Пачки купюр в спортивной сумке или полиэтиленовом пакете, как в 90-е, покупатели квартир продавцам уже не передают. Но вопросы, связанные с безопасностью расчетов, никуда не делись. Особенно для тех, кто покупает жилье на вторичном рынке и делает это за свои деньги, без ипотеки - то есть без вовлечения в процесс в качестве заинтересованной стороны банка. А зачастую вообще без помощи специалистов. Или, что гораздо хуже, с помощью сомнительных «частных маклеров».
Эксперты Роскачества разобрали самые «ходовые» способы взаиморасчетов между покупателем и продавцом недвижимости на вторичном рынке на предмет возможных рисков и гарантий безопасности.
1. «Через ячейку»
Это самый известный и распространенный способ расчетов на вторичке (90% случаев). Суть его - наличка от покупателя продавцу передается через арендованный банковский сейф. Сама аренда, без дополнительных условий, обходится недорого - порядка 2-3 тысяч рублей в месяц.
Обычно ячейку арендует покупатель недвижимости на месяц (процесс сделки, включая переход права собственности, сейчас редко занимает больше недели, но риэлторы обычно советуют перестраховаться, чтобы в случае задержки не было проблем). Покупатель приносит деньги в банк, там их пересчитывает продавец - и они вместе кладут купюры в сейф. После того, как переход прав на квартиру регистрируется в Росреестре, продавец приходит с подтверждающий этот факт выпиской и ключом от ячейки, который ему передал покупатель, - и забирает деньги.
Вроде бы все просто и максимально понятно. Но Роскачество предупреждает: несмотря на распространенность этого способа, он далеко не безопасен и может закончиться потерей денег.
Почему? А потому, что вопреки распространенному убеждению, банк не отвечает за сохранность того, что лежит в ячейке. Он контролирует только доступ к ней. То есть, грубо говоря, обеспечивает охрану помещения с ячейками и не пускает туда посторонних без надлежащих документов (обычно продавец должен предъявить подтверждение, что сделка зарегистрирована Росреестром, - тогда его пустят к ячейке).
Мошенничества при этом технически вполне возможны. Например, сговор с сотрудниками банка или использование липовых документов. Пик таких афер пришелся на 2010-е годы. Один из громких случаев в Москве - из ячейки исчезли 3,3 млн долларов за квартиру в крутом жилом комплексе на Мосфильмовской улице. Покупатель и продавец вместе заложили «зелень» в ячейку, но когда после завершения сделки продавец пришел за деньгами, сейф оказался пустым - кто-то успел забрать деньги раньше. В ячейку также могут также подложить «куклу», то есть пачку «денег», нашпигованную обыкновенными бумажками.
Схема, неоднократно встречавшаяся в последние годы в Петербурге, - подмена купюр на фальшивые. Кидали при этом не продавцов, а покупателей, польстившихся на квартиру с большой скидкой. Покупатель приносил в банк деньги, продавец их лично пересчитывал и сам (обратите внимание!) закладывал в ячейку. Потом сделка срывалась, продавец исчезал. А когда покупатель приходил забрать назад свои деньги, в сейфе обнаруживались вовсе не они, а фальшивки (на которые «продавец» при закладке ловко подменил полученные купюры).
Как объясняют эксперты Роскачества, расчеты «через ячейку» не урегулированы законом. Поэтому вся процедура должна быть от начала (закладка, пересчет и проверка купюр) и до конца (у кого находится ключ, документы для раскрытия ячейки, расписка продавца) тщательно прописана сторонами в договоре купли-продажи и договоре аренды банковского сейфа. Какие-то технические и юридические ошибки в документах могут привести к тому, что продавец не сможет забрать свои деньги из ячейки даже после перехода права собственности на квартиру к покупателю.
Кроме того, надо обязательно выбирать надежные банки, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности купюр перед их закладкой в ячейку (стоимость - от 0,1% от объема проверяемой суммы). Можно взять в аренду счетную машину с возможностью проверки купюры на подлинность (от 6 тысяч рублей за два часа). Существует также дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку - но ее оказывают не все банки (крупнейшие, как правило, оказывают).
Можно воспользоваться и услугой ответственного хранения - эта опция более дорогая, и она уже включает проверку купюр на подлинность и опись вложения.
2. Нотариус в помощь
Возможная альтернатива - оплата «через нотариуса». Суть способа: деньги покупателя вносятся нотариусом на специальный публичный депозит. Для этого покупатель и продавец должны заключить с нотариусом соглашение о проведении денежных расчетов. Тариф за услугу - 1500 руб.
Один из плюсов - можно внести как наличные (по аналогии с банковской ячейкой), так и перевести деньги со своего счета по безналу. Второй плюс - за юридическую часть и своевременное перечисление денег продавцу отвечает нотариус. Продавцу выдается подтверждение - нотариально заверенная справка о перечислении денег. Но договор купли-продажи должен быть нотариально заверен, а это тоже не бесплатно (обычно несколько тысяч рублей).
Эксперты оценивают способ как достаточно надежный. Главный риск - что сам нотариус окажется в сговоре с мошенниками. Такое сейчас уже случается редко, но все же на 100% не исключено.
3. Аккредитив
По мнению экспертов Роскачества, это самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости. Но, к сожалению, большинству граждан малоизвестный.
Что это такое? На самом деле все просто. Аккредитив - специальный банковский счет. Его открывает покупатель, кладет туда нужные средства. Продавцу деньги перечисляются после того, как он выполнит обязательства перед покупателем. В нашем случае - будет зарегистрирован переход права собственности. Стоимость услуги - от 1500 руб. (но за обналичку, если у продавца будет такое желание, придется доплатить).
В отличие от предыдущих вариантов, гарантом взаиморасчетов без обмана здесь выступает сам банк.
Каким образом?
Во-первых, сумму и подлинность поступивших на аккредитив денег удостоверяет сам банк.
Во-вторых, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных денег в банковской ячейке никому не известно (если не заказывать опись вложения).
И еще один плюс - можно, как и в случае с депозитом нотариуса, не использовать наличные. А стало быть, избежать связанных с ними рисков - фальшивых купюр, краж и т.п.
Правда, именно с безналичным характером способа и связана его малая популярность до сих пор. Сколько ни рассказывай нашим гражданам про риски, связанные с наличными деньгами - украдут, подбросят «куклу» - многие до сих пор боятся переводить большие суммы по безналу и «светить» их в банке.
КВАРТИРНЫЙ ОПРОС
Можно ли взять льготную ипотеку на вторичное жилье?
В большинстве случаев государство готово субсидировать покупку жилья именно в новостройках. Вариант - строительство собственного дома. Однако есть несколько исключений, когда ипотеку по льготной ставке можно взять на неновое жилье.
1) Сельская ипотека (до 3% годовых)
По программе прямо разрешено покупать не только новостройки, но и вторичное жилье - дом или квартиру. Но оно должно находиться в сельской местности, хотя понятие это трактуется достаточно широко: иногда «сельской местностью» оказываются поселки городского типа в нескольких километрах от крупных городов (например, от Санкт-Петербурга). Точно не получится купить по этой программе дом или квартиру в Подмосковье - оно изначально из сельской ипотеки исключено.
Взять сельскую ипотеку в принципе может любой россиянин - включая горожан. Но в купленном сельском жилище надо будет зарегистрироваться по месту жительства.
2) Дальневосточная ипотека (до 2% годовых)
В Дальневосточном федеральном округе по этой программе можно приобрести вторичное жилье в сельской местности. Но осенью 2021 года дальневосточную ипотеку расширили также на вторичное жилье в моногородах ДФО. Таких 34.
Чтобы воспользоваться такой ипотекой, надо принадлежать к одной из этих категорий:
- участники программы «Дальневосточный гектар»,
- молодые семьи-супруги не старше 35 лет с российским гражданством,
- одинокие родители не старше 35 лет с детьми, не достигшими возраста 19 лет,
- участники региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов, приехавшие работать на Дальний Восток.
И тут, как и с обычной сельской ипотекой: если дальневосточную ипотеку берет человек не местный, в дальневосточном жилье после оформления права собственности надо будет зарегистрироваться по месту жительства.
