Как купить или продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Владеть квартирой или ее долей может любой гражданин. Если собственником недвижимости выступает несовершеннолетний, ее продажа или передача регулируется законами РФ. Для совершения сделки взрослые должны оценить риски, узнать о нюансах процедуры.

В статье мы рассмотрим, что важно знать о покупке или продаже доли несовершеннолетнего ребенка в квартире, куда обращаться, какие документы необходимо собрать, нужно ли разрешение опеки и родителей, порядок действий, необходимые документы, налогообложение, как избежать проблем.

Закон о продаже недвижимости несовершеннолетних

Законодательные органы тщательно следят за продажей имущества несовершеннолетних. На практике около 30% сделок оспариваются, другая часть – отклоняется. Проблема с передачей имущества заключается в незнании законов. Если цель сделки – погасить долг или закрыть ипотеку, в сделке будет отказано.

Какие законы регулируют продажу недвижимости ребенка:

1. Конституция РФ. Определяет право на жилье и свободу действий, защищает интересы детей (ст. 17 и 38).
2. Гражданский кодекс РФ. Отвечает за вопросы дееспособности ребенка (ст. 26), ситуации с малолетними (ст. 28) и эмансипацией (получением полных прав) несовершеннолетних (ст. 26).
3. Семейный кодекс РФ. Отвечает за место проживания детей (ст. 65), определяет права несовершеннолетнего на имущество, в т. ч. недвижимость (ст. 60).
4. Жилищный кодекс РФ. Создает условия для жизни детей-сирот.
5. ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве». Регулирует государственные задачи, отвечает за их процесс, исполнение и ответственность.
6. ФЗ № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ». Дополняет положения предыдущих законов.

Перед продажей квартиры родитель (опекун) знакомится с действующими законами. Кроме них, существуют локальные нормативно-правовые акты. К ним относят правовые акты глав муниципалитетов, регламенты ООП (место жительства), судебную практику и разъяснения Верховного суда РФ.

Важно! Возможность продажи квартиры или доли несовершеннолетнего определяется местными органами опеки. Без их согласия сделка невозможна.

С какого возраста ребенок может продать долю в квартире

От возраста несовершеннолетнего зависят его права на недвижимость. Чем младше ребенок, тем сложнее будет оформить сделку.

Важно! До 18 лет ребенок не может заключать сделку от своего лица. Право на продажу квартиры передается законному представителю – родителю или опекуну.

По законам РФ, возраст ребенка делится по группам. Полномочия и права определяются действующей категорией.

Возрастные группы детей и их права на недвижимость:

1. Малолетство (от 6 до 14 лет). Представители этой категории не имеют права распоряжаться имуществом (особенно недвижимостью). Правом голоса вместо ребенка обладают родители, опекуны или лица из органов опеки (ст. 28 ГК РФ).
2. Подростки (от 14 до 17 лет включительно). Обладают большими правами – подписание юр. документов. Подростки не могут распоряжаться недвижимостью самостоятельно – этим занимаются их представители (ст. 26 ГК РФ). Перед сделкой подростка могут спросить, согласен ли он на сделку. Опекунский совет будет учитывать мнение несовершеннолетнего.
3. Совершеннолетние (от 18 лет и старше). Правом на продажу имущества занимается представитель. Исключения: граждане с нарушенной дееспособностью или ее отсутствием по причине психических отклонений.
4. Эмансипированные или дееспособные (от 16 до 18 лет). Отдельная категория, обладают полным правом распоряжаться имуществом. Статус эмансипированного гражданина определяется в судебном порядке. Его получают лица, работающие по трудовому договору. Другая причина – открытие ИП или юрлица (ст. 27 ГК РФ). Право на недвижимость могут получить супруги. Условие – вступить в брак в период с 16 до 18 лет. После оформления документов они могут распоряжаться имуществом без согласия представителей.

Условия продажи квартиры с долей ребенка

Возможность продать квартиру или ее часть определяют региональные (муниципальные) органы опеки. Получить право на квартиру ребенка можно с их разрешения. Оно оформляется в форме приказа (с подписью главы муниципального образования). Условия для получения документа регулируются ст. 60 СК РФ (ч. 3) и ст. 37 ГК РФ (ч. 2).

Положениями закона определены случаи, когда выдается разрешение. Первый случай – за счет вырученных средств от продажи будет куплено большее по площади или аналогичное жилье.

