Однажды мне поступил звонок от моего давнего клиента, застройщика загородной недвижимости. Он занимался коттеджами 200-400 кв. м под ключ в новой Москве.
Он предложил войти в его строительный бизнес в качестве инвестора. Калькулятор, ручка, вопрос простой, но важный: какая доходность и срок фиксации? Ответ не вдохновил, но побудил сделать встречное предложение клиенту: инвестировать с выгодой вдвое больше с меньшим сроком реализации. Но не в коттедж, а в квартиру, к примеру в ЖК Маяк в Химках, как раз там покупали сразу 4 моих клиента.
Следом экскурсия в ЖК Маяк: берег Москвы-реки, парк Льва Толстого, тест-драйв яхты местного яхт клуба. В общем, всё, что нужно, чтобы ненадолго почувствовать себя владельцем квартиры в ЖК бизнес-класса в самой высокой башне Московской области с вертолётной площадкой на крыше 41 этажа. Локация была действительно супер: на берегу реки с собственным пляжем, бассейном, яхт-клубом, школой, детсадом, спортивной площадкой, ресторанами, кафе, фитнесом.
Прогулка закончилась выбором и бронью квартиры. Клиент так очаровался ЖК, что решил инвестировать в 2-ку в бетоне 62 м, с потолком 3,2 м. Ну а затем сделать дизайнерский ремонт и сдавать в аренду за 80-90 тыс. руб. в месяц.
Купили не на старте, а уже по ДКП с ключами у застройщика ООО «Маяк» за 8,8 млн + 4,5 млн вложили в ремонт = 13,3 млн.
Когда ремонт близился к завершению, клиент резко поменял стратегию инвестиции, понадобились деньги для покупки земли под новый коттедж, поэтому решил продать квартиру вместо сдачи в аренду. Такой поворот ему стоил недополученной выгоды в 3,5 млн.
Считаем: если бы клиент был последовательным и не вбухал почти 5🍋в ремонт, в бетоне мог бы продать квартиру за 14,5 млн через 3-4 месяца после покупки, получив выгоду 5,7 млн минус гемор с ремонтом.
Решив продать, уже вложившись в дорогой ремонт, прибыль получил всего 2,2 млн + увеличил срок реализации квартиры и потерял сумму на оплате налогов (15,5-13,3 = 2,2 млн).
Покупателя искали долгих 9 месяцев - для жизни все хотят свой ремонт, по своему дизайну. Купил за 15,5 млн. Такой же инвестор, но теперь для сдачи в аренду, круг замкнулся.
Мораль: для инвестиции в недвижимость с высокой доходностью надо просчитывать и выбирать стратегию ДО вхождения в проект! Менять коней на переправе выходит боком, так себе инвестиции. Ну и к советам риелтора неплохо бы прислушаться, раз уж доверился ему на старте😉