На квартиры в новых ЖK всегда имеется спрос, так как они считаются более качественным и удобными для жизни. Но зачастую обладатели ключей сталкиваются со всевозможными недоработками: неисправности в электропроводке, водоснабжении, неровности пола и др. Пo закону (ст. 20 закона о защите прав потребителей) застройщик должен устранить их в течение 60 дней.
Учитывая ограниченность во времени, владелец недвижимости должен подойти к осмотру очень внимательно. Многие проблемы можно увидеть во время приемки квартиры, а некоторые — намного раньше, еще до начала строительства дома. Распознать и уладить их с девелопером еще на этапе подписания договора поможет эта статья-гайд. Она представляет собой пошаговый алгоритм, в котором мы разберем распространенные проблемы и дадим рекомендации, как их избежать.
Шаг 1. Проверьте надежность застройщика
Здесь работает правило “больше знаешь – крепче спишь”. В ваших же интересах убедиться, что застройщик ответственно подходит к работе и не затянет сроки сдачи объектов.
Для этого стоит досконально изучить сайт девелопера: почитайте кейсы, документы, отзывы. Для формирования объективной картины проверьте упоминания в новостных сми, форумах и видеообзорах. Также «пробейте» организацию в реестре проблемных застройщиков.
Посмотрите, с какими банками сотрудничает застройщик. На первом этапе строительства, пока квартиры никто не купил, застройщик берет кредит в банке. Одобрение кредита солидным банком свидетельствует о том, что он застройщик прошел проверку документов, финансовой устойчивости и репутации.
Узнать о финансовом положении компании можно просмотрев годовые отчеты и бухгалтерский баланс. Стоит обратить внимание на показатели чистой прибыли, размере основных средств и иных активов застройщика. Крупные девелоперы размещают их ежеквартально на своих сайтах.
Если их там нет, запросите документы напрямую у застройщика: в соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» девелопер не имеет права отказать в этом клиенту. Заодно узнайте, заключал ли он договор страхования гражданской ответственности за неисполнение обязательств.
Шаг 2. Убедитесь в законности стройки
Это можно сделать, проверив наличие разрешительной документации: разрешение местных властей на строительство и проектная декларация. Серьезные застройщики публикуют эти документы на сайте будущего ЖК.
Там же найдете документы, подтверждающие право на земельный участок. Имейте ввиду, размещенное сайте ЖK разрешение на стройку не является гарантией, что дом строят законно.
Проверить законность стройки удобнее всего на публичной кадастровой карте. Если строительство согласовано, в нижней графе будет пометка «для многоэтажной застройки».
Шаг 3. Оцените район
Район и его инфраструктура очень важны при выборе дома: они определяют ваш комфорт на долгие годы.
Планируя купить квартиру в том или ином месте, изучите следующие факторы:
· Шаговая инфраструктура. Посмотрите, есть ли рядом магазины, аптеки, парки и скверы;
· Социальная инфраструктура. Разузнайте, где расположены детские сады, больницы, образовательные учреждения и сколько их;
· Транспортная доступность;
· Состояние экологии.
Для полноты картины стоит изучить планы по развитию района. Вся информация опубликована на сайте mos.ru, доступен поиск по районам.
Если ваши планы уже начинают трансформироваться в намерения, пора осмотреть район и стройплощадку лично. Лучше один раз увидеть, чем сто раз прочитать в интернете.
Шаг 4. Продумайте планировку квартиры и выберите этаж
Очень важно заранее распланировать расположение комнат и всех помещений, учитывая их площадь и логику передвижения жильцов по квартире. Например, не стоит обустраивать гостиную рядом с детской, так как это ограничит возможности проведения шумных застолий, или ставить раскладывающийся диван в небольшой комнате – он займет все ее пространство. Все должно быть максимально удобно: рядом со спальней есть ванная, гостиная находится по соседству с кухней и т. п.
Планировка жилых и общих пространств должна учитывать особенности инженерных коммуникаций. Освещение в квартире тоже требует детальной планировки, так как после завершения ремонта уже будет сложно исправить ошибки.
Метраж квартиры не влияет на ее удобство напрямую. Лучше приобрести небольшую квартиру и создать эргономичную планировку, чем переплатить за лишние квадратные метры, которые нельзя использовать.
Шаг 5. Выберите тип договора на покупку
На рынке новостроек применяются разные схемы покупки, каждой их которых соответствует особый тип договора. При покупке жилой недвижимости чаще всего оформляют:
· договор долевого участия (ДДУ) – заключается до ввода объекта в эксплуатацию ;
· договор купли-продажи (ДКП) – подписывается уже после сдачи дома.
Главное их отличие в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество./
Иными словами по ДКП покупатель сразу получает ключи от квартиры после подписания договора, а участник долевого строительства должен дождаться момента, когда дом введут в эксплуатацию.
Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру
Получив от властей разрешение сдачу дома, девелопер приглашает будущих жильцов на осмотр квартиры. Сделать это нужно в течение двух месяцев с момента получения извещения.
Приобретая квартиру с черновой отделкой, стоит уделить особое внимание следующим деталям:
- Фактическая площадь всех помещений. Убедитесь, что они полностью соответствуют параметрам, прописанным в проектной документации. Измерить площадь комнат можно самостоятельно, но это довольно энергозатратный процесс. К тому же в случае возникновения споров с девелопером без привлечения опытных специалистов будет сложнее доказать свою правоту. Цена обмера квартиры в Москве зависит от количества комнат и стартует от 800 рублей.
- Качество стен. Обычно застройщики сдают квартиры с голыми стенами. Покупателям стоит проверить их на отсутствие трещин, влаги и неровностей. Согласно своду строительных норм и правил (СНиП), отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм, а отклонение плит пола и потолка должно быть не больше 20 мм. Для замера кривизны стен обычно используется отвес из нитки и болта или лазерный дальномер.
