Реестровые ошибки имеют место в тех случаях, когда данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют фактическим обстоятельствам.
Собственник земельного участка сталкивается с такой ситуацией, когда начинает уточнять границы своего участка, или, когда намерен продать его и при проверке выясняется, что границы участка находятся «не на месте» - пересекают границы соседнего участка или выходят на земли общего пользования. Росреестр в большинстве случаев отказывается регистрировать сделку по продаже или уточнению границ.
Чем опасна для собственника реестровая ошибка?
При ее наличии собственник не получит разрешение на строительство дома. Также будет отказано в получении разрешения на реконструкцию уже построенного дома.
Следует сказать и про угрозу возникновения многочисленных и долгоиграющих судебных спорах с соседями о границах земельного участка.
К счастью владельцев земельных соток, такие споры можно разрешить в судебном порядке.
Существуют разные способы защиты в зависимости от ситуации реестровой ошибки:
- Обжалование в суд отказа Росреестра исправить реестровую ошибку. В данном случае дело рассматривается в административном порядке в соответствии с Кодексом об административном судопроизводстве. Здесь следует отметить, что законом предусмотрено обязательное участие представителя с дипломом о высшем образовании по юридической специальности;
- Собственник может обратиться в суд с обычным иском об установлении границ земельного участка и установлении факта реестровой ошибки. Землевладелец сам может обратиться в суд.
В любом случае необходимы хорошие знания положений Земельного кодекса, а в ряде случаев и других, таких как Водный кодекс (когда земельный участок у водного объекта), Лесной кодекс (если земля в лесном массиве). Возможно понадобятся знания и градостроительного законодательства, как федерального, так и региона, в котором расположен земельный участок. Оценке также подлежит соответствие границ земельного участка положениям Генерального плана и Правил землепользования и застройки, действующие в городском округе.
Истцу необходимо документально подтвердить ошибку: провести досудебное исследование, собрать максимум документов для суда. Учитывая то обстоятельство, что в более чем 80% случаев основным доказательством по делу является землеустроительная экспертиза, нужно быть готовым правильно поставить вопросы перед экспертом.
Исход дела зависит от подготовки к делу, полноты документов, качественно составленного иска. А также определения круга лиц, которых следует привлечь к участию в рассмотрения дела.
Очевидно, что рассчитывать на положительный результат с большей уверенностью можно при поручении ведения своего дела квалифицированному земельному юристу.