже опыт". Идея с приведением дома в порядок меня не покидала. Решил провести повторное собрание. Кроме того, сформировался расширенный список вопросов для повторного собрания/голосования, в котором одним из новых вопросов стало избрание меня "Председателем совета многоквартирного дома".
Надо сказать, что этим "председателем" мне предстояло стать по предложению представителей самой-же УК при полном отсутствии инициативы и каких-то кандидатур от других собственников, присутствовавших на этом первом собрании. "Должность" председателя предполает участие в управлении домом "на общественных началах", - т.е. без какого-то материального вознаграждения. Мне пришлось согласиться на "этот хомут", несмотря на перегрузку на основной работе, в принципе, - только ради собственных детей, чтобы они увидели: "Папа ДЕЙСТВИТЕЛЬНО что-то МОЖЕТ!" и еще был интерес самому разобраться "как оно работает", плюс, - "поиграться" - смоделировать большие выборы и работу с избирателями...
3. Второе ПРОВАЛЬНОЕ собрание собственников, которое завершилось ПЕРВЫМ ПОЛОЖИТЕЛЬНЫМ РЕЗУЛЬТАТОМ:
Второе собрание собственников дома с помощью УК собрали в апреле прошлого года. Все подъезды ЛИЧНО обклеил объявлениями "собственного изготовления" с призывами к соседям не быть пассивными. Результат получился немного лучше, но все равно, - недостаточным для набора кворума. "На ходу" начал соображать, как активизировать соседей (собственников), потому что по закону, если не состоялось очное собрание, - есть месяц на проведения заочного (надо было пройти по квартирам и раздать-собрать бюллетени голосования). Решение подсказали работники Управляющей Компании.
4. Первый шаг ВПЕРЕД. Зарегистрировал группу дома ВКОНТАКТЕ. Распечатал объявления и развесил по подъезду призывая к "вступлению в ряды неравнодушных".
Понемногу в неё начал собираться народ.
5. Второй шаг ВПЕРЕД. На ходу, на втором собрании нашел себе помощника (наверное просто повезло) из соседнего подъезда, которому тоже сильно надоела "разруха" в подъездах и вокруг дома, и который готов был вечерами тратить своё личное время и вместе со мной ходить по квартирам, - раздавать-собирать бюллетени для набора кворума.
По справедливости, надо сказать, что появились и первые негативные последствия моего "выдвижения" и активности, - одна из соседок (из бывшего правления ТСЖ) сразу-же начала скандалить: "А кто он (в смысле - я) такой, чтобы что-то тут улучшать? А по какому праву? А!-А-АА!!!))))" Вторым негативным моментом (мелкой местью за "социальную активность") стали спички засунутые "неизвестными" в замочную скважину почтового ящика нашей квартиры.... Тогда я еще не понимал, насколько верно изречение: "Не делай людям добра, - не получишь и зла".....
6. Первая БОЛЬШАЯ "победа".
За месяц вечерних хождений по квартирам с раздачей-сбором бюллетеней мне с "энтузиастом"-помощником удалось "в притык" набрать кворум для принятия части решений.
В итоге получалось:
1. Меня выбрали "председателем совета многоквартирного дома" (это предусмотрено законодательно, но как это "работает" (точнее - не работает от слова "совсем") узнаете дальше).
2. Был избран "совет дома" (в него были избраны те, кто "по идее" должен был исполнять мои поручения и помогать в решении общедомовых вопросов).
3. Принято решение по заключению прямых договоров между жильцами и ресурсоснабжающими организациями и прямых расчетов за тепло/воду без участия УК (ЖКС, ТСЖ и пр..)**.
** По поводу прямых договоров собственников квартир с ресурсоснабжающими организациями, которые стали "модными" в последнее время. Инициатором включения этих вопросов в протокол собрания была УК. Но куча вопросов и претензий от проголосовавших жильцов потом прилетела мне. Кратко поясняю ИЗ ПОЛУЧЕННОГО ОПЫТА. При заключении прямых договоров собственники квартир получили неудобство в виде двух дополнительных квитанций (к обычной квитанции УК добавилась квитанция за тепло - отдельно, за водоснабжение и водоотведение - отдельно). Понижать стоимость обслуживания дома (т.к. теоретически уменьшились работа по начислению меньшего количества ресурсов) УК отказалась (правильно это или не правильно, - пока не разобрался, - за копейки воевать не вижу смысла). Из положительного, - несколько квитанций, - несколько платежей, - не надо одномоментно выкладывать большую сумму.
В итоге, как я понял, эти прямые договора выгодны только самим Управляющим Компаниям (ЖКС, ЖСК, ТСЖ...), так как они на этом ничего не зарабатывали, а вот "крайними" по долгам несознательных жильцов вполне могли стать. - При накоплении задолженностей до определенного порога перед ресурсоснабжающими организациями именно УК (ЖСК) могут быть лишены лицензии местного органа исполнительной власти (в СПб это жилищный комитет). Ресурсоснабжающие организации тоже ничего хорошего от этого не получили: сознательные как платили, - так и платят, а клубок несознательных неплательщиков только растет и связываться с ним никто не хочет.