- Двери и окна. При осмотре проконтролируйте плавность хода конструкций, наличие уплотнителей. Поддувает ли из закрытых окон можно проверить, проведя у стыков зажженной свечой. Установленные застройщиком двери нужно осмотреть на наличие повреждений и заодно проверить, работают ли замки и звонок.
- Вентиляция. Прежде всего убедитесь, что в комнате нет посторонних запахов. Чистый воздух в помещении — это признак хорошей вентиляции. Для проверки вытяжки зажгите спичку и поднесите её к отверстию воздуховода. Пламя отклоняется в сторону шахты — знак, что в комнате обеспечена хорошая циркуляция воздуха.
- Коммуникации. Сравните, соответствуют ли установленные трубы и провода плану, изолирована ли электросеть. Все коммуникации должны быть прочно вмонтированы, не шататься и не выступать.
- Водоснабжение и отопление. Теперь пора проверить трубы, краны и радиаторы. Откройте кран и убедитесь, что он подает воду. На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть установлена запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Никаких подтеков на соединениях труб быть не должно. Также убедитесь, что на выводах канализации стоят заглушки.
- Электропроводка. При ее осмотре обратите внимание, нет ли повреждений на изоляции, как соединены токопроводящие жилы (хорошо, если самозажимными клеммами или изолирующими колпачками, плохо, если увидели обычные скрутки). На розеточную группу должны идти проводники из меди, с сечением 2,5 и более мм – уточните это у представителя застройщика.
Осмотр квартиры с чистовой отделкой
В последние годы спрос на квартиры с отделкой растет, что обосновано желанием покупателей въехать «во все готовое» и заодно сэкономить. В законе закреплены понятия «чистовая» и «предчистовая отделка». В таких квартирах проведены все инженерные коммуникации: электричество, газ, отопление, канализация, кондиционирование. Некоторые застройщики сразу подключают интернет, телефонию, пожарную систему и другие контрольные системы. Предчистовая отделка включает только выравнивание стен и потолка финишной штукатуркой, установку окон и входных дверей.
В девелоперской компании «Донстрой» подсчитали, что чистовая отделка от застройщика примерно на 30% дешевле ремонта своими руками за счет оптовых цен на строительные материалы.
В квартирах с чистовой отделкой помимо перечисленного уже есть напольное покрытие, выполнена отделка стен (обои, краска или плитка), установлены розетки и выключатели. Также, согласно законодательству, застройщик обязан установить газовую плиту и обеспечить полную готовность окон и дверей.
В договоре и проектной документации должна быть прописана вся информация о квартире, в том числе, список проделанных работ, какие материалы были использованы, производитель и конфигурация окон и дверей и т. д. – опись каждой детали, что застройщик обязуется вам «сдать».
Во время осмотра жилья пройдитесь по всем пунктам. Все недочеты сфотографируйте и пропишите в дефектном акте.
Не забудьте осмотреть подъезды и подсобные помещения. У каждого жильца есть право предъявить претензию к девелоперу, если обнаружены:
· трещины и неровности в стенах и на полу подъезда;
· плохо закрывающиеся двери;
· неработающий лифт;
· протечки в технических помещениях.
Шаг 7. Приемка квартиры
По закону принять квартиру у застройщика можно в течение двух месяцев с момента получения уведомления о ее готовности. Этого времени вполне достаточно, что досконально ее осмотреть, обследовать подъезд и придомовую территорию.
Ecли у собственника нет нареканий, он подписывает aкт пpиeмa-пepeдaчи квартиры и получает ключи.
В случае, если в квартире или доме найдены изъяны (а такое бывает в 90% случаев), возможны две опции:
1. Не подписывать акт. Для этого должны быть существенные основания в виде дефектов, которые делают квартиру непригодной для проживания. Застройщик обязан их безвозмездно устранить в течение 60 календарных дней. Собственникам надо иметь в виду, что до этого момента он ключи не получит – это произойдет только после оставления подписей на всех документах.
2. Подписать акт с условием устранения изъянов. Если они незначительные, акт приема-передачи подписывается обеими сторонами, а все недочеты фиксируются в акте осмотра. Срок устранения дефектов — те же 60 календарных дней. Как и в первом случае, застройщик обязуется провести все оставшиеся работы и пригласить покупателя для подтверждения, что все недоработки устранены. Этот факт фиксируется в передаточных документах.
Вопрос-ответ
Я не заметил недостаток и принял квартиру. Уже ничего исправить нельзя?
Можно. Минимум 5 лет дом будет на гарантии, а его инженерное оборудование — минимум 3 года. Вы вправе написать претензию, и застройщик или управляющая компания будут обязаны принять меры.
Если компания добросовестная и претензия обоснована, все сделают достаточно быстро. Если застройщик любит перекладывать заботы на плечи дольщиков, или дом построен по льготной программе — готовьтесь к борьбе. В этом случае нужно проявлять большое упорство и терпение.
Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать, и самостоятельно исправил недочеты застройщика. Могу я потребовать у него компенсацию?
Кроме устранения недостатков, вы вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Так написано в пункте 2 статьи 7 закона о дольщиках.
В какой момент оплачивать покупку?
Дольщики передают оплату после регистрации договора долевого участия в Росреестре. До этого в большинстве случаев необходимо внести аванс.
Начать продавать квартиры по договору купли-продажи застройщик может только после того, как он оформит на себя право собственности на готовый объект. Деньги передаются продавцу после составления и подписания договора, но до момента подачи документов на государственную регистрацию.
Теперь осталось зарегистрировать новую квартиру в собственность, но это совсем другая история. Об этом мы расскажем в следующий раз.