Всем привет. Помню мы не так давно общались на тему, что такое Эскроу-счет и что такое договор долевого участия (ДДУ).
Что такое эскроу-счет читать здесь >>> Что такое Эскроу счет? Как сохранить свои деньги при вложении в новостройку, даже если застройщик выставит себя банкротом?
Что такое договор долевого участия читать здесь >>> ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ. ЧТО ЭТО ТАКОЕ?
Сегодня я решил в деталях расписать положительные и отрицательные факторы каждого, чтобы вы как покупатели, точно могли знать для себя с каким застройщиком стоит работать, а с каким нет. В какой период времени стоит покупать новостройку или стоит ли покупать вообще.
Об этом обо всем мы с вами поговорим, и вы сами для себя решите, что будете делать.
Большинство положительных и отрицательных факторов при эскроу-счете аналогичны с договором долевого участия, но у эскроу-счета их больше поэтому положительные факторы прописаны раздельно.
И так, мы начнем с ПОЛОЖИТЕЛЬНЫХ факторов ЭСКРОУ-СЧЕТА:
· ГАРАНТИЯ БЕЗОПАСНОСТИ.
В случае, если застройщик обанкротился, а стройка дома заморозилась, то денежные средства легко вернуться покупателю/дольщику.
· СТРАХОВАНИЕ СЧЕТА.
Денежные средства в банке застрахованы на 10 миллионов рублей. В случае каких - либо форс мажорных обстоятельств застройщику вернуться его денежные средства.
· ЗАЩИТА ОТ АРЕСТА.
Счет не может быть арестован от налогов и алиментов и других финансовых обязательств.
· ПРОВЕРКА ЗЕМЛИ.
при эскроу счете. Банк проверяет землю на предмет назначения земли.
Например, если застройщик построил дом без эскроу-счета в том месте, где не должен строиться, а объект уже сдан и в нем поселились хозяева, то в таком случае дом могут снести, но за счет использования эскроу-счета, банк подстраховывает дольщиков от таких случаев.
____________________________________________________________________________________
Переходим к ОТРИЦАТЕЛЬНЫМ факторам ЭСКРОУ-СЧЕТА Сразу скажу, что отрицательные факторы, которые относятся к эскроу-счету, так же могут относиться и к договору долевого участия, либо могут быть схожи и об этом я вам поясню в пунктах.
И так начнем:
· ВЫСОКАЯ КОНКУРЕНЦИЯ СРЕДИ ЗАСТРОЙЩИКОВ.
Использование дольщиками эскроу – счета, плохо может сказаться на мелких застройщиках.
Почему? Потому что, если у застройщиков нет собственных средств, для постройки дома, то он будет вынужден строить за счет средств дольщиков, но средства дольщиков аккумулируются на эскроу-счете, поэтому за счет средств дольщиков уже не получиться.
Значит застройщики будут вынуждены строить объект за счет кредитных средств, но банки не охотно выдают кредит мелким застройщикам.
В таком случае в виду отсутствия средств, мелкие застройщики вынуждены будут покинуть рынок. Дольщики будут обращаться к другому более крупному застройщику. Это повысит ажиотаж на их услуги. Крупный застройщик будет вынужден повысить цены, а это не выгодно дольщикам.
· ОГРАНИЧЕНИЕ В ВОЗВРАТЕ СРЕДСТВ.
Через эскроу – счет можно вернуть только до 10 миллионов рублей. Если вдруг вы решили, приобрести квартиру в элитном доме элитного района и квартира ваша будет стоить больше 10 миллионов, то средства застрахованы, только на 10 миллионов, но в случае без использования эскроу – счета, есть риск потерять все деньги.
· НЕТ ЗАЩИТЫ ОТ ИНФЛЯЦИИ.
Этот пункт относится, как к эскроу- счету, так же и к договору долевого участия (ДДУ). Например, если застройщик обанкротился, стройка заморозилась. Денежные средства вам вернулись, но произошла инфляция. Цены на рынке недвижимости, как на вторичное жилье, так и на новостройки повысились, в таком случае приобрести квартиру по старой цене уже не получиться.
· ОТСТУТСВИЕ ВОЗВРАТА СРЕДСТВ % ПО ИПОТЕКЕ.
Выплаченные проценты по ипотеке не возвращаются, возвращаются только с эскроу-счета, но как я сказал раннее без эскроу-счета есть риск потерять все средства.
____________________________________________________________________________________
С эскроу - счетом мы закончили обсуждение. Теперь плавно переходим к положительным факторам договора долевого участия или ДДУ.
Как, я уже сказал раннее, что при использовании средств дольщиков положительные и отрицательные факторы будут аналогичны в сравнении эскроу-счета и договора долевого участия.
Поговорим о положительных факторах:
1) СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА БУДЕТ НИЖЕ, ЧЕМ ГОТОВОЕ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ, НО НЕ ВСЕГДА, КАК И ПРИ ЭСКРОУ-СЧЕТЕ
2) ВО ВРЕМЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА, МОЖНО НАКОПИТЬ НА МЕБЕЛЬ, ТЕХНИКУ, РЕМОНТ. КАК И ПРИ ЭСКРОУ - СЧЕТЕ
3) КВАРТИРЫ КУПЛЕННЫЕ ПО ДДУ, МОЖНО ПОКУПАТЬ ПО НИЗКОЙ % СТАВКЕ.
Отрицательные факторы:
1) НЕВОЗМОЖНО ВЛИЯТЬ НА ХОД СТРОИТЕЛЬСТВА;
2) НЕВОЗМОЖНО СМЕНИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ДОМА;
3)РИСК БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА. ДАННЫЙ ПУНКТ СТОИТ ВЫДЕЛИТЬ НА ПЕРВОЕ МЕСТО.
ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ОБАНКРОТИТЬСЯ, СТРОЙКА ЗАМОРОЗИТЬСЯ И ДОЛЬЩИК ПОТЕРЯЕТ ДЕНЬГИ.
4) ВО ВРЕМЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА, ЕСЛИ НЕТ СВОЕГО ЖИЛЬЯ ПРДЕТСЯ СНИМАТЬ КВАРТИРУ, А ТАК ЖЕ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ
5) МОГУТ ВОЗНИКНУТЬ НЕПРЕДВИДЕННЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА В РЕЗУЛЬТАТЕ ЧЕГО ПРИДЕТСЯ СДВИГАТЬ СРОКИ СДАЧИ ОБЪЕКТА
ЧТО ЕЩЁ НУЖНО ЗНАТЬ?
• При ипотеке. Договор долевого участия обязателен для регистрации в рос. Реестре. В противном случае можно столкнуться с двойной продажей и потерять деньги.
· Застройщик может строить без эскроу-счета, если дом построен на 30% и более.
· Если площадь квартиры после ввода в эксплуатацию дома будет больше, чем указано в ДДУ, то застройщик вправе потребовать с дольщика оплатить разницу, если площадь будет меньше, то застройщик обязан оплатить разницу дольщику.
На этом все.
В целом можно подвести такой итог, что дольщику будет безопаснее покупать новостройку с использованием эскроу-счета.
Если пропустил публикации, то переходи по ссылке.
Что такое эскроу-счет читать здесь >>> Что такое Эскроу-счет? Как сохранить свои деньги при вложении в новостройку, даже если застройщик выставит себя банкротом?
Что такое договор долевого участия читать здесь >>> ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ. ЧТО ЭТО ТАКОЕ?