В рамках конференции «Развитие строительной отрасли в условиях турбулентности: кейс Москвы» эксперты обсудили современные инструменты человеко-ориентированного развития территорий. Спикеры аналитического центра АНО «Московский урбанистический форум» (МУФ) рассказали, что такое сервисная модель, почему она имеет большое значение, и почему застройщикам нужно думать о здоровье населения.
Интересно, что конференция, которая расположилась на площадке «Мосстройинформ» в этот раз прошла не в одном зале, а разделилась по секциям. Участников принимали в нескольких залах. В одном из них свои секреты раскрыли Никита Румянцев, руководитель аналитического центра АНО МУФ и Григорий Мальцев, руководитель исследований и коммерческих проектов аналитического центра АНО МУФ.
Я впервые услышала о таком аналитическом центре, как МУФ. Оказалось, он был запущен в 2019 году мэром столицы для подготовки собственных исследований в сфере градостроительства. То есть, компания-то государственная. Но это ни о чем не говорит. Ребята изучают такие ключевые моменты, как, например, феномен устойчивых городов или здоровье мегаполиса. Последнее явление, кстати, довольно занимательное. Наши заклятые друзья американцы, например, давно выявили закономерность между правильно сформированной городской инфраструктурой и здоровьем граждан, здоровьем граждан – и экономическим благополучием города и государства в целом.
Кроме того, в строительной сфере появился новый термин – сервисная модель. А определение у него простое: это насыщение пространства, например, коммерческими или некоммерческими предприятиями. Если правильно разработать сервисную модель, она может способствовать развитию города и при этом сокращению смертности жителей.
По словам Никиты Румянцева, ошибка администраций некоторых городов состоит в том, что они делают акцент на красоте и геометрии улиц, и мало внимания уделяется тому, что происходит с городом потом.
«Если такая среда не будет самостоятельно заселена, она будет мертвой», – отметил спикер.
Как сделать так, чтобы люди успешно жили на выбранной вами территории
Никита Румянцев отметил, что среди коммерческих и некоммерческих предприятий, которые формируют сервисную модель, самая большая морока как раз-таки с первыми. Но это не единственная проблема. Если функций у территории мало, она деградирует. Именно деградирует, как полноценное, живое существо, которому не дают кислорода и пищи для того, чтобы функционировать. И если такое случается, то функции на деградирующей территории уже не могут появиться.
У деградации территории есть несколько причин: это может быть депрессивность территорий (да-да, территории могут испытывать депрессию), недостаток рабочих мест – чему способствуют дефицит коммерческих предприятий, а также низкие плотность и разнообразие функций, отток рабочей силы.
Конечно, школы, детские сады и библиотеки – это хорошо, но, когда мы говорим о сервисной модели, ключевой ее игрок – это коммерция. Тот же пресловутый стиль жизни, за которым сейчас гонятся все застройщики – кофейни, фитнес- и йога-центры, развивающие детские кружки – все это потребители коммерческих помещений. По словам Румянцева, сервисная модель – это малый и средний бизнес, который «напрямую может и не создает ВВП, но продуцирует много рабочих мест. И если рушится ритейл, то рушится вся цепочка». Если не работает малый и средний бизнес, то крупным поставщикам некуда поставлять, потому что потребителей нет. И так далее. Рушится интересная жизнь. В основном, конечно, это происходит в регионах.
Аналитическое агентство выделяют пять видов городов. В крупных городах проблем, вроде как, меньше всего: там от 30 до 40 процентов людей заняты на малых и средних предприятиях. Вторая категория – это промышленные города. Не сложно догадаться, что на их территориях расположены стратегически важные промышленные предприятия. Что интересно, так это то, что такие заводы и комбинаты оказывают главное влияние на политику города. И самые важные решения принимает глава предприятия, а не мэр. Ресурсные города характерны тем, что на их территориях идет добыча важных ресурсов. Но есть проблема: там часто живут люди без семей, те, кто работает вахтовым методом. И это нужно иметь в виду. Или они имеют характерные особенности. Например, есть ресурсные города, в которых живут только нефтяники, и через 45 лет такие города перестанут существовать. С туристическими городами все понятно. И пятым классом являются наукограды, которые, по словам спикера, интересны тем, что перенасыщены сервисами.
Развиваем сервисную модель
Как же начать развивать сервисную модель? Никита Румянцев предлагает сразу начать с главного: посмотреть на спрос и предложение и вычленить равновесие. Спрос – это люди и их покупательская способность на те или иные товары. Предложение: коммерческие функции, которые предлагают продавцы. И между ними существует баланс.
Не маловажно изучить дорожную сетку города или той его части, в которой вы развиваетесь: кто и куда ездит, до какой части города сложно добраться, до которой легко, где фокусируются потоки, где находятся те или иные остановки. Неплохо изучить и пешеходные маршруты.
«Поставьте студентов на перекрестках, чтобы они считали, сколько людей проходит туда-сюда в самые активные часы, – посоветовал Румянцев. – Кроме того, те самые студенты могут понаблюдать – может быть, из-за запруженности улиц люди просто не могут подойти к первым этажам – и составить свою статистику. Классическая улица фокусирует потоки, а вот советская постройка наоборот – рассеивает потоки так, что люди не могут пройти в помещения, расположенные на нижних этажах. Играет роль и возраст жилых домов. Например, сталинская постройка позволяет заселить первые этажи коммерцией, а вот брежневская – нет».
При этом составить анализ сервисной инфраструктуры в столице и крупных городах довольно просто: в вашем распоряжении современные гаджеты, на которые можно с легкостью установить такие же современные приложения, и отследить расположение нужных вам городских функций, например, где находятся спортклубы, салоны красоты и рестораны. В маленьких городках все придется делать ручками.