Второй вариант – деньги от продажи пойдут на банковский счет ребенка. Пользоваться средствами можно для покупки новой квартиры (или ее доли) с разрешения законодательных органов.

Имущественные сделки регулируются законами РФ. Если ребенок владеет частью квартиры, придется соблюдать иные условия.

Нюансы при оформлении сделки с имуществом:

1. Договор купли-продажи согласуется с другими собственниками. Несовершеннолетний может владеть частью квартиры. В таком случае покупатель получит долю недвижимости, а не всю ее площадь. Договор возможен при согласии других владельцев квартиры.
2. Перед продажей части квартиры нужно предложить ее совладельцам. Продать по закону долю недвижимости можно после письменного предложения остальным собственникам. Цена должна соответствовать той, которая предлагается другому покупателю. Определен срок ожидания. Если ответ не будет дан в течение 1 месяца, можно продавать долю квартиры.

Разрешение опеки на продажу доли ребенка в квартире

Для совершения сделки нужно письменное разрешение, получить которое можно в местных органах опеки. Документ выдается при соблюдении порядка действий.

Как правильно подать заявление на разрешение от органов опеки:

1. Подать запрос в органы опеки и попечительства РФ (ООиП). Документ оформляется обоими родителями (представителями) в свободной форме. Запрос должен содержать информацию о заявителях, ребенке, условиях сделки и цели продажи.
2. Приложить документы к запросу. Вместе с заявлением предоставляются текст договора или его предварительный вариант, выписка из ЕГРН на всю недвижимость семьи. Если у опеки возникнут вопросы, потребуются дополнительные бумаги.
3. Дождаться ответа. Приходит в письменной форме в течение 15 дней с момента поступления запроса. Запрос можно подать напрямую или через МФЦ. Срок увеличивается, если пользоваться услугами МФЦ.

Ответ органов опеки может быть положительным или отрицательным. В первом случае – отправка разрешения на сделку, во втором – отказ с пояснением мотивов.

В каких случаях можно получить отказ:

• если на вырученные средства покупается худшее по качеству (меньшее по площади) жилье;
• если после сделки увеличивается количество собственников квартиры;
• если договор купли-продажи можно оспорить по другим условиям.

Причин может быть больше. Разрешение выдается в случае, если сделка не отразится негативно на интересах несовершеннолетнего.

Разрешение бывает неоднозначным. Например, органы опеки могут выдать документ при условии, что будет куплена новая доля квартиры. Условие – оформить площадь до совершения сделки, т. е. на собственные средства. Другой случай – оформление целевого счета на ребенка с внесением средств до сделки.

Важно! Оформить договор на квартиру с долей несовершеннолетнего без разрешения нельзя.

Сделка регулируется ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Если договор будет оформлен без согласия, законодательные органы признают его недействительным и потребуют расторжения. За незаконные действия предусмотрена уголовная ответственность.

Нужно ли согласие отца на продажу доли несовершеннолетнего

Для сделки с недвижимостью нужно согласие обоих родителей. Если отец против продажи, оформить договор не получится. Проживание раздельно или развод на дело не влияют. Получить согласие отца можно через суд.

Если представитель ребенка пропал без вести или признан умершим, нужно письменное подтверждение. К другим документам следует приложить копию решения суда. Ситуация аналогична в случае лишения прав одного из родителей.

Например, мать ребенка планировала продать недвижимость и купить за средства квартиру на имя ребенка. С отцом представительница не проживала – по решению суда он был лишен родительских прав. Согласия на продажу жилья второй родитель не давал. Обратившись в органы опеки, мать узнала, что его разрешение на сделку не нужно – полномочия отца были ограничены. Разрешение было выдано по запросу с подтверждением судебного постановления.

Если отец не умер и не лишен родительских прав, разрешение нужно.

Образец заявления:

Порядок продажи квартиры с долями детей

У родителей могут возникнуть трудности при продаже доли квартиры. Учитывается, что ребенок является совладельцем недвижимости.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего – пошаговая инструкция:

1. Согласование сделки (продажи квартиры) с супругом и ребенком.
2. Поиск нового жилья. На вырученные средства покупается квартира или участок, больший по размеру. Родители могут оформить ипотеку с кредитным договором. Допускается оформление предварительной сделки. Копия договора купли-продажи нужна для органов опеки. Обязательно нужно внести пункт о выделении доли ребенку.
3. Составление заявления, сбор документов.
4. Подача бумаг в ООП по месту жительства.
5. Ожидание ответа.
6. Получение копии решения органов опеки.
7. Посещение нотариуса. Заверяются договоры о покупке и продаже квартиры, акт приема-передачи, расписка о выплате задатка.
8. Выписка из проданной недвижимости (взрослого и ребенка).
9. Регистрация новой доли или квартиры. Оформляется в МФЦ (раздел «Мои документы») или в ФГБУ «ФПК Росреестра». Вопросом занимается нотариус.
10. Перевод средств от покупателя, расчеты с продавцом.
11. Письменный отчет о завершении процесса. В ООП направляются документы и расписка о том, что доля квартиры принадлежит ребенку.

