Решил покупатель приобрести себе долю в квартире. Нашел подходящую квартиру, в ней две комнаты. И как раз продается ½ доли в этой квартире. Радостный покупатель заключает предварительный договор с продавцом, вносится задаток, обсуждают день, когда пойдут вместе подписывать основной договор купли-продажи. В такой ситуации есть нюанс.
Ч.1.1 ст.42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» гласит:
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению
В этой же статье (введена в действие ФЗ от 30.04.2021 г.) перечисляются исключения (например, не нужно у нотариуса удостоверять сделку, если в ней участвуют все владельцы долевой собственности при продаже своих долей по одной сделке, т.е. одновременно).
Я говорю сейчас о примере, когда только один покупатель и один продавец.
Так нужно ли предварительный договор удостоверять у нотариуса? Ответ, исходя из судебной практики, однозначный – да, удостоверять нужно.
В соответствии с п.2 ст. 429 ГК РФ
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность
Это подтверждается и судебной практикой.
Например, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 30.03.2022 N 88-6529/2022 и Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 07.04.2021 N 88-6790/2021 (тогда еще даже не действовали исключения).
Суды считают, что не удостоверенный нотариально предварительный договор купли-продажи является ничтожной сделкой, не порождающий прав и обязанностей сторон, в том числе обязанности по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Не допускайте того, что при покупке доли в квартире, продавец отказывался от удостоверения предварительного договора купли-продажи. В противном случае, если продавец окажется недобросовестным, можно потерять задаток и возможность приобрести понравившиеся метры. Единственное, чем могу успокоить – вернуть переданные денежные средства в виде задатка или аванса можно будет взыскать как неосновательное обогащение (но придется еще постараться в суде).
Какие у Вас происходили случаи при покупке/продаже недвижимости?
#недвижимость #адвокат #юристпонедвижимости #адвокатпонедвижимости #сделкаснедвижимостью #сделкакупли-продажи #предварительныйдоговор #адвокатадаев #юриствсамаре #закон