Начиная с марта 2022 новостные ленты переполняют обсуждения о необходимости введения льготной ипотеки на вторичное жильё. Различные эксперты утверждают, что рынки первичного и вторичного жилья связаны крайне сильно, и что без продажи вторички покупателям попросту не откуда взять деньги на первый взнос по ипотечному кредиту на новостройку.
Никто не приводил конкретные данные, на основании которых можно оценить реальную взаимосвязь рынков вторичного и первичного жилья. В оценках использовались различные фразы, которые можно обобщить формулировкой «очень сильно зависят».
В различных статьях и видео роликах эксперты буквально с пеной у рта доказывали, что взаимосвязь настолько сильная, что как только разрешат льготную ипотеку на вторичное жильё, рынок недвижимости сразу будет ждать оживление.
Наслушавшись мнений экспертов о важности льготной ипотеки на вторичное жильё, об эом заговорили даже депутаты Государственной Думы, в частности, Валерий Гартунг.
Цитата:
«Если на вторичном рынке будет действовать льготная ипотечная программа, это поможет улучшить жилищные условия гражданам, которые хотят продать имеющееся жилье, чтобы взамен купить новую квартиру, отметил Гартунг.
Средства, полученные при продаже старого жилья, можно будет направить на первый взнос по ипотечному кредиту.» Идею распространить льготную ипотеку на «вторичку» поддержали в Госдуме (cian.ru)
Апофеозом мнений о важности льготной ипотеки на вторичное жильё стала позиция М.Ш. Хуснуллина, озвученная им при докладе Президенту РФ на заседании Госсовета 21 июня 2022:
Цитата:
«В прошлом году большая часть сделок по льготным ипотечным программам была связана с улучшением жилищных условий и переездом в более просторное жильё с продажей имеющейся квартиры. Об этом свидетельствует в том числе и тот факт, что средний уровень первоначального взноса по прошлому году составил 28 процентов, то есть люди улучшают свои условия: из «двушки» переезжают в «трёшку», из «однушки» – в «двушку».
Поэтому важно поддержать не только новое жильё, но и найти механизм, чтобы всё-таки быстрее начинать финансировать и вторичное жильё – без этого и первичное жильё будет достаточно тяжело идти». Стенограмма заседания Президиума Госсовета 21 июня 2022 года — Президент России (prezident.org)
Несмотря на то, что в словах М.Ш. Хуснуллина также не содержится конкретных цифр, характеризующих зависимость продаж новостроек от вторичной недвижимости, фразу «большая часть» можно оцифровать. Значение в цифрах будет «не меньше 50,001% сделок».
Другого толкования у фразы «большая часть» попросту нет. Делаем вывод, что Президенту РФ было доложено, что сделки по новостройкам минимум на 50,001% зависят от продаж вторички.
Ранее, в статьях о льготной ипотеке на вторичное жильё мы неоднократно писали, что нет никаких опубликованных верифицированных данных о взаимосвязи продаж новостроек и вторички. Никто и никогда не занимался сбором такой статистики в масштабе всего рынка. Льготная ипотека на вторичное жилье — вторая часть Марлезонского балета | Журнал Новицких про недвижимость.
Данные отдельных агентств недвижимости и экспертов, которые делают выводы на своём личном опыте, совершенно не репрезентативны — поскольку неизвестно, на чём основываются их выводы. Каким способом, на какой территории и за какой период собирались данные, на основании которых делается вывод «очень сильно зависит»? Этого не рассказывает ни один эксперт.
Да и вообще никто из экспертов не говорит о том, собирались ли эти данные в принципе. В лучшем случае можно услышать «по данным руководителя агентства недвижимости». И всё.
До доклада г-на Хуснуллина всех устраивала ситуация с показателями «очень сильно зависит»
Пресса писала, читатели читали, эксперты доказывали свою экспертность и т.п. Но после доклада г-на Хуснуллина, из которого можно было сделать вывод о том, что введение льготной ипотеки на вторичное жильё не за горами, видимо кто-то среди лиц, принимающих решение, реально задумался:
«А насколько же, действительно, зависят продажи новостроек от продаж вторичного жилья?»
Результатом этой умственной деятельности явился совместный опрос ВЦИОМ и ДОМ.РФ, в рамках которого опросили 4000 заёмщиков, оформивших хотя бы 1 кредит в 2020-2021 году.
ДОМ.РФ — организация, которая кровно заинтересована в получении хоть каких-то реальных данных о взаимосвязи новостроек и вторички, поскольку именно через неё проходит всё льготное кредитование. Им нужно составлять планы, запрашивать финансирование и потом докладывать об эффективности вышестоящим инстанциям.
Если короче — за эффективность спросят с них.
Результаты опроса получились потрясающие
Только 22% заемщиков использовали продажу вторичного жилья для внесения первого взноса по ипотеке на покупку новостроек. Большинство заемщиков, то есть 63%, использовали для этой цели собственные накопления, а еще 12% занимали у друзей или на работе. ДОМ.РФ: Россияне назвали основные источники первоначального взноса по ипотеке | Новости ДОМ.РФ (xn--d1aqf.xn--p1ai)
Репрезентативность этого опроса сомнений не вызывает. 4000 человек, реально получивших кредит на покупку новостроек, это достаточная цифра для того, чтобы делать определенные выводы. Тем более, что по сравнению с мнением экспертов «очень сильно зависит» — это шаг вперёд к реальной оценке ситуации.
Кстати, сбор подобной статистики наглядно иллюстрирует, что у ДОМ.РФ попросту не было никаких других данных, которым можно было доверять. Иначе пропадает необходимость делать этот опрос.
Как мы видим, все причитания об «очень сильной зависимости» не стоили ломанного гроша
Каждая 5-я квартира — это, безусловно, некоторая зависимость, но она не идёт ни в какое сравнение с важностью личных накоплений при приобретении новостроек.
Чтобы исправить ситуацию с продажами, нужно решать вопрос с поддержкой бизнеса, доходами населения, гарантией занятости населения, устранением неопределенности и т.п. Только в этом случае рынок недвижимости начнёт выходить из кризиса.
Льготная ипотека на вторичное жильё, учитывая незначительность её вклада в общий объем продаж, после публикации данных ДОМ.РФ уже совершенно не выглядит каким-то спасительным кругом, способным изменить ситуацию на рынке недвижимости.
После опубликования данных на портале ДОМ.РФ ситуация с льготной ипотекой на вторичное жильё приобретает новую интригу
Г-н Хуснуллин уже доложил Президенту о том, что как минимум каждая 2-я ипотечная сделка на новостройку была заключена за счёт первого взноса, полученного от продажи вторичного жилья. ДОМ.РФ публично привёл другие данные, указав, что всего лишь каждая 5-я ипотечная сделка была заключена таким способом.
В ближайшем будущем мы узнаем, окажут ли данные ДОМ.РФ какое-либо влияние на возможное введение льготной ипотеки на вторичное жильё.
До встречи в следующей статье и в комментах.