В первом полугодии мы наблюдали рынок недвижимости в столице, характеризующийся очень высоким спросом и недостаточным предложением. Это объясняет как ускоренный рост цен, так и замедление роста продаж.
«Новые стройки стартовали медленнее из-за роста цен на материалы и трудностей с поставками, а те, что были на рынке, активно продавали «зелень». Кроме того, многие владельцы недвижимости ушли с рынка из-за высокой инфляции, что еще больше сократило предложение», — резюмирует Полина Стойкова, исполнительный директор BULGARIAN PROPERTIES.
И добавляет: «В то же время спрос продолжал поддерживаться благоприятным банковским кредитованием и растущими доходами». Процентные ставки по кредитам продолжали снижаться, а объемы вновь выдаваемых кредитов - расти, сохраняя с 2021 года темпы роста около 40%.
Другие факторы, влияющие на рынок жилья, также продолжали оказывать положительное влияние - безработица оставалась на низком уровне - около и ниже 5%, а доходы продолжали расти - примерно на 10% в среднем по стране и на 12% в Софии в данные NSI за первый квартал.
Война и инфляция дали дополнительный стимул спросу на инвестиции в такой надежный актив, как недвижимость, и рынок ощутил нехватку жилья не только в Софии, но и во всех регионах страны. Предложение, которое существовало на вторичном рынке, даже на курортах и в сельской местности, значительно сократилось, и предложения, которые действительно поступают на рынок, теперь часто распродаются в течение нескольких дней.
«Все это привело к ускорению роста цен, которые, по данным BULGARIAN PROPERTIES, достигли 21% в Софии во втором квартале 2022 года. Это самый быстрый рост с 2008 года», — отмечает Стойкова.
Объемы продаж
Расчеты BULGARIAN PROPERTIES, основанные на данных Агентства земельного кадастра, показывают, что сделки с недвижимостью в стране во 2-м квартале выросли всего на 4,3% по сравнению с тем же периодом 2021 года. Это происходит на фоне роста объемов примерно на 30% в 2021 году. и примерно на 10% в первом квартале 2022 года.
Также наблюдается замедление темпов роста объемов транзакций в Софии, где был зарегистрирован рост всего на 0,28% в годовом исчислении после 30-процентного роста в 2021 году.
Эти цифры отражают как некоторое охлаждение интереса из-за роста цен, так и — в гораздо большей степени — основную тенденцию, которую мы намечаем на период и которую считаем ведущей, — недостаточное предложение для удовлетворения имеющегося спроса.
Наблюдения BULGARIAN PROPERTIES показывают, что в апреле и мае наблюдался некоторый отток с рынка и временный стресс от роста цен и общей неопределенности, но в июне товарооборот вернулся к нормальному довоенному и инфляционному уровням, и на рынке произошло движение, которое будет отражается в объемах продаж Регистрационного агентства на более позднем этапе.
Средние цены и предпочтительное жилье в Софии
По данным BULGARIAN PROPERTIES, средняя цена квартир, купленных в Софии во втором квартале, составляет 1425 евро/кв.м. по 1345 евро/кв.м. в первом квартале и 1 175 евро/кв.м. годом ранее.
Это представляет собой рекордный рост на 21% по сравнению с прошлым годом, что значительно превышает ожидаемые уровни на этот год и подобные уровни, которых мы не видели с 2008 года. За год цена квадратного метра в столице выросла на 250 евро, и только во втором квартале рост составил 80 евро/кв.м.
Наибольшее повышение цен было зафиксировано в конце 2021 г. и в 2022 г., а уже с первого квартала 2022 г. рост ускорился с 10% в конце 2021 г. до 17% в первом квартале и 21% во втором.
В конце 2021 года цены с пика 2008 года были достигнуты, и на данный момент квартиры в Софии продаются по цене около 160 евро/кв.м. выше этих уровней.
Средняя общая стоимость квартир, приобретенных во 2-м квартале, выросла до 115 400 евро по сравнению со 108 100 евро в первом квартале и 100 500 евро годом ранее.
Доля купленных двухкомнатных квартир выросла до 63% с примерно 50% в предыдущие периоды. Происходит это за счет сокращения количества приобретаемых трех- и четырехкомнатных квартир. Объяснение кроется в более высоких ценах и меньшем бюджете, необходимом при покупке двухкомнатной квартиры, а также в большом количестве инвестиционных продаж, когда спрос в основном приходится на дома с двумя спальнями.
Доступность жилья в Софии
Значение коэффициента доступности BULGARIAN PROPERTIES в первом квартале 2022 года составляет 1,19. Из-за опережающего роста цен на недвижимость по сравнению с доходами в Софии, которые по данным НСИ и нашим расчетам ежегодно растут на 12%, происходит некоторое увеличение значения коэффициента.
Это означает снижение доступности жилья. Тем не менее, он остается на хорошем уровне по сравнению с предыдущими периодами и особенно по сравнению с пиком 2008 года (3,4), с которым мы в настоящее время имеем сопоставимые цены и рост. т.е. в настоящее время на покупку 1 кв.м. квартира в Софии требует около 1,2 среднемесячной зарплаты Софии, тогда как в 2008 году для покупки той же площади требовалось 3,4 месячной зарплаты.
Ожидания на рынке жилья
В ближайшие месяцы прогнозируется замедление темпов роста цен, поскольку уже ощущается некоторое колебание и охлаждение интереса покупателей выше определенных ценовых уровней.
Кроме того, следует отметить стабилизацию цен на материалы и активизацию продаж новостроек. Мы ожидаем, что по мере стабилизации рынка на вторичном рынке также появится лучшее предложение, поскольку сейчас самое подходящее время для продажи, и все больше владельцев понимают это.
В ближайшие месяцы нам предстоит внимательно следить за изменением процентных ставок по кредитам, которые хоть и с расчетом на повышение, но вряд ли почувствуют это изменение в этом году.
Очевидно, что инфляцию будет трудно контролировать, и при сохранении низких процентных ставок она продолжит оказывать положительное влияние на рынок жилья, удерживая спрос на высоком уровне.
Все больше экономических аналитиков предсказывают замедление экономического роста и вступление в период рецессии, и эти опасения постепенно смещают фокус внимания с инфляции. Если эти прогнозы окажутся верными, это неизбежно скажется на активности рынка недвижимости.
Однако в Болгарии это произойдет с опозданием. Мы все еще находимся в периоде роста здесь в данный момент. Данные о ВВП в первом квартале указывают на 5% реального экономического роста, и ожидается, что положительный рост продолжится, хотя и более медленными темпами. Таким образом, можно сделать вывод, что рынок жилья остается позитивным, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.