Не всегда есть необходимость покупать новую долю квартиры. Средства от продажи можно перечислить на личный счет несовершеннолетнего. Доступ к деньгам ребенок получит в 18 лет.

Необходимые документы

Перечень документов опубликован на сайте органов опеки. Родители могут обратиться к представителю ООП (по месту жительства) для получения детальной информации. Главные документы – разрешение от органов опеки и заверенная копия договора у нотариуса. Без них оформить сделку невозможно.

Какие нужны документы для продажи доли квартиры ребенка:

• копии паспортов взрослых;
• копия свидетельства о рождении ребенка до 14 лет, после 14 лет и старше – копия паспорта;
• заполненные заявления (образец выдают в органах опеки);
• подтверждение выгоды для ребенка: предварительный договор купли-продажи, заверенное обязательство о выделении доли недвижимости, обязательство перевести средства на личный счет;
• свидетельство о браке или о разводе (выдают в загсе);
• документы на собственность или выписка из ЕГРН;
• технический паспорт старого образца или выписка из ЕГРН;
• выписка из ЕИРЦ (подтверждение погашенных долгов по ЖКУ);
• дополнительные документы.

Для заверения бумаг – этот же перечень и разрешение от органов опеки. Далее заключается договор купли-продажи доли недвижимости.

Пример заполненного договора:

Расходы по оформлению сделки

Разрешение органов опеки выдается бесплатно. Средства понадобятся для заверения договора и уплаты госпошлины за сделку.

Договор заверяется согласно установленной законом сумме. Стоимость услуги – 0,5% от суммы договора (цена доли или квартиры). Сделка оформляется с госпошлиной. Ее размер зависит от цены квартиры: не может быть ниже 300 рублей, не превышает 20 000 рублей (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ).

Оплатой госпошлины занимаются продавец и покупатель. Чаще расходы берут на себя родители (продавец), так как выгоду с нотариальной сделки получают они.

Налоги при продаже доли ребенка в квартире

Сделка с недвижимостью сопровождается налогом. Размер определен законом – 13% подоходного налога. В особых случаях дети являются исключением.

Исключения при оплате налогов на сделку:

1. Квартира или ее доля в собственности более 3-х лет – налог не уплачивается. Работает, если жилье было получено в процессе приватизации, передано или подарено в наследство.
2. Жилье в собственности более 5 лет – освобождение от налога. По договору купли-продажи.

При оформлении сделки взрослые могут получить налоговый вычет. Процесс регулируется ст. 220 НК РФ.

Риски при покупке квартиры с долями несовершеннолетних детей

Главная проблема в оформлении сделки – разрешение от органов опеки. Родители могут получить отказ, если причина продажи жилья не окажется выгодной для ребенка.

Другая опасность – задаток в договоре. Чтобы не потерять деньги, покупатели заключают сделку с задатком. Если орган опеки откажет в передаче квартиры или ее доли, владелец обязан выдать задаток в двойном размере.

Квартира или ее доля могут быть собственностью ребенка. Чтобы ее продать, нужно получить разрешение от органа опеки. Его могут выдать в случае, если договор будет выгоден для несовершеннолетнего.

Разрешение выдается по заявлению в свободной форме. Вместе с заявлением прикладывается перечень дополнительных бумаг, направляется представителю ООП. Срок ожидания ответа – 15 дней.

Для подписания договора нужно согласие от обоих родителей. Если один из представителей лишен родительских прав или мертв, нужно предоставить копию решения суда в органы опеки.

Продавать квартиру нужно в правильном порядке. Сначала собрать документы и составить заявление для получения разрешения, после – заверить бумаги у нотариуса. Разрешение выдается бесплатно, услуги нотариуса и госпошлина оплачиваются родителями. Налоги при оформлении сделки – 13% подоходного налога, есть исключения. Риски продажи доли квартиры – отказ органов опеки и оплата задатка.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.