Нужно ли согласие супруга на сделку с недвижимостью?
Супруги, состоящие в браке и имеющие в собственности любую недвижимость, должны быть готовы к тому, что распоряжаться этим имуществом им придётся сообща.
Для того, чтобы снизить риск злоупотребления своим правом собственности на квартиру, дом, дачу или любую другую недвижимость одним из супругов и защитить интересы другого, российский законодатель установил ряд случаев, в которых согласие каждого из супругов на совершение тех или иных действий с недвижимостью придется подтверждать нотариально. Рассмотрим эти случаи подробнее.
Закон о согласии на сделку…
Общей нормой, прописанной в Гражданском кодексе (ст. 157.1), установлено, что для всех сделок, которые в силу закона требуют согласия со стороны третьих лиц, такое согласие должно быть получено.
Данная позиция применяется и в отношении согласия супругов.
Вместе с тем, пункт 1 указанной статьи, говорит о том, что её правила применяются, если нет иных, специальных правил.
А такие специальные правила есть! Прописаны они в 35 статье семейного кодекса, в которой устанавливаются обязательные требования к нотариальной форме согласия супругов на сделку.
Итак когда же согласие супруга нужно, а когда нет:
Согласие супруга на сделку с недвижимостью требуется, если ОДНОВРЕМЕННО выполняются три условия:
1. Речь идет об общем недвижимом имуществе супругов. К нему, согласно ст. 34 Семейного кодекса, относится недвижимое имущество:
· Приобретенное в период брака;
· Приобретенное за счет общих доходов.
ВАЖНО! Имущество может быть признано общим даже, если один из супругов фактически не имел собственных доходов по уважительным причинам (например, занимался воспитанием детей или вёл домашнее хозяйство).
2. Брак зарегистрирован официально;
3. Сделка совершается при участии только одного из супругов.
Существуют также и случаи, когда получать согласие супруга не требуется:
1. Супруги установили особый режим владения имуществом, подписав брачный договор.
Внимание! Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст.41 Семейного кодекса).
2. Сделка осуществляется в отношении имущества, не являющегося общим
· принадлежало одному из супругов до вступления в брак,
· получено одним из супругов по безвозмездным сделкам (дарение, наследование),
ВАЖНО! Даже если недвижимость была приобретена в результате безвозмездной сделки, или до вступления в брак, суд может признать её общей собственностью супругов, если будет доказано, что в период брака были произведены вложения, которые значительно увеличивают стоимость объекта недвижимости (например, капитальный ремонт).
· получено одним из супругов в результате приватизации,
· совершается сделка с объектом недвижимости, в отношении которого, согласие уже было дано ранее.
3. Сделка совершается с участием обоих супругов
4. Супруг совершает сделку, по которой он имуществом не распоряжается, даже в случае если права по такой сделке требуют государственной регистрации.
Например: Арендатор выкупает земельный участок, предоставленный ему по договору аренды. Согласия супруга со стороны арендатора не требуется, потому как имуществом он не распоряжается, а наоборот выкупает.
А если супруги в разводе?
Расторжение брака, само по себе, не изменяет режима общей собственности имущества супругов, приобретенного ими в браке.
Таким образом, даже после развода бывший супруг может требовать получения денежной компенсации за проданную после расторжения брака квартиру, если вместе с процедурой расторжения брака не решался вопрос о разделе совместного имущества.
Отношения между супругами после расторжения брака регулируются нормами Гражданского законодательства, которое не содержит требований об обязательном предоставлении нотариального согласия от бывшего супруга.
Что это значит на практике?
· Собственник недвижимости после развода вправе распорядиться недвижимостью, приобретенной в браке без предоставления нотариального согласия бывшего супруга,
· Бывший супруг, без участия которого произведены такие действия, вправе обратиться в суд для восстановления своих прав в течение 3-х лет с момента, когда ему стало известно об их нарушении,
ВАЖНО! Позиции судов, как правило, на стороне покупателя недвижимости и отказывают в признании сделки недействительной (за исключением случаев, когда есть доказательства того, что продавец заведомо знал об отсутствии согласия бывшего супруга). При этом требование о взыскании с «недобросовестного» супруга денежной компенсации, в большей части случаев, удовлетворяется.