1056 подписчиков

Как расторгнуть договор аренды досрочно?

19 июля 202219 июл 2022

5 мин

Оглавление

НЕЛЬЗЯ ВЫЕХАТЬ ИЗ ПОМЕЩЕНИЯ БЕЗ БУМАГ
КАК ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ?

Отказ арендатора от помещения не новинка, случается по различным причинам. Нет продаж, нет денег платить аренду, бизнес убила пандемия или спецоперация, да что угодно, даже конфликт с соседями может стать невыносим. Что бы ни случилось, договор аренды расторгается, а помещение сдается по акту. Просто съехать, оставив ключи охране - наихудший вариант развития событий.

НЕЛЬЗЯ ВЫЕХАТЬ ИЗ ПОМЕЩЕНИЯ БЕЗ БУМАГ

Во время действия договора аренды арендатор имеет обязательства платить арендную плату, ведет он деятельность в помещении или нет.

Арендодатель имеет право требовать оплату всех месяцев аренды до расторжения договора, в том числе с пенями, штрафами и убытками, в соответствии со ст. 393 ГК РФ и ст. 393.1 ГК РФ.

Нередко случается, что на арендатора ложится груз компенсации за отказ от аренды без веской причины, в соответствии со ст. 310 ГК РФ. Изучите ваш договор, если это условие там все же есть, сумма прибавится в пользу арендодателя.

Подытожив можно сказать, что лучше разорвать договор по всем правилам. Против правил вы рискуете заплатить за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Но если не получилось по правилам - мы поможем +7 (499) 390-78-97, info@ukab.ru.

КАК ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ?

Имеется 3 способа расторжения договора:

По соглашению сторон, когда все согласны прекратить аренду, в соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ.
В одностороннем порядке, когда в договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по обозначенной причине или без нее, направив уведомление, в соответствии с ч. 2 ст. 450 и п. 6 ст. 620 ГК РФ. Также и отказаться в любой момент, при бессрочной аренде, в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ.
Через суд, когда арендодатель против расторжения договора и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ и ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

* арендодатель препятствует использованию помещения;

* в помещении проявились объективные недостатки;

* помещение нуждается в капитальном ремонте;

* помещение сгорело, затоплено или разрушено;

* по другим основаниям, вписанным в договор;

* при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Если есть проблема - мы поможем +7 (499) 390-78-97, info@ukab.ru.

Право арендатора на односторонний отказ обычно находится в разделе договора "Порядок расторжения договора", вместе с этим посмотрите и остальной текст.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Сомневаемся, что арендодатель даст согласие разорвать договор одним днем, так как ему необходимо время для поиска нового арендатора. Возможно получится договориться подписать соглашение о расторжении договора в кратчайшие сроки.

Крайний случай - обратиться в суд, зачастую по-другому решить вопрос не получается, особенно если есть веская причина.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО УВЕДОМЛЕНИЮ

Найдите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца (ч. 2 ст. 610 ГК РФ), но он может быть изменен в самом договоре.

Напишите уведомление о досрочном расторжении договора с указанием причины и предложением срока для возврата депозита и компенсации за ремонт.
Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении, что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
Когда положенный по договору срок истек - аренда прекращена. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подписи акта.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЧЕРЕЗ СУД

Юристы компании "Байбородин и партнеры" имеют большой опыт работы в судах по защите арендаторов по спорам, связанным с расторжением договора аренды.

Мы поможем:

Отправить корректное письменное предложение арендодателю оформить соглашение о расторжении, в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ.
Правильно собрать доказательства нарушения, при необходимости проконсультируем по прохождению экспертизы, по получению справок.
Написать грамотное исковое заявление.
Заплатить госпошлину и подать документы в суд.
Защитить вас в суде.

В случае успеха получим судебное решение, после его вступления в законную силу договор аренды прекращается.

С решением идете в Росреестр, если аренду регистрировали, возвращаете помещение по акту и выезжаете.

Мы поможем +7 (499) 390-78-97, info@ukab.ru.

НЮАНСЫ

При прекращении договора арендодатель возвращает арендатору депозит, в соответствии с ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре могут быть другие условия, к примеру, что депозит при отказе арендатора от аренды остается у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.
Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал согласие на работы, в соответствии с ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, также бывают другие условия.
Договорились о прекращении аренды - обязательно подпишите соглашение. Документ подтвердит, что ваши обязательства прекращены. Соглашение оформляют в соответствии с основным договором. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре - оформляйте там же. В соглашении укажите: с какой даты прекращается договор аренды; какого числа арендатор возвращает помещение по акту; в какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт; в какой срок арендатор платит долг по аренде.
Помещение возвращается по акту. Пока нет подписанного акта, начисляется арендная плата.
В договорах с торговыми центрами или бизнес-центрами бывает инструкция по возврату помещения. Необходимо ей следовать.
Если арендодатель не пришел на приемку, необходимо направить письменное приглашение на конкретную дату и отправить письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли - второе письмо. Не пришли и в этот раз - составьте акт со свидетелями. Эти документы - ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.