На канале мы разбирали на сколько упала рентабельность арендного бизнеса в Москве за последние 10 лет. Напомню, что расчеты по конкретной квартире показали, что рентабельность с 4,64% годовых снизилась до 2,53% годовых. Подробно с расчетами вы можете ознакомится здесь:
Но есть собственники, которые находятся в зоне отрицательной рентабельности. О причинах данного явления мы много говорили на канале, например, в следующей публикации:
В этой публикации мне хотелось бы высчитать минимальный уровень рентабельности на московском арендном рынке, т.е. с чем столкнулись некоторые собственники сегодня.
Расчет произведу на примере реальной квартиры, которая, с одной стороны, меня больше всего озадачила из-за жуткого простоя, с другой стороны, я точно знаю, что квартира не имеет подводных камней как таковых.
Итак, данные для расчета:
1. Выручка за 12 месяцев - 0 рублей;
2. Стоимость квартиры - 34 миллиона рублей (площадь квартиры около 100 метров);
3. Обязательные коммунальные платежи без счетчиков - 18 тысяч рублей в месяц (или 216 тысяч рублей в год);
4. Налоги. Даже если ваша квартира не сдается, то вы все равно должны платить налоги. Если вы сдаете, как физическое лицо (самозанятый), то вы являетесь плательщиком налога на имущество. Если вы ИП на УСН, то в любом случае встает вопрос фиксированного платежа, который в 2021 году составил порядка 40 тысяч рублей;
5. Ремонт и проверка состояния квартиры. Квартиру надо регулярно проверять и убирать. И даже неиспользуемая квартира время от времени требует ремонта! Возьмем по минимуму, а именно 3 тысячи рублей в месяц на амортизацию, уборку и контроль (или 36 тысяч рублей в год).
Общая сумма расходов:
216 т.р.+40 т.р.+36 т.р.=292 т.р.
Рассчитываем рентабельность (Убыток / (Стоимость квартиры / 100)):
- 292'000 рублей / (34'000'000 / 100) = - 0,89% годовых.
Конечно, чтобы получить отрицательную рентабельность надо полностью доверится "грамотному" риелтору и забросить объект. Отрицательная рентабельность - это редкое явление, но периодически встречаемое на рынке. Увы, давно прошли те времена, когда можно было ничего не делать и получать деньги. Аренда - это бизнес, где в начале нужно вложить астрономическую сумму денег, а потом еще и работать ))))))))))))
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 18.07.2022г. - 33,5 тысяч. Количество экспонируемых квартир продолжает активно сокращаться. Подробно текущее положение дел разбиралось в прошлой статье на канале: