Многие делают перепланировку в своей квартире нелегально, то есть без необходимого согласования с уполномоченными на это органами, и иногда думают — а что за это может быть?
Для начала приведем несколько основных терминов, без которых не обойтись: перепланировка, переустройство, переоборудование и реконструктивные работы.
Перепланировка — любое несоответствие между фактической планировкой и поэтажным планом Бюро технической инвентаризации (БТИ). По определению, данному в Жилищном кодексе РФ, перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее специального разрешения и внесения изменений в технический паспорт. При этом она проводится с сохранением функционального назначения помещения.
Есть перепланировки, которые нельзя узаконить. Например, если они нарушают прочность несущих конструкций зданий или ухудшают условия эксплуатации дома. В этом случае квартиру придется приводить в первоначальное состояние. Среди распространенных типичных случаев — снос вентиляционных коробов, большие проемы в несущих стенах, перенос кухни или санузла на место комнаты.
Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения. Как переустройство, так и перепланировка могут проводиться с целью приспособления помещения к новому функциональному назначению, например, при переводе нежилого помещения в жилое или, наоборот, жилого в нежилое.
Переоборудование - это понятие существовало в старом Жилищном кодексе и означало изменение функционального назначения жилого дома или помещения (переоборудование жилых домов под общежития, в нежилой дом, переоборудование неизолированных помещений в изолированные и т.п.). После вступления в силу нового Жилищного кодекса понятие "переоборудование" фактически стало использоваться как синоним переустройства.
Реконструктивные работы — в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию комнат, предусматривают частичное изменение в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.
Перепланировка бывает простой и сложной.
К простой перепланировке квартиры (выполняется по эскизу) относятся следующие виды работ:
- снос и монтаж ненесущих перегородок в жилом, доме, квартире, в том числе устройство в них проемов;
- заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
- устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия.
Порядок согласования перепланировки квартиры по эскизу:
- подготовка документов на квартиру;
- создание эскиза перепланировки квартиры (выполняется на копии поэтажного плана);
- подача заявления о перепланировке квартиры и документов в Жилищную инспекцию;
- получение решения Жилищной инспекции о согласовании перепланировки квартиры и производства ремонтно-строительных работ;
- проведение ремонтных работ по перепланировке квартиры;
- приемка выполненных работ комиссией в составе заявителя и представителей Жилищной инспекции, организации, управляющей многоквартирным домом, исполнителя. По результатам составляется акт о произведенной перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме, который является основанием для проведения инвентаризационных обмеров и внесения изменений в поэтажные планы и экспликации органов технической инвентаризации;
- проведение обмеров БТИ и получение новых документов БТИ;
- переоформление документов о собственности (если в результате перепланировки квартиры изменились характеристики квартиры: количество комнат, жилая, общая площади).
К сложной перепланировке квартиры (выполняется по проекту) относятся следующие виды работ:
- устройство проемов в несущих стенах и в межквартирных перегородках, перекрытиях (при объединении помещений по горизонтали и по вертикали);
- устройство внутренних лестниц;
- устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;
- монтаж перегородок и стен, при котором увеличивается нагрузка на перекрытия;
- изменение конструкции полов;
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и наружных дверных проемов, не предусматривающее объединение внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных лоджий и балконов в эркеры. Объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями может быть выполнено только по согласованном проекту т.п.
К переустройству квартиры по проекту относятся следующие виды работ:
- устройство (перенос) туалетов, ванных комнат и кухонь;
- замена газовых плит на электрические;
- замена или установка дополнительного оборудования с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей.
По эскизу может быть выполнено переустройство следующих видов:
- перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
- перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных проводящих сетей.
Порядок согласования перепланировки квартиры (по проекту):
подготовка документов на квартиру;
- получение технического заключения о состоянии конструкций (проводит лицензированная проектная организация) для определения возможности проведения согласования перепланировки квартиры;
- разработка проекта по перепланировке квартиры (архитектурная часть, а также проекты коммуникаций — при необходимости). Проект перепланировки квартиры имеет право разрабатывать только лицензированная проектная организация;
- согласование разработанного проекта по перепланировке квартиры с надзорными органами и организациями, уполномоченными на согласование (в каждом конкретном случае их список определяется отдельно);
- подача в Жилищную инспекцию заявления о перепланировке и (или) переустройстве квартиры и других документов;
- получение разрешения на перепланировку квартиры;
- проведение ремонтных работ по перепланировке квартиры;
- проведение замеров и получение новых документов БТИ;
- переоформление документов о собственности (если в результате перепланировки квартиры изменились характеристики квартиры: количество комнат, жилая, общая площади).
Ремонт с перепланировкой специалисты обычно делят на четыре категории.
Ремонт косметический (в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета). При таком ремонте никаких согласований и разрешений не требуется. Любая установка встроенной мебели, так же как и демонтаж старой — шкафов, антресолей и т.п., замена инженерного оборудования на новое аналогичное и на том же месте также не требует разрешительной и проектной документации.
Ремонт средний - разборка старых ненесущих перегородок и установка новых, устройство или заделка дверного проема, установка дополнительного инженерного оборудования или его демонтаж при сохранении существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации.
Ремонт капитальный - перепланировка и переустройство, все капитальные работы, в которых затрагиваются несущие стены, полы и потолки. Согласование и разрешение уполномоченных надзорных органов обязательны.
Ремонт запрещенный - запрещена перепланировка и разборка любых межквартирных перегородок, перенос радиаторов в застекленные лоджии, установка полов с подогревом от общедомовых сетей, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения, а также проведение перепланировки, в результате которой образуются комнаты менее 9 кв.м. или шириной менее 2,25 м. Таким образом, можно сделать такой вывод: что не запрещено, то разрешено, но на то, что разрешено, требуется разрешение.
Если вы решили сделать перепланировку квартиры в типовом доме, сначала советуем рассмотреть уже официально одобренные властями варианты. Существуют проекты перепланировок, которые утверждены Жилищной инспекцией и другими соответствующими службами и уже применяются на практике. Разработанные архитекторами варианты перепланировок выглядят весьма привлекательно, позволяют сэкономить как время, так и деньги.
Если статья оказалась полезной, ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить продолжение!