Государство не первый год пытается легализовать «серую» аренду жилья. И это неудивительно. По оценке Минстроя России бюджет недополучает 200 млрд. руб. налогов в год. Почему же арендодатели не спешат выходить из «тени»? Рассмотрим возможные причины:
1. Самое очевидное: если платишь налог, то ты должен либо урезать свою прибыль, либо увеличить стоимость аренды, чтобы покрыть величину налога. Но, если начать повышать стоимость аренды жилья, то потенциальные арендаторы просто уйдут к тем, кто не платит налог и держит стоимость аренды на уровне «серого» рынка.
2. Усложнение отношений. В «серой» зоне все просто: арендодатель получает деньги, арендатор живет в квартире. Достаточно встречаться раз в месяц и передавать деньги. В легальной схеме приходится передавать заключенные договора государству. Также арендодателю, скорее всего, придется оформлять себя, как самозанятого, чтобы снизить налог на аренду жилья.
3. Если выводить жилье из «серого» рынка и отправлять договоры государству, то в этом случае арендодатель становится более уязвим перед арендатором. Официальный договор можно расторгнуть только через суд, и для этого нужны веские основания. Допустим, арендатор не платит за жилье полгода. Нужно идти в суд. Судебный процесс может длиться 2-3 месяца. И даже, если владелец жилья выиграет в суде, то у арендатора будет возможность обжаловать судебное решение, а это еще 1-2 месяца.
Как видно, выводить аренду жилья из «тени» весьма накладно. Поэтому депутаты предложили предоставлять налоговый вычет для арендующих жилье россиян. Речь идет о налоговом вычете в сумме, уплаченной налогоплательщиком по договору аренды, но не более 120 тыс. руб. в год. Посчитаем. Средняя стоимость аренды жилья в Москве 45,8 тыс. руб. Допустим, владелец жилья вышел из «серой» зоны и стал платить 13% НДФЛ, но при этом повысил арендную ставку на эти самые 13%. Получается, что арендатор будет дополнительно платить 70,2 тыс. руб. в год, а вернуть он сможет 120 тыс. руб., т.е. выгода 49,8 тыс. руб.
Чтобы эта схема перестала быть выгодной нужно платить за аренду жилья более 77 тыс. руб. в месяц. Это средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Москве. Те, кто снимают однушки за пределами МКАД могут порадоваться и воскликнуть: «Пускай московские толстосумы платят!» Но проблема в том, что это не компенсация, а налоговый вычет. Не получится так, что, получая зарплату 20 тыс. руб. и платя за аренду жилья 10 тыс. руб., вы сможете получить налоговый вычет в размере 120 тыс. руб. и фактически жить в квартире бесплатно. Чтобы вернуть 120 тыс. руб., вы должны внести в бюджет РФ эти деньги посредством своих налогов, т.е. ваш доход в месяц до вычета налогов должен быть равен 77 тыс. руб.
Но главная опасность выхода из «серой» зоны для владельца жилья – это занесение его в государственный реестр. Один раз легализовав свой бизнес по сдаче жилья, вернуться в «серую» зону будет проблематично. А причин возвращения в «серую» зону может быть множество. Например, если государство выведет из «серой» зоны львиную долю арендодателей, то после сможет повысить ставки налога или урезать возможности налогового вычета. В конечном счете, легализация рынка нужна в первую очередь для пополнения бюджета, а пополняться он будет либо за счет арендодателя, либо за счет арендатора.