ВАЖНОЕ:
Чтобы не "лить воду" и не вводить вас в заблуждение, скажу прямо. Как бы это грубо не звучало, но никакого смысла во всех этих собраниях нет. В любом случае, - пока я его не увидел. Слишком слабо и расплывчато наше законодательство в области ЖКХ (как и в других областях). "Количество и строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения", - слышали? Сказано более ста лет назад, а ничего не поменялось...
Всё моё "председательство" в итоге свелось в необходимости ставить подписи под огромным количеством макулатуры типа "актов весеннего/осеннего осмотра и прочих подобных актов, протоколов и пр...
Поэтому слово "победа" в кавычках (по отношению к собранию). Настоящая победа заключалась в наведении настоящего подобия (пока что) порядка и восстановления благоустройства. И сделано это было не путем собраний, совещаний, назначений и пр. бюрократической нудятины...
7. Наведение НАСТОЯЩЕГО порядка:
К моему большому ОГРОМНОМУ сожалению, реально у меня ничего не получилось бы без "некоторого жизненного опыта" и навыков работы с чиновниками....
Поэтому дальше всё делал "по привычной схеме": Несколько моих писем местным муниципалам и один мой визит привели их к мысли, что легче сделать то, что просят, чем отписываться. К тому же, по ряду совпадений, на них подействовало много факторов, в том числе "история с моим президентством" с первыми "жертвами" в районной администрации. В общем муниципалитет сработал относительно оперативно. Ограждения газонов на прилегающих территория покрасили, дорогу у дома привели в порядок:
Сложнее оказалось с восстановлением благоустройства у подъездов на просадках грунта над аварийными инженерными сетями. Местная администрация попыталась закрыть вопрос отписками. Видимо, - им просто не повезло, что наткнулись на меня, причем в пике энтузиазма "навести порядок по всей России")))....
Для информации. Благоустройство над инженерными сетями при аварии на них восстанавливает собственник. А требуют выполнить восстановление местные органы исполнительной власти (проще говоря - районная/городская администрация).
Чтобы отремонтировать один из трех выпусков канализации у дома (и восстановить благоустройство над ним) мне пришлось через Комитет по Энергетике СПб влепить условную "затрещину" директору филиала водоотведение "Водоканала Санкт-Петербурга" (причём без "связей", исключительно за счет знания тонкостей работы бюрократического аппарата). Его работники потом, ПОСЛЕ РЕАЛЬНО ВЫПОЛНЕННОГО РЕМОНТА и реально восстановленного благоустройства, еще неделю бегали за мной с просьбой подписать акты о том, что всё устранено...
8. Неправильная активность собственников.
Когда вокруг дома все увидели восстановленное благоустройство и постриженный газон, покрашенное ограждение и скамейки, отремонтированное уличное освещение (до этого оно просто не работало и никому до него не было дела), когда увидели что регулярно стал промываться мусоропровод и т.д., мне стало.... хуже...
Удивительным было то, что многие соседи по дому (просто жильцы), видя как всё вокруг меняется к лучшему, раздобыв мой номер телефона в управляющей компании начали мне названивать (причем большинство, - в рабочее время) и давать "ценные указания", - что же ещё по их мнению МНЕ НАДО исправить или сделать по дому....
Дальше - больше. Некоторые "особо продвинутые индивидуумы" начали ДНЕМ звонить мне в квартиру (пугая детей) и ТРЕБОВАТЬ МЕНЯ для разъяснения им начисления в их квитанциях....
Пришлось терпеливо каждому разъяснять, что я ДНЕМ РАБОТАЮ на своей работе. И не являюсь ни сотрудником Управляющей Компании начисляющей квартплату, ни сотрудником Водоканала, ни сотрудником каких-то еще энергоснабжающих организаций. Всех плавно перенаправил соответствующим адресатам.
9. Правильная активность собственников.
Годами перед каждым подъездом дома стояли заросшие травой и мхом вазоны/клумбы.
"Управляйка" сразу сказала, что озеленителей у них нет, - хотите цветы, - сажайте сами. И мы посадили. Пришлось вспомнить растениеводство и всё что с ним связано, чему учили в советской школе. Получилось в принципе не плохо:
10. Как отремонтировать подъезд с помощью... генерального консула Франции в Санкт-Петербурге. Когда благоустройство вокруг дома привели в относительный порядок, естественно назрел вопрос косметического ремонта подъездов. Самое удивительное, когда народ увидел, что "работа ведется", - собрать его на собрания стало ещё труднее. Плюс к этому (скорее - минус), - желающих ходить со мной по квартирам для набора кворума по очередным решениям совсем не стало.
