9 июля 2022 года Верховная Рада Украины приняла в первом чтении закон о поддержке заемщиков, имущество которых было уничтожено или повреждено в результате военных действий. Закон принят в первом чтении с сокращенным сроком подготовки. Это означает, что окончательное его принятие следует ожидать уже в ближайшее время, пишет «Економічна правда».
Закон предлагает пострадавшим два механизма поддержки: «замораживание» кредитов и полное их списание. Эти механизмы относятся только к ипотеке физических лиц и не распространяются на кредиты для покупки жилой недвижимости, полученные юридическими лицами. Рассмотрим эти механизмы подробнее.
Возможны три варианта «заморозки» ипотечных кредитов, в зависимости от того, где находятся приобретенные квартиры и дома. Для определения статуса заемщика украинский парламент принял два юридических определения: «временно оккупированная территория» и «территория ведения боевых действий».
Вариант 1. Недвижимое имущество находится на «временно оккупированной территории» или «территории ведения боевых действий».
Эта опция рассчитана для заемщиков, которые:
- не знают о судьбе своего имущества;
- пока не могут собрать доказательства его повреждения или уничтожения.
«Временно оккупированные территории» юридически определяются решениями Совета национальной безопасности и обороны Украины. А «территории ведения боевых действий» определяются постановлениями Кабинета министров Украины. Но на сегодняшний день такие юридически определенные территории отсутствуют.
Существует только утвержденный Министерством реинтеграции Украины перечень территориальных общин, «находящихся в зоне военных действий, во временной оккупации или окружении (блокировании)». Но этот перечень используется только для выплат беженцам (внутренне перемещенным лицам) и не может использоваться для получения права на заморозку кредита.
Читайте также: Каким будет украинское строительство: сотни миллиардов евро от ЕС и отказ от многоэтажек
Так что же должен сделать заемщик, чтобы заморозить кредит?
В первую очередь подать заявление о приостановлении кредита. Сделать это нужно пока в стране действует военное положение, а после его завершения – не позднее чем через три месяца. Тогда банк будет обязан временно освободить заемщика от уплаты кредитного долга (сроком до девяностого дня после отмены военного положения).
За это время заемщик должен представить банку документы, подтверждающие уничтожение или разрушение имущества. Если заемщик дает такие документы, банк освобождает его от уплаты кредита до получения компенсации от государства за уничтоженное имущество. Важно: если документы не представлены – действие кредита возобновляется.
Вариант 2. Имущество находится на подконтрольной Украине территории, однако было уничтожено или повреждено в результате военных действий.
Заемщик в этом случае должен подать заявление и одновременно документы-подтверждения уничтожения или разрушения имущества.
Банк освобождает заемщика от уплаты кредитной задолженности до тех пор, пока он не получит от государства компенсацию.
После получения компенсации действие кредитного договора возобновляется. В том числе возобновляется график погашения и начисления процентов.
Дополнительно к приостановке кредита банк обязан в обоих вышеописанных вариантах аннулировать начисленные с 24 февраля 2022 года проценты.
Вариант 3. Имущество находится (находилось) на территории, которая уже была неподконтрольной Украине до 24 февраля 2022 года.
В этом случае, как и в предыдущем, заемщик для остановки кредита должен подать заявление и одновременно документы для подтверждения уничтожения или разрушения имущества. Банк освобождает от долга уплаты кредитной задолженности к моменту получения заемщиком компенсации от государства за уничтоженное имущество.
Читайте также: Каким будет рынок недвижимости Украины: возобновление продаж, новые правила
Ограничения для банковских учреждений
После подачи заемщиком заявления о приостановлении банк во всех трех вышеперечисленных вариантах не может продавать такую задолженность, а также предпринимать какие-либо действия по ее урегулированию, в том числе привлекать коллекторские компании.
Банки не могут взыскивать ипотечное имущество во внесудебном порядке (приобретать право собственности или осуществлять продажу третьему лицу). Банки не могут выселять жильцов из ипотечного жилья.
Ипотечное имущество не может продаваться даже во исполнение решения суда о взыскании. Банк может получить решение суда об обращении взыскания на ипотечное имущество. Но выполнение такого решения пока невозможно. Однако если судебное решение суда получено, то сразу после отмены запрета на взыскание банк сможет выселять заемщиков и забирать жилье.
Полное аннулирование кредита
Право на списание кредитов будут иметь заемщики, которые соответствуют следующим условиям:
- жилье уничтожено в результате боевых действий;
- площадь уничтоженного жилья не превышала для квартиры 140 кв. м., для жилого дома - 250 кв. м.;
- уничтоженная недвижимость была единственным местом жительства семьи заемщика;
- по состоянию на 23 февраля 2022 года отсутствовала просроченная задолженность по ипотечному кредиту.
Банк, в свою очередь, получает право на получение компенсации от государства.
Этот закон вызывает ряд непроработанных вопросов:
- какие документы будут достаточными для подтверждения утраты/повреждения имущества в связи с боевыми действиями?
- будет ли разработан общий для всех алгоритм подтверждения убытков или каждый банк будет определять перечень документов самостоятельно?
- каков будет механизм возмещения государством поврежденного или уничтоженного имущества?
- какие временные рамки такого возмещения?
- каков будет механизм получения банками от государства компенсации по аннулированным кредитам?
- что с кредитами, полученными юридическими лицами?
Это вопросы, ответы на которые уже нужно знать на момент принятия закона, а не решать их после. В противном случае банки получат пул замороженных и аннулированных кредитов без понимания перспектив возмещения своих убытков.
Необходимость компенсировать убытки банками самостоятельно будет влиять на стоимость кредитов и приведет к увеличению процентной ставки, отмечают эксперты International Investment. А восстановление послевоенной экономики без доступных кредитов – дело достаточно сложное.
Читайте также: Украинская недвижимость дорожает в гривне, но инфляция национальной валюты опережает рост цен