И вот, когда анализ подходит к концу, вы видите, что есть потенциально экономические территории. При этом, по словам эксперта, вы никогда не столкнетесь с такой ситуацией, когда весь город – одна сплошная экономическая территория. Их не так много, и лишь некоторые из них – самые классные. Тут и нужно проектировать сервисную модель. Далее формируем базу возможных партнеров. Туда могут входить крупные ритейлы или маленькие бизнесы.
«Звоним им и спрашиваем, почему вас нет в таком-то городе, – советует Румянцев. – Иногда оказывается, что зайти на рынок хотят, но боятся. Как ни странно, все эти сети будут вам рады, потому что у них есть готовые финансовые модели, которые они будут рады протестировать».
Потом вы смотрите помещения и сопоставляете их с лотами. И видите, окупается или не окупается в этом месте эта функция. «Мы не занимаемся государственным планированием: не говорим, что тут должна быть госаптека, а тут ритейл, мы делаем так, чтобы модели были экономически устойчивыми. А бизнес уже сам решает, что ему делать», – подчеркнул Никита.
Эффект занятых
После того, как вы, как современный, умный и серьезный застройщик, провели все нужные анализы, разработали идеальную сервисную модель и нашли потенциально успешную экономическую территорию – в общем, прошли все круги ада – можно посчитать эффекты. Во-первых, количество занятых. По статистике, в России на одного занятого приходится еще от 1,5 до 2 человек, которых он везет на своих плечах. Поэтому при потере или нехватке работы страдает не только занятый, но и те, кто сидят на его шее. Следующий показатель – это инвестиции в капитал и налоги.
По ходу своего выступления Никита отметил, что если район деградирует, то, согласно проклятому круговороту веществ в инфраструктурной природе, он не будет заселяться сервисами и развиваться. Это расстроило некоторых слушателей, и из зала послышался вопрос: «Если район никак не спасти, он умрет?»
Видимо, Румянцеву все-таки не хотелось сильно расстраивать участников сессии, и он отметил, что это не всегда трагично и зависит от многих факторов. Например, расположение ближайшего заселенного сервисами района.
«Если люди ходят за сервисом два километра, то, конечно, нужно что-то делать, но если все нужное – рядом, то все хорошо, – постарался утешить спикер. – У нас нет цели ровным слоем заселить весь город».
Интересно, что в практике аналитиков встречаются и такие понятия, как, например, ментальная карта. Казалось бы, волшебство с канала ТВ3, однако люди в нашей стране довольно суеверные, и, если по каким-то легендам в определенной части города аура так себе, то – пиши пропало. Некоторые же районы города нужно просто «программировать»: проводить фестивали, ярмарки, арт-маркеты. В семье не без урода, и всегда есть депрессивные районы.
Московское долголетие
Григорий Мальцев затронул на удивление интересную тему – жаль, спикеры не распределили между собой заранее время выступления, и Григорию пришлось нестись галопом по Европам. Дело в том, что весь мир уже активно внедряет такое новшество, как здоровый город: он должен не только обеспечивать фундаментальный комфорт граждан, но и их здоровье. Москва же только подходит к званию комфортного города, однако тут тоже не все так плохо – когда-нибудь мы и здесь догоним коллег. Ну, или закроемся железным занавесом: чтобы верить, что за ним все плохо, а у нас хорошо.
В политике же здорового города существует несколько стратегий. Во-первых, интеграция принципа здоровья во все сферы жизни, будь то транспорт или общепит. Во-вторых, городская среда должны быть инструментом превентивной медицины. Это значит, что город практически заставляет тебя вести здоровый образ жизни, чтобы ты прожил как можно дольше. В-третьих, комплексная инвестиционная оценка эффектов.
«Тут нет такого, что только медики отвечают за здоровье жителей, а вот другие только льют бетон, – отметил Мальцев. – Все несут за это ответственность».
Такая система уже используется в крупных европейских городах. И показательными являются два подхода: лондонская «Healthy street» (здоровая улица) и нью-йоркский «Активный дизайн». Эти две мировые столицы уже давно думают о здоровье жителей. Если раньше повестка здоровья населения существовала в политике развития мегаполисов, но где-то на вторых ролях, то сейчас она практически является главенствующей. Где-то за ними тянется Москва.
Интересно, что политики вышеназванных городов не только обращают внимание на здоровье улиц, но и внутренних помещений. Особенно это касается концепции Нью-Йорка – человек в любой момент времени должен делать более здоровый выбор: пешком, а не на общественном транспорте, вода, а не газировка, лестница, а не лифт. Например, в магазинах размещаем фрукты так, чтобы на уровне глаз маленького ребенка были яблоки, а не печенье.
«Если мы начинаем двигаться активно и город нас к этому подталкивает, снижаются риски многих болезней, – подчеркнул Мальцев. – И, самое прекрасное: падает риск преждевременной смерти от любых причин на 20-30 процентов».
Москве, похоже, до таких прогрессивных методов еще далеко. Однако есть сдвиги. Ну, куда без этого – мы помним, что аналитическое агентство, спикеры которого представляют нам статистику, организовано мэром столицы. Но это ни о чем не говорит. Так вот, проанализировав улицы, которые входили в программу «Моя улица», эксперты выяснили наконец предназначение треклятой плитки, которую так активно перекладывали в течение нескольких лет. Оказалось, что родимая снижает нагреваемость земли в особо жаркие часы и снижает риск смерти граждан с сердечной недостаточностью. Кроме того, пыль от бетона, которою мы вдыхаем, идет в мозг. Отсюда – мыслительные расстройства и Альцгеймера. Теперь вы знаете все.
Автор: Виктория Орлова
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)