При приватизации жилья нередко можно столкнуться с проблемой, что право пользования жилым помещениям имею иные лица. В этой статье мы рассмотрим что такое приватизация, как узнать имеют ли право пользования жилым помещением иные лица, можно ли провести процедуру приватизации без согласия иных лиц, как добиться такого согласия.
1. Что такое приватизация?
Приватизация — это бесплатная передача в личную собственность государственного или муниципального имущества. После осуществления приватизации появляется право собственности на жилье. Данным правом собственник распоряжается по собственному усмотрению, жилое помещение может быть продано, сдано в аренду, подарено, обменено.
Неприватизированным жильем можно только пользоваться.
Законное основание для приватизации всего одно — нужно иметь право пользования жильем, которое возникает по договору социального найма.
2. Как узнать, что есть иные лица имеющие право на приватизацию жилого помещения?
Под лицами имеющими право на приватизацию жилого помещения понимаются лица имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма. (п. 1 ст. 2 Закона о приватизации)
В случае, если иные лица имеющие право пользования жилым помещением неизвестны и доступ к договору социального найма жилого помещения ограничен или отсутствует, то необходимо обратиться в адрес собственника жилого помещения соответствующего жилищного фонда.
В своём запросе в адрес собственника необходимо истребовать копию договора социального найма, либо справку о зарегистрированных лицах (копию поквартирной карточки).
3. Законодателем установлен обязательный критерий приобретения жилого помещения в собственность - согласие всех лиц имеющих право на приватизацию.
После получения информации о всех лицах имеющих право пользования жилым помещением, необходимо определить, возможно ли приватизировать жилое помещение без их согласия?
Согласно абзаца 1 статьи 2 Закона о приватизации установлено, что приватизация в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, происходит с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Позиция законодателя подтверждена судебной практикой.
4. Подход судов по вопросу приватизации при отсутствии согласия всех лиц имеющих право на приватизацию жилого помещения.
4.1. При отсутствии согласия иных лиц имеющих право на приватизацию жилого помещения, нельзя приватизировать долю такого жилого помещения.
Кейс рассмотренный Верховным судом Республики Башкортостан (Апелляционное определение от 27.02.2019 по делу N 33-3889/2019)
Фабула спора: Истец решил воспользоваться правом на приватизацию с выделом доли, однако Ответчик не предоставил согласие на проведение приватизации.
Позиция суда: Суд не признает право собственности в порядке приватизации, если нет согласия всех совместно проживающих лиц. Также судом отмечено, что возможность приватизации доли квартиры законом не предусмотрена.
Решение суда: В удовлетворении требовании Истца отказано.
4.2 Суд не может принудить гражданина к заключению договора о приватизации жилого помещения.
Кейс рассмотренный Московским городским судом (Апелляционное определение от 14.12.2018 по делу N 33-55639/2018)
Фабула спора: Истцы имеют цель приватизировать спорную квартиру и продать свои доли, однако, Ответчик, умышленно отказывается дать согласие на приватизацию спорной квартиры. Просят обязать Ответчика дать согласие на приватизацию квартиры.
Позиция суда: В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Для обязания заключения договора передачи жилого помещения (приватизации) в силу требований ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя.
Доводы жалобы о том, что ответчик злоупотребляет правом и как следствие суд должен понудить Ответчика к даче согласия на приватизацию, не могут служить основанием для удовлетворения требований. В судебном порядке никого нельзя принуждать, так как закон подобной возможности не предусматривает.
Решение суда: В удовлетворении требовании Истца отказано.
Аналогичные правовые позиции: Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2012 N 5-В11-127, Апелляционное определение Мурманского областного суда от 05.11.2014 N 33-3416-2014, Апелляционное определение Ростовского областного суда от 13.11.2017 по делу N 33-19055/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2020 по делу N 2-6969/2019
Вывод: при отсутствии согласия всех лиц имеющих право на приватизацию жилого помещения процедура приватизации не может быть реализована.
5. Способы получения согласия лиц, имеющих право на приватизацию жилого помещения.
Наиболее эффективным способом получения согласия на проведение приватизации, на наш взгляд, являются переговоры. В переговорном процессе разрешаются спорные вопросы, которые могут возникнуть при приватизации. При разрешении спорных вопросов, вероятность получить согласие на проведение приватизации, по нашему мнению, увеличивается в несколько раз.
5.1 Экономический интерес собственников.
При проведении переговоров по вопросу приватизации жилья, следует указать, что жилое помещение после перехода в собственность может быть продано. Проговорите выгоду лица, переведите её в денежный эквивалент с указанием примерных сумм, которые могут быть выручены при продаже, сдаче в аренду жилого помещения.
5.2 Боремся со страхом выселения.
Вторым аргументом, против приватизации является, что после проведения приватизации все проживающие лица будут выселены. Это не так.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от «24» марта 2015 года N 5-П сформирована правовая позиция, что бывшие члены семьи собственника, при приватизации отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования данным помещением и осуществляют его на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Тем самым, при проведении переговоров по вопросу приватизации следует указать, что приватизация не влечет собой выселение кого-либо из собственников, нарушение права пользования жилым помещением.
5.3 Право пользования лица жилым помещением, по общему правилу сохранится, даже если произойдет переход права собственности на жилое помещение к другому лицу.
При отчуждении приватизированного жилого помещения (или доли в таком помещении) право пользования таким помещением у лиц сохранится.
Однако, следует отметить, что это право может быть прекращено с учетом конкретных обстоятельств, в том числе в случае выезда в другое место жительства.
(Указанная позиция подтверждается судебной и правоприменительной практикой, а именно п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.07.2019 по делу N 33-29146/2019; Обзор практики межгосударственных органов по защите прав и основных свобод человека N 8 (2021) (подготовлен Верховным Судом РФ).
------------------------------------------------------------------------------------
Остались вопросы? Пишите на почту - emil@thisisgazizov.ru