В моих планах было для ускорения темпов текущего ремонта (без увеличения отчислений) получать доход от рекламы в лифтах и подъездах, от размещения в общедомовых шахтах транзитных кабелей телекоммуникационных операторов и пр... Но для этого требовалось не просто собрание собственников, а уже набор кворума в 2/3 их голосов...
Опять с Управляющей Компанией собрали собрание и... всё, - впустую. Потом ещё одно с тем же результатом (всего было четыре собрания). Управляющая компания начала упираться: "Раз нет решения 2/3 собственников о расходовании средств со статьи текущий ремонт на ремонт подъезда, - то и делать ничего нельзя". Но по моим планам к первому сентября в подъездах должны были быть отремонтированы хотя-бы первые этажи (остатка денег по статье текущий ремонт хватало только на это).
Опять пришлось идти не совсем правильным, зато коротким путем. За два визита к главному инженеру УК мне удалось доходчиво ему объяснить, что им надо срочно "придумать" как сделать текущий ремонт к первому сентября хотя-бы на первых этажах. В противном случае, один из трех "не очень ухоженных подъездов нашего дома" осенью обязательно покажут если и не в мировых новостях, то как минимум в российских, когда Генеральный консул Франции в Санкт-Петербурге после посещения российской школы с углубленным изучением французского языка "случайно" согласится на предложение зайти в гости к "случайно" проживающему рядом одному из кандидатов в президенты России)))
По чистому стечению обстоятельств, предыдущего консула Франции Уго ДеШаваньяка, проигнорировавшего моё письмо с вопросами летом 2020 года, осенью отправили обратно во Францию. И на его место назначили офицера запаса - Паскаля Сливански.
Разве офицер запаса Франции сможет проигнорировать приглашение "зайти в гости" от российского офицера запаса?)) Тем более, собирающегося в президенты России?? Тем более расширяющего российско-французское сотрудничество и предлагающего кардинально изменить подход к изучению иностранных языков??)))
Как думаете, что подумает Генеральный консул Франции и сопровождающие его журналисты, побывав в среднем российском подъезде среднего российского дома? Видимо, главный инженер "управляйки" всё понял. Для закрепления его понимания, мне, на всякий случай, пришлось зайти к его генеральному директору, между прочим весьма толковому специалисту в ЖКХ.
В итоге в июле, каким-то "чудом" ремонт стартовал:
И в сентябре РЕМОНТ действительно ЗАКОНЧИЛСЯ!!:
Вот теперь, как всегда о самом главном.
Это я попробовал навести порядок в небольшом по современным меркам многоквартирном доме на три подъезда и 200 квартир.
А теперь представьте, - если квартир будет 400? А если 800?? А если больше???
Кто сможет хоть когда-то собрать там кворум хотя бы в 50%?? А в 2/3 ??? Где гарантия, что потом это не будет выглядеть вот так:
Или даже вот так:
Или так:
ВЫВОД.
Современные "человейники" неуправляемы. При возникновении первых проблем с эксплуатацией и необходимости текущих ремонтов, - законными методами там ничего сделать нельзя. И французских/английских/немецких консулов на всех не хватит... Единственный выход, - изменение законодательства: или снижение кворума, или его полная отмена. В противном случае, - социальная катастрофа - это только вопрос времени.
Что делать?
Очень тщательно думать при покупке жилья. Экономия при его выборе может закончится тем, что придется доживать свою жизнь в грязных обесценившихся квадратных метрах..... Кто, кроме самого человека виноват во всех его бедах??
В моём понимании, - оптимальное жильё, - до 5-ти этажей, до 100 квартир. Идеально, - мало или среднеэтажная откапиталенная "сталинка". Если есть возможность, - берите участок под ИЖС. И не связывайтесь с таунхаусами.
P.S. И ещё по поводу своего опыта управления МКД. Этой осенью заканчиваю попытки собрать желающих вместе со мной походить по квартирам и додавить вопрос с голосованием по оставшимся не решенным вопросам. На данный момент, желания ни у кого не возникло. Если к зиме желающие не появятся, - в следующем году истекают мои полномочия "председателя", - дальше "соседи" пусть барахтаются (тонут в грязи) сами. Зачем что-то делать полезное для взрослых, когда они сами этого не хотят??
Вместо этого хочу полностью преключиться на улучшение школ города: "Лучше растить сильных детей, чем потом ремонтировать сломанных взрослых"....
Всем, как всегда: желаю самого лучшего, крепкого здоровья, финансового благополучия и мирного неба над головой.
В ближайшее время, - обзор наведения порядка в СПб и увольнение очередных "жертв" - чиновников-бюрократов; организация всероссийских судомодельных соревнований нового формата и многое другое.