На нашем канале мы неоднократно рассказывали об инженерной деятельности группы КТБ, включая работу на уникальных объектах, однако сегодня мы рассмотрим готовые решения, которые предлагает новое подразделение компании — КТБ «Брокер». Откуда взялось это название и какое отношение брокерская деятельность имеет к инжиниринговой компании?
Перемен, мы ждем перемен...
Оказывается, точки соприкосновения есть, потому что у собственника иногда нет понимания, что делать с недвижимостью. Ситуации могут быть самые разные: от имеющегося в наличии ветхого здания, которое невозможно эксплуатировать, до потери арендаторов в результате неблагоприятной экономической ситуации. И что с этим делать, куда обращаться?
Фактически речь идет о смене модели бизнеса, который собственник вел много лет, но учиться нет времени, а решение нужно здесь и прямо сейчас!
Обычно такой человек, чаще всего предприниматель (в смысле «предприимчивый», хозяин), сумел еще «тогда», приобрести здание, доставшееся ему в собственность от советского наследия.
Возможно, он самостоятельно вел бизнес в здании или сдавал помещения в аренду, но с приходом эры интернета или пандемии, востребованность, например, офисов в его локации резко упала. Он долго не решался себе признаться, что нужны перемены, пока не ушел «в минус».
Решение есть
И вот этот час настал. Нашего собственника стали посещать мысли, что придется продавать здание, а ведь как неохота...
Вот тут самое время обратиться в КТБ «Брокер», потому что наши специалисты подходят к анализу восстановления бизнес-составляющей таких объектов с точки зрения маркетинга.
Мы обязательно найдем решение, которое даст зданию новую жизнь, чтобы оно вновь могло приносить прибыль хозяину, но главное – пользу местным жителям.
В рамках такого подхода мы проводим подробный анализ локации на предмет развития территорий, и по его итогам предлагаем провести реконструкцию, реконцепцию или ревитализацию.
О сложных процессах простыми словами
В строительстве есть такое понятие, как редевелопмент — перепрофилирование (переназначение) под новое направление невостребованных объектов недвижимости или нерационально используемых территорий.
Один из элементов этого процесса — реконструкция, когда в обыкновенном здании вторичного фонда вдруг появляется возможность улучшения ТЭПов (технико-экономических показателей). Допустим пристроить еще один этаж, террасы, внести изменения во входную группу и т.д.
А еще есть ревитализация – возрождение объекта в его первоначальном виде. Например, построенное в царское или в советское время здание было задумано и создано как больница, а потом из нее сделали гараж, через некоторое время общежитие, склад и т.д. И вот, изучив историю здания, хотим в нем возродить больницу.
Ну и наконец, может быть реконцепция, когда изначально здание задумывалось как поликлиника, но изменилась рыночная ситуация или возникли другие причины, в результате чего это направление деятельности стало для объекта неактуальным. Тогда мы делаем реконцепцию здания и вносим нужные изменения для перевода объекта в офисный центр или что-то более востребованное рынком в настоящий момент (находим новое применение).
Реальные примеры
Вооруженные 60-летним опытом от группы компаний КТБ специалисты КТБ «Брокер» способны помочь собственнику найти лучшее решение, иногда даже превышающее его мечты.
К примеру, недавно наши сотрудники обследовали ветхое двухэтажное здание в московском районе Сокольники, площадью 500 кв.метров. По сути, здание было «под снос», но терять его собственнику было жалко.
Он также понимал, что если затянуть со сносом, то опасный объект может отойти государству, которое распорядится им по своему усмотрению. Но!
У хозяина была мечта – непросто восстановить постройку, но и расширить используемые площади в два раза. Это его желание и решило все дело.
Наши специалисты внимательно выслушали собственника и совместно с ним выработали новую концепцию применения здания. Мы поставили себя на место хозяина и спросили, а как бы мы поступили с постройкой?
Во время мозгового штурма обсуждались варианты, которые на законном основании позволили бы увеличить площадь. Например, объединить реконструируемое здание с соседним общим стеклянным перекрытием, так, чтобы получился атриум. Или провести перепланировку, выделив новые функциональные зоны здания и так далее.
Работа проводилась в два этапа: в начале – диагностика, во время которой отрабатывалась возможность реализовать наш замысел в законодательном поле.
Положительно ответив на вопрос, мы приступили к реализации проекта и у нас все получилось! Более того, мы нашли решение, которое позволило превзойти все пожелания заказчика и увеличить площадь здания после реконструкции до 2,5 тыс.кв.метров. А это в 2,5 раза превышает показатель, который он видел в самых смелых своих мечтах!
В подтверждение владелец здания получил официальный документ от Правительства Москвы, что запрос на редевелопмент удовлетворен и можно приступать к проектированию.
Алгоритм действий
Рассмотрим более детально, как мы работаем:
- Создаем новую концепцию здания, построенную на общих ценностях и принципах партнеров.
- Выполняем глубокий градостроительный анализ территорий и комплекс маркетинга 4Р.
- Готовим финансовую модель инвестиционного проекта, тем самым определяем вариант наиболее перспективного использования объекта.
- Разрабатываем несколько архитектурных эскизов обновленного проекта.
- Проводим оценку выбранной концепции до выхода проекта на рынок.
- Привлекаем банковское проектное финансирование, частный капитал или комплексные инвестиции.
- Проводим сбор и разработку исходно-разрешительной документации.
- Подбираем подрядчиков из реестра квалифицированных организаций.
- Реализуем инвестиционные проекты: выполнение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ.
- Сдаем объект в эксплуатацию.
- Возвращаем инвестиционный капитал с запланированной прибылью.
Подробнее узнать, можно здесь.