Субсидированная ипотека и другие финансовые инструменты снижающие платежи при расчёте за недвижимость не повысят интереса инвесторов которые вкладываются в недвижимость. Падение цен было прогнозируемым и снижать цены на квадратные метры в новостройках никто дальше июля месяца не будет. Хотим успокоить покупателя и в течении 5 минут дать свой прогноз, исходя из опыта продаж и конъюнктуры рынка.
Июль и август время покупать
Июль это крайний месяц падения продаж у застройщиков. Это практика, и в июле агенты берут отпуск для передышки. Это единственное время для отпуска. В августе температура воздуха упадёт, и у людей которые решили что-нибудь себе присмотреть будет проявляться интерес. Представьте себя на месте покупателя который в знойную жару делает выбор. До недвижимости выбор дойдёт в последнюю очередь.
Психологический перелом в продажах возникает тогда, когда отделы продаж посещает активней посетитель. Все докладывают застройщику, что покупатель пошёл. Купят или нет это другой вопрос, но движение пошло. Естественная реакция остановить цены будет неизбежностью.
В двадцатых числах июля будет ещё одно и скорее всего последнее снижение ставки рефинансирования. Жаркие настроения о последующем снижении ставки поуспокоятся, как и упадёт температура за окном.
В экономике начинается дифляция, она пагубно влияет на внешнюю торговлю. Правительство и СМИ начнут говорить о тушенке и продукции которая в результате крепкого рубля будет не конкурентноспособна. Это не фэнтези!
Цены на новостройки снижаться не будут
Ограничения в градостроительной документации города Краснодар будут усиливаться: социально значимые объекты, спортивная и торговая инфраструктура будут обязательным элементов комплексного развития территорий. Помимо школ и детских садов нужны стадионы и спорткомплексы, которые отойдут городу. Содержать бассейн и спортзалы бизнесу нет смысла. Частные школы для Краснодара это тоже не совсем интересно, это не Сочи. В таких объектах экономики нет, налог на имущество остаётся высоким. Город придумал ограничения - пусть выкупает и забирает на эксплуатацию. Цена будет дешевле чем закажут на тендере. Это факт.
Действующие ликвидные новостройки Краснодара запаслись финансовой ликвидностью. А вот новые ждут координатное изменение, особенно к качеству предложения. Продажи на новостройки, где реализовано более 65 процентов квартир, не находят интереса инвесторов.
Для понимания причин прилагаем статистику банка Дом.рф и ВЦИОМ.
Хотим сразу успокоить тех кто пересчитывает доходность застройщика. Попробуйте привлечь деньги на стройку под процент? Не думайте что 214-ФЗ защищает покупателя от лишних расходов. В существующем законодательстве застройщику деньги покупателя не нужны, он их получит от банка. А вот банк будет предоставлять эскроу счёт за процент.
Два варианта инвестирования который дают возможность заработать
К сожалению в России не всеми финансовыми инструментами можно пользоваться. Законодательство ограничивает. Но сегодня стоит обратить на два варианта как можно выгодно вложиться: продажа с последующим выкупом, и trade-in новостроек.
Именно эти два варианта которые будет предлагать застройщики для инвестора, в целях долгосрочного сотрудничества. Не забывайте — строителей в Краснодарском крае к концу 2022 года будет нехватка. Они добровольно поедут на восстановление жизни после Спецоперации. Но, платить им больше застройщика коммерческой новостройки явно никто не будет. Кто платит тот и заказывает музыку.
Продажа с последующем выкупом
На входе в проект застройщик будет привлекать частных инвесторов по правилу обратного выкупа при сдаче объекта. Наценка составит до 10 процентов годовых, а может и выше. Это снизит расходы по процентнам за пользование по эскроу счета. Поможет привлечь якорного инвестора.
Если торговая наценка при обратном выкупе недвижимости превысит процент по вкладам в банк, то даже непрофессиональный инвестор прийдет вложиться. Закон не запрещает обратный выкуп недвижимости.
Но, процент таких предложений стоит ограничить, не больше 30 процентов от общего объема. Иначе будет нарушено законодательство и произойдёт дисбаланс торговых операций. Процесс привлечения инвесторов-частников произойдёт однозначно — ожидайте в сентябре месяце.
Trade-in новостроек
Вернемся к исследованиям и статистике банка Дом.рф, которая показывает больше природу психологических настроений покупателя. Сегодня не секрет, что настроения покупателей которые решили вложиться и продать самостоятельно развеиваются с каждым днём. Конкурировать с рекламными бюджетами застройщика не получается даже агенству недвижимости. Это факт! Никто не будет напирать на рекламу одной отдельной новостройки.
Застройщик через банк оператор будет забирать объект который уже зарегистрирован в собственность покупателя. При этом этот объект будет введён в эксплуатацию. Trade-in активно набирает обороты в Москве. Краснодар уже имеет несколько вариантов где застройщик забирает объект на перепродажу. ДомКлик, застройщики и другие операторы банков будут выкупать объекты для перепродажи. Застройщик со своим отделом продаж будет реализовывать объект. Не будет демпинга и избыточной вторички в новом доме, цена будет равновесной.
Естественно все нововведения будут направлены на совершения сделки с целью заработать на новостройке застройщика. Данные сегменты продаж будут хорошо работать на жилых комплексах бизнес класса и на индивидуальных домах, либо таунхаус.
Читайте Метропологию, подписывайтесь и пишите комментарии! Будем рады ответить. В данной публикации мы не делали рекламу конкретному застройщику либо комплексу, мы высказали своё мнение.