При продаже коммерческой недвижимости, первым делом, встаёт вопрос о назначении правильной цены на свой объект.
Чем, чаще всего, руководствуется владелец недвижимости? В первую очередь своими эмоциями. Каждый собственник смотрит на свое помещение как на родного ребенка. Оно самое лучшее, с самым хорошим ремонтом, в лучшем месте и т.д. Поэтому чаще всего цена на такое помещение ставится завышенная.
Следующим моментом идёт сравнение своего предложения с тем, что уже выставлено на площадках. Здесь как правило есть два нюанса:
1. На интернет площадках выставлены объекты которые по каким-то причинам не ушли сразу;
2. Цена в объявлении не равно цене продажи. В некоторых случаях разница может составлять до 20%. Это связано с тем, что изначально цена была завышена и объект очень долго находился в рекламе. Для потенциальных покупателей это хороший аргумент для торга. Если параллельно с этим собственник очень нуждается в деньгах, то часто ему становится сложно торговаться и он принимает решение продать помещение с дисконтом.
Чтобы понять какую цену назначить за свое помещение, надо понять какими критериями руководствуются покупатели.
В коммерческой недвижимости, в отличие от квартир, критерий один – это окупаемость помещения. В среднем хорошая окупаемость это 7-8 лет. В зависимости от региона и месторасположения помещения она может доходить до 11 лет. Свыше объект уже не является очень интересным для покупателя.
Рассчитывается окупаемость следующим образом: текущая арендная ставка по которой сдается помещение или потенциальная арендная ставка по которой помещение может быть сдано арендатору быстро, умножается на 12 (кол-во месяцев в году) и на кол-во лет. Это и будет оптимальная цена за помещение.
Дальше уже идут нюансы, которые могут существенно повлиять на цену. Это возможное деление помещения и, следовательно, увеличение арендной ставки, возможность увеличения электрической мощности, наличие ремонта и т.д.
Основной момент, который надо учитывать, чтобы продать помещение по хорошей цене, это создать необходимый спрос на помещение, тогда у продавца появляется возможность не только отстоять свою цену, но и даже увеличить ее в ходе переговоров с несколькими покупателями.
Хороший брокер как раз нужен для того, чтобы правильно выстроить процесс продажи помещения, чтобы собственник продал помещение быстро и по хорошей цене.
