На протяжении длительного времени арендные правоотношения не теряют своей актуальности, кроме того рынок аренды стремительно развивается и сохраняет тенденцию к развитию в условиях тяжелой экономическо-политической ситуации в стране.
Данная статья направлена на то, чтобы помочь гражданам и предпринимателям избежать трудностей в арендных правоотношениях.
На этапе заключения договора, если вы решили обойтись без помощи юриста, следует обратить на существенные условия договора, без которых договор может быть признан незаключенным.
Ст.606 ГК РФ под договор аренды определяет передачу имущества за определенную плату от арендатора к арендодателю на определенное время владение и пользование или пользование.
Таким образом, существенными условиями договора будут:
- объект аренды, который необходимо прописать в договоре максимально подробно;
- арендная плата, а именно ее размер;
- также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).
Обращаю внимание, если вы произвели оплату или приняли имущество, договор аренды считается заключенным, и вы не сможете заявить об обратном, даже если не согласованы существенные условия.
Рассмотрите внимательно раздел «Предмет договора», он должен ответить на вопросы «Что сдается в аренду?» и «Для чего (цели использования)»? Если в данном разделе появляются пункты, не имеющие отношения к данным вопросам, особенно там прописаны ваши права во взаимосвязи с обязанностями, рекомендую не торопиться с подписанием такого договора, а изучить его более детально.
Следующий раздел, подлежащий тщательному анализу – это «Цена и порядок расчетов». Стоимость договора и порядок расчетов по договору должен быть написан так, чтобы вы с легкостью его понимали, и дата платежа была для вас комфортной.
Пример понятной формулировки:
«Оплату арендных платежей Арендатор производит ежемесячно до 10 – го числа оплачиваемого (расчетного) месяца».
При оплате аренды не поленитесь указать в «назначении платежа» номер и дату договора, это может сдать важным доказательством при возникновении споров.
Здесь же отмечу, что обеспечительный платеж по закону не является обязательным (!) и вы можете исключить данный пункт договора. Если контрагент настаивает на обеспечительном платеже, то согласуйте и пропишите фиксированную сумму и понятный порядок ее внесения и порядок возврата, исключите право Арендодателя в одностороннем порядке повышать размер обеспечения (только по согласованию сторон в письменном виде).
Что касается раздела «Права и обязанности сторон», основные права и обязанности закреплены законодательно в Гражданском кодексе и они будут действовать, даже, если в договоре вы их не пропишите. В связи с чем, в данном разделе советую прописать именно сам процесс использования арендованного имущества. Например, как разрешено использовать помещение, кто осуществляет благоустройство прилегающей территории в случае аренды недвижимого имущества или кто осуществляет ремонт и обслуживание автомобиля, если он будет являться предметом договора.
И последний, в моей статье, но не менее важный раздел – «Ответственность сторон». Данный пункт предусматривает штрафы, пени и неустойки за нарушение своих обязательств по договору.
Здесь нужно обратить внимание насколько размер неустойки соответствует степени нарушения обязательства. В дальнейшем вы вправе будете снизить размер неустойки (ст.333 ГК РФ), но суд не обязан ее снижать.
Кроме этого, если договор предусматривает обеспечительный платеж, а данный раздел списание штрафов с такого платежа, стоит прописать обязательный претензионный порядок перед взысканием штрафа, это позволит вам установить обоснованность штрафных санкций.
Обращаю внимание на то, что в индивидуальных случаях возможны различные алгоритмы действий, например, существенные условия могут быть шире при заключении договора лизинга, аренды теплоснабжающих или водоснабжающих конструкций, находящихся в собственности государства или органов местного самоуправления.
И советую решать основные вопросы на стадии заключения договора аренды, так как на стадии исполнения договора, решать их скорее всего придется в судебном порядке, а это длительный и затратный процесс.
Юрист Фрейдорф Екатерина Александровна
Россия, Кемеровская область – КуZбасс, г. Кемерово
Гражданское право
Договор аренды
24.07.2022 г.
Подписываетесь на мой канал и находите для себя нужную информацию!