Застройщик задерживает сдачу дома, а дольщики не получают желанные ключи. Девелоперы ссылаются на кризис. Что делать, если застройщик нарушил условия договора?
С 29 марта 2022г. до декабря 2022 г. Правительством РФ введён мораторий на включение новостроек в реестр проблемных. В этот период застройщики не должны платить штрафы за срыв строительства.
Рассмотрим ситуацию за рамками моратория. Застройщик обязан заплатить неустойку в случае, если:
🔸при приёмке квартиры выявлены недостатки;
🔸сроки передачи жилья нарушены;
🔸застройщик не уведомил о сдаче жилья;
🔸дом сдан с нарушениями.
Права дольщиков защищают Закон об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.
Досудебная претензия
Если застройщик нарушил договор, ему направляют досудебную претензию. Вы можете требовать:
🔸устранения недочётов в разумный срок за счет застройщика;
🔸соразмерного уменьшения цены договора;
🔸возмещения оплаты работ и строительных материалов.
Потребуйте у застройщика добровольно устранить недостатки и оплатить неустойку. Установите разумный срок, например, 10 дней с даты получения претензии.
Сумму неустойки можно рассчитать при помощи любого онлайн калькулятора. Направьте претензию по адресу застройщика заказным письмом с уведомлением.
Если срок на ответ истёк, а застройщик не устранил недостатки, обращайтесь в суд.
Рассмотрение в суде
В суд подают специальный документ – исковое заявление. Вы можете написать его сами, но лучше – обратиться к юристу. При подаче иска придётся оплатить госпошлину.
К иску прикладывают пакет документов:
🔸копию договора с приложениями;
🔸документ об оплате жилья с отметкой банка;
🔸претензию к застройщику и почтовые квитанции с подтверждением факта отправки;
🔸обосновывающие расходы документы;
🔸выписку из ЕГРЮЛ по застройщику.
В среднем процесс в 1-й судебной инстанции длится 3 месяца. Если суд откажет в требованиях, можно обжаловать решение в вышестоящей инстанции. В этом случае процесс растянется на неопределенный срок.
Суд вправе снизить размер неустойки.
Пример снижения неустойки из судебной практики
Между Ивановым и застройщиком был заключён ДДУ. Иванов внёс оплату своевременно, а застройщик не передал квартиру в установленный срок. Досудебная претензия осталась без ответа.
Иванов обратился в суд. Неустойку Иванов рассчитал в рамках Закона о защите прав потребителей в размере 0.5% от стоимости жилья –182% годовых– за каждый день просрочки. На момент подачи иска сумма неустойка составила более 1 млн рублей.
Ответчик подал заявление о применении главы 333 ГК РФ, где указал, что размер неустойки несоразмерен. Суд установил размер штрафа на уровне действующей ключевой ставки ЦБ РФ –8% годовых.
Что делать после решения суда
Когда решение суда вступит в силу, на руки выдадут исполнительный лист (ст. 428 ГПК РФ). Его нужно передать на исполнение. Это можно сделать несколькими способами (гл. 8 Закона 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»):
🔸направить лист в ССП по месту регистрации застройщика;
🔸направить в банк застройщика. Сведения об открытых счетах вы получите в налоговой инспекции, направив туда запрос (ч.10 ст 69 229-ФЗ). Вам ответят в течение 7-ми